2026年1月30日，万科发布2025年度业绩预告，预计全年净利润亏损约820亿元，较上年同期494.78亿元的亏损进一步扩大，这一数字创下了这家地产龙头成立以来的最大年度亏损纪录。消息一出，资本市场哗然，万科A股价应声下挫，投资者信心遭受重创。很少有人会想到，8年前那个在行业顶峰喊出“活下去”的房企标杆，如今真的站在了生死存亡的十字路口，当年的警示口号，已然变成了一道必须作答的生存考题。
回溯2018年，中国房地产行业仍处于高速扩张的尾声，房价持续走高，房企拿地热情高涨，高杠杆、高周转成为行业主流模式。就在这样的狂热氛围中，万科董事长郁亮在内部会议上抛出“活下去”的论断，呼吁企业收缩战线、聚焦风险防控，彼时这一观点还被不少同行质疑为“危言耸听”“制造焦虑”。但历史终究证明了万科的前瞻性——短短几年后，房地产行业迎来深度调整，“三道红线”“集中供地”等政策相继出台，融资渠道收紧，房价回归理性，一批高杠杆房企相继暴雷，违约、破产、重组成为行业常态。而万科虽凭借早期的审慎布局躲过了最惨烈的冲击，却终究没能抵御住行业下行的洪流，820亿的巨亏，揭开了这家龙头企业的生存困境。
万科此次巨亏并非偶然，而是行业周期、历史包袱与自身经营压力多重因素叠加的必然结果。从行业环境来看，2025年房地产市场持续低迷，需求端疲软态势未得到根本改善，开发业务量价齐跌成为常态。数据显示，2025年前10个月，万科合同销售金额同比下降约44%，核心“造血”功能严重衰竭；同时，房地产开发业务结算规模显著下降，且毛利率持续处于历史低位，前三季度税后毛利率仅为2.0%，主业几乎无利可图。更为关键的是，万科此前布局的一批高地价项目在2025年集中进入结算周期，这些项目大多签订于行业高峰期，如今面临售价不及预期的困境，直接拉低了整体盈利水平。
巨额资产减值计提则成为此次亏损的“重灾区”。受行业下行影响，房地产项目估值持续缩水，万科不得不对存在减值风险的资产计提损失。仅2025年前三季度，万科就新增计提存货跌价准备91.93亿元，截至期末存货跌价准备余额高达227.32亿元。此外，为回笼资金、化解债务风险，万科全年推进了大量大宗资产交易和股权处置，而这些资产的成交价格普遍低于账面价值，形成了巨额处置损失。同时，部分经营性业务如商业、长租公寓等在扣除折旧摊销后整体亏损，非主业财务投资也出现账面亏损，多重因素叠加，最终导致了820亿的巨亏局面。
除了盈利端的崩溃，万科的流动性压力同样不容乐观，这也是其“活下去”面临的核心难题。截至2025年三季度末，万科资产负债率为73.51%，高于行业平均水平；有息负债合计3629.3亿元，其中一年内到期的非流动负债高达1278.93亿元，而货币资金仅为656.8亿元，现金短债比低至0.43，远低于安全线1.0，短期偿债压力巨大。尽管万科持续推进资产盘活，2025年前三季度通过出售项目、股权等方式实现大宗交易签约金额68.6亿元，存量盘活回款71.1亿元，但这些资金对于庞大的债务规模而言，无异于杯水车薪。
面对生死危机，万科早已启动全方位自救，打出了“国资输血+债务展期+资产盘活+业务瘦身”的组合拳。作为第一大股东，深圳地铁集团自2025年以来已累计向万科提供超过300亿元的低息借款，利率仅为2.34%，主要用于偿还公开市场债券本息，最新一笔23.6亿元借款于2026年1月27日到账，用于兑付刚刚通过展期方案的债券。在债务处置方面，万科主动与债权人协商，“22万科MTN004”等债券的展期方案已获通过，标志着其债务风险处置进入市场化、法治化轨道，也打破了市场对“国资兜底”的惯性预期。
在业务层面，万科坚守“保交付”底线，2025年保质交付11.7万套房屋，完成近两年需交付量的约70%，以此维护企业信誉和客户信心。同时，公司持续推进降本增效、组织优化，通过裁员与架构重组压缩成本，并坚决退出非主业领域，聚焦住宅开发、物业服务和租赁公寓三大核心板块，实现战略收敛。此外，万科还在加速推进模式转型，依托科技创新打造新质生产力，重点突破服务智能化、工业化智能建造等方向，并深化与深铁集团的协同合作，探索“轨道+物业”的发展新模式，试图培育新的盈利增长点。
万科的困境，从来都不只是一家企业的危机，更是中国房地产行业转型期的一个缩影。它的巨亏打破了市场对“龙头房企无风险”的认知，也印证了房地产行业从“高杠杆、高周转”的增量扩张时代，向“现金流生存”的存量时代转型的残酷性。当前，政策导向已明确为“救项目不救企业”，支持房企通过市场化重组化解风险，这意味着万科最终能否活下去，关键还得靠自身发力——销售能否企稳回升、债务重组能否成功、资产盘活效率能否提升，将成为决定其命运的三大关键因素。
郁亮曾坦言，万科虽然早早意识到行业高速增长不可持续，但行动上仍未完全摆脱惯性，出现了投资冒进、产品操盘离散度大等问题，这也成为其如今陷入困境的重要内因。对于万科而言，820亿的巨亏既是一次沉重的打击，也是一次彻底的警醒。未来两年，万科仍有超过120亿元的境内债需要偿还，生存压力依然巨大，但正如郁亮所说，房地产行业仍是10万亿级别的市场，仍有新的需求和机会存在。
8年前，万科喊出“活下去”，是未雨绸缪的警示；8年后，这三个字成为刻在万科骨子里的生存执念。对于这家陪伴中国房地产行业走过三十余年的龙头企业而言，820亿的巨亏不是终点，而是一道关乎生死的考题。这道题，考验的是万科的自救决心、转型能力，也考验着它在行业变革中的适应力。如果能够成功化解债务风险、实现模式转型，万科或许能涅槃重生，成为行业转型的标杆；但如果无法突破困境，这家曾经的行业标杆，也可能沦为房地产行业周期清算的牺牲品。
万科的生死考题，也给整个房地产行业敲响了警钟：高杠杆扩张的时代已经彻底落幕，敬畏风险、聚焦核心、深耕价值，才是房企长久生存的根本。未来，随着行业洗牌的持续推进，更多房企将面临生存考验，而万科的命运，不仅关乎自身的存亡，更将成为观察中国房地产行业如何实现软着陆、重构发展新模式的重要窗口。我们期待，这家曾经的“活下去”倡导者，能够交出一份满意的答卷，在行业转型的浪潮中，找到属于自己的生存之道。