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澳洲地方楼市反超首府城市，成增长主力

澳大利亚地方楼市已悄然反超各大首府城市，且两者差距正在持续拉大。

根据Cotality 2 月地方市场报告显示，截至 1 月的三个月内，澳大利亚地方住宅价格涨幅超过首府城市市场，这标志着在购房压力与新一轮移民潮的双重影响下，购房者的置业意愿与支付能力正在重塑市场格局，增长动力出现决定性转向。

全澳地方住宅价格本季度上涨3.2%，高于八大首府城市合计 2.1%的涨幅。

这与截至 10 月的上一季度情况完全逆转 —— 当时首府城市价格上涨 3.3%，地方楼市为 3%，显示增长重心已从都会区转向地方市场。

在全国主要地方 ** 重要城区（Significant Urban Areas）** 中，近五分之三的地区增速高于 10 月份，表明本轮上涨具有广泛基础。

Cotality澳大利亚研究主管Gerard Burg表示，数据凸显出随着购房者离开首府城市寻求高性价比房源，城市与地方市场的分化正在加剧。

“购房成本仍是影响购房者行为的核心因素。首府城市房价仍处于历史高位附近，房源供应紧张，许多家庭再次将目光投向澳大利亚地方地区，以追求更高性价比与宜居性。”

西澳大利亚州地方地区成为全州表现最强的区域，截至 1 月的三个月内房价大涨6.1%，高于上一季度的 4.9%。

在西澳州内，奥尔巴尼（Albany）、卡尔古利‑博尔德（Kalgoorlie‑Boulder）和巴瑟尔顿（Busselton）季度涨幅均达到7% 及以上，班伯里（Bunbury）和杰拉尔顿（Geraldton） 涨幅也超过本州已十分亮眼的平均水平。

与之相对，布鲁姆（Broome）和黑德兰港（Port Hedland）涨幅相对温和，说明即便在资源型相关市场，内部行情也存在差异。

全国表现最突出的单体市场是新南威尔士州地方城市沃加沃加（Wagga Wagga），本季度房价飙升8.1%。

这一内陆城市涨幅远超悉尼近期水平，也反映出具备就业、基建优势且房价相对亲民的大型地方中心城市吸引力持续提升。

“从内陆中心、沿海城镇到矿业邻近地区，大量地方市场增长动能都在增强。”Gerard Burg表示，本轮上涨范围已远不止传统的滨海宜居热门区域。

尽管全国整体呈现地方楼市走强态势，但并非所有市场都能均等受益。

新南威尔士州与维多利亚州地方地区涨幅相对温和，分别为2.5%和2.3%，两州增速较 10 月份基本持平。

这两个州也是唯一出现局部房价下跌的地区，包括鲍勒尔‑米塔贡（Bowral‑Mittagong）、沃南布尔（Warrnambool）和巴特曼斯湾（Batemans Bay）等区域在此期间房价小幅下跌。

Gerard Burg指出，部分表现较弱的区域销售行情偏淡。

“新州这两个市场销售状况相对疲软，房源在售时长接近 70 天。这意味着当地供需关系比大多数其他地方地区更为宽松。”

西澳大利亚州地方地区房产中位在售时长仅20 天，昆士兰州地方地区为24 天，卖家平均降价幅度约3.3%。

奥尔巴尼（Albany）在售时长仅10 天，为全国最短；西澳与昆士兰州共有十几个重要城区（Significant Urban Areas）中位在售时长低于 20 天，凸显有限房源竞争激烈。

Gerard Burg认为，快速去化与小幅议价现象，反映出人口与资金正重新流入地方地区。

“这反映出人口与资本新一轮回流至那些预算更宽裕、房源竞争激烈的地区。”

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近半数人靠这招让“房贷”降息！月省$200，专家警告银行“隐蔽伎俩”

面对持续走高的还款压力，澳洲房主们正发掘出一种应对加息的“秘密武器”，而这一策略正是各大银行极力隐瞒的真相。

自澳洲储备银行（RBA）近期加息以来，房贷月供节节攀升，家庭预算备受考验。Money.com.au 的最新调查显示，在这种经济紧缩的背景下，许多借款人掌握了一个常被忽视的杀手锏：以“销户离场”作为谈判筹码。

调查数据令人咋舌：多达49%的抵押贷款持有人在原银行保留团队（Retention Team）开出更具吸引力的利率后，策略性地取消了转贷计划。这表明，近半数房主无需经历更换银行的繁琐流程和额外成本，仅靠施压便能获得实质性的减负。

相比之下，只有23%的人在收到具有竞争力的反向报价后仍坚持选择转贷。此外，约28%的人表示未能获得更好的利率，这进一步突显了掌握谈判技巧、开启关键对话的重要性。

Money.com.au 房贷专家Debbie Hays表示，当借款人表现出明确的离去信号时，贷款机构往往会给出更具竞争力的报价。她揭露称，保留团队通常拥有特定的定价权，会根据贷款规模和贷款价值比（LVR）提供“底线利率”。如果客户立场足够坚定，申请甚至可以上报给有权批准更大折扣的主管。

Hays分享了一个典型案例：一位拥有10年行龄的老客户在获得新机构的低利率及现金返还优惠后，原银行最终选择匹配对手的利率以留住客户。她认为，在这种情况下留下来符合客户利益，因为可以规避注销费和政府规费等转贷成本。

不过，Hays也提醒道，银行通常只会匹配竞争对手的利率，很少会给出更低的报价。大型银行的保留利率可能依然高于市场上二线贷款机构的水平。随着澳洲储备银行（RBA）多次加息的累积效应显现，低于5%的房贷利率已渐行渐远，目前任何低于5.25%的利率都可被视为极具竞争力。

房贷经纪人Nick Burgess证实了这种“留客协议”的巨大威力。他透露，曾有客户试图从 Bankwest转出，结果保留团队给出的利率比原利率低了0.35%。对于一笔89.2万澳元的贷款，这每月能直接省下约200澳元。他直言，这类优惠是银行心照不宣的秘密，绝不会主动打广告。

在寻求优惠的过程中，借款人必须警惕银行采用的一系列“隐蔽”战术。一种常见的伎俩是提供固定利率方案而非匹配浮动利率，这通常带有“附带条件”，旨在通过锁定客户并限制额外还款额来保护银行收入，一旦客户想更换银行，将面临巨额违约金。

另一种狡猾的策略是“拖延战术”。许多贷款机构只有在检测到真实的退出信号时（如收到正式注销申请或转贷程序进入结算阶段），才会亮出底牌。这意味着房主往往需要先投入转贷流程，银行才会揭晓其最优惠的价格。

此外，部分银行会试图推销“内部特别优惠”、现金返还或建议切换产品类型，而非直接降息。还有些机构会承诺在几个月内审查利率，以此推迟实质性的降息。

值得注意的是，澳洲贷款机构普遍缺乏主动性。调查显示，62%的房主报告称银行从未主动提供过利率审查，仅有38%的人有过被主动调息的经历。

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田震再次挂牌悉尼豪宅，指导价$1550万！10年前$1165万购入

被誉为中国“轻摇滚女王”的田震，于近日将其位于悉尼顶级富人区 Point Piper 的豪华公寓挂牌上市，市场指导价为1550万澳元。

房产记录显示，这位歌坛巨星于2016年以1165万澳元的价格，从大律师 John Gleeson及其妻子 Denise 手中购入了这套拥有三卧四卫的奢华公寓。

凭借《执着》和《干杯朋友》等金曲红遍中国大江南北的田震，并非首次尝试出售此房。据悉，该房产曾在2024年以1800万澳元的指导价挂牌，随后价格下调至1600万澳元，但未能成交。

对于田震此次重新挂牌的决定，其代理人拒绝置评。据当地消息人士透露，田震此前因在中国工作繁忙、身体疲劳，特意购入此房用于休养。

如今随着她回归中国乐坛演出，对这套悉尼房产的需求已明显减少。

这处双层豪华公寓内部面积约406平方米，装修极尽考究，不仅铺设了拼花地板并拥有超高挑空，还配备了大理石厨房和铺有豹纹地毯的主卧。大理石地板阳台视野开阔，可将悉尼海港美景尽收眼底。

此外，大楼住户还可享用极具奢华感的公共接待区，内部装潢包括欧洲橡木地板以及 Baccarat 水晶吊灯和壁灯。大楼内还设有室内恒温泳池等高端配套。

该房产由 Laing+Simmons Double Bay 的 Maggie Tang、Steven Zoellner，以及悉尼苏富比国际地产的 Michael Pallier 共同负责销售，目前正接受购买意向书。

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年薪$12万也买不起！澳洲中产被挤出房市，入门房产占比暴跌至0.9%

澳洲建筑商正逐渐将重心转向高价房产，兴建数以千计的百万豪宅。最新数据显示，年收入低于120,000澳元的购房者正被挤出市场，在社区住房与高端住宅的夹缝中陷入困境。

毕马威（KPMG）的分析揭示了市场的剧烈变化：在短短六年间，价值百万澳元以上的新房占比已从6%暴增至四分之一以上。

仅在过去两年中，起价2,000,000澳元的房产数量就翻了一番，从5224套增加到近10,600套。

与此同时，曾经作为核心业务的中等价位住宅却几近消失。在2018-19年度，约21%的获批住宅价值在50万至60万澳元之间，而到2024-25年度，这一比例已跌至不足1%。

目前，市场中占比最大的类别已上移至80万至90万澳元的房产。

毕马威规划与基础设施经济总监 Terry Rawnsley 表示，受大流行时期的HomeBuilder计划、全球供应链中断及低利率影响，统计局衡量的建筑成本在五年内飙升了近40%，这是推高房价的主要因素。

Terry Rawnsley 指出，目前大量中等收入者处于尴尬境地：他们既不符合政府支持房的申请条件，也买不起高价房。

这种情况严重影响了想要组建家庭的年轻夫妇，因为市场上已难寻负担得起的三居室，悉尼东区等地的家庭流失正是源于此。

目前，联邦政府距离2029年中实现120万套新房的目标仍有至少80,000套的缺口。

尽管新州和维州已尝试通过改革规划限制来增加靠近就业中心的住房供应，但 Terry Rawnsley 认为，政策重点应转向年收入在5万至12万澳元之间的“夹心层”群体，否则住房短缺压力将持续加剧。

针对这一现状，住房部长 Clare O’Neil 的发言人承认住房可行性是一大挑战，但强调建筑业通胀已显著放缓。

他表示，政府正通过系统改革稳步推进住房建设，以寻求长期提高可负担性的最佳途径。

财长Jim Chalmers透露，5月预算案将侧重于税务政策变化，重点关注“跨代公平”。

目前，政府正考虑调整50%的资本利得税（CGT）减免政策，该政策的受益者绝大多数为65岁以上的群体。

然而，房地产行业对这一潜在变动感到担忧。澳洲城市发展研究所（UDIA）全澳主席 Oscar Stanley 警告称，调整资本利得税减免比例或限制其适用范围，都会降低投资者的积极性，进而对住房供应、租金价格以及普通投资者产生负面连锁反应。

统计局上周发布的数据进一步佐证了供应侧的压力：在2025年投资者获得的新抵押贷款中，高达83%的资金用于购买二手房。

在新州和维州，这一比例分别达到了86%和77%，显示出投资者对新建房屋的兴趣依然乏力。