———前言———

如果各位在澳华人最近在悉尼看房、租房，已经明显感到房子不够的压力，那么这组最新数据，等于把这种体感正式坐实了。根据澳大利亚统计局发布的2025年12月季度《Building Activity》数据，以及UDIA NSW据此做出的整理。

NSW在2025年全年仅完成44900套新住宅，不仅比2024年再跌1%，还比2018年的高点低了39%，创下自2014年以来的最低年度水平。更值得注意的是，这份ABS数据目前仍属阶段性发布，ABS已明确说明2025年12月季度最终数据将在2026年7月8日的下一版中修订，但就现阶段看，新州住宅交付明显失速，已是不争事实。

11年新低，真正危险的是供应链失速

很多人看到新房完工下降，第一反应是开发商少赚一点、建筑公司难一点，但这其实只是表层。住宅市场真正决定价格和租金的，不是纸面审批，不是效果图，更不是政策口号，而是最后有没有房子真的建完、交付、住进去。

现在的问题是，新州2025年全年完工量已经回到2014年以来最低水平，而过去三年完工量又基本徘徊在4.4万到4.7万套之间，这说明不是短期波动，而是交付能力出现了明显平台期。对市场来说，一旦完工长期卡在低位，前端不管有多少规划和审批，最终都很难快速转化成真实供给。

成本，信心，融资，劳动力四重叠加

UDIA NSW公开表示，全球经济不确定性正在让开发商和买家都更谨慎，项目决策被推迟，未来12到24个月甚至可能出现更深的供应缺口。与此同时，国家住房供给与可负担性委员会在2025年报告中也直指问题核心：劳动力短缺、高材料成本和高融资成本削弱了住宅项目可行性，限制了审批、开工和完工。

NSW政府自己的《State of the Housing System Report 2025》也承认，融资和建造成本上升，确实在压缩新项目的经济可行空间。说得更直白一点，现在不是大家不想建，而是很多项目算不过账、批得慢、建得贵、卖得险，最后只能拖。

新州的建房目标为何困难

新州37.7万套目标为什么突然看起来这么难？因为目标和现实之间，已经不只是有压力，而是出现了肉眼可见的裂口。根据NSW政府官方页面，新州承诺在2029年前完成37.7万套新房，这是全国120万套National Housing Accord目标中的一部分。为了实现这一目标，新州已经给43个地方政府辖区和一个区域NSW设定了五年完成目标。

但现实是，如果完工量继续停留在近三年的水平，UDIA NSW判断新州到五年计划结束时可能落后约15万套。更值得注意的是，这里还存在一个时间错配：政府在强调管线和审批，市场在感受到的却是交付和入住。前者可以改善预期，后者才真正改变供求。也正因为如此，这条新闻真正刺痛市场的地方，不是政府有没有动作，而是动作能否来得及穿透到完工端。

新州住房是否已经失控

澳洲官方信息提供了更复杂、也更值得警惕的答案。NSW政府在2025年的住房系统报告中称，当前审批速度较2023年3月加快了15%，申请量同比增加28%，并且全州有超过70000套住房处于建设中；政府还认为，如果低中密度住房政策和TOD等改革能够持续释放效果，同时宏观环境趋稳，NSW仍有机会大致达到其住房协议份额。

联邦财政口2026年3月也表示，National Housing Accord启动后的前五个季度，全国审批和开工都已较协议开始时上升17%，累计完成超过21.9万套住宅，新房建设时间也缩短了10%。这说明一个非常关键的判断：澳洲住房市场不是没有前端回暖，而是前端改善暂时还没完全传导成后端交付。所以新州现在最怕的，并不是彻底没有项目，而是项目在半路继续被成本和不确定性拖住。

这对澳洲华人来说意味着什么

自住买家会发现可选新房不够多，投资者会发现租赁支撑仍然强，而租客则很可能继续承受高租金环境。国家住房供给与可负担性委员会指出，2024年澳洲整体住房可负担性继续恶化，房价和租金都来到纪录高位，根源仍是新房供给赶不上需求。Cotality在2026年1月的租赁报告也显示，全国租金在2025年四季度再涨1.3%，全年涨幅5.2%，空置率收紧至1.7%。

悉尼依旧是全澳最贵首府城市，住宅周租中位数达到817澳元。也就是说，即便悉尼近期租金涨幅相较疫情后高峰有所放缓，但在新增供应不足、优质地段库存紧、人口和就业继续向核心城市集聚的大背景下，租赁市场并没有真正松一口气。对买家来说，这意味着不要只盯利率，更要盯供应。

对投资者来说，未来更有韧性的，往往仍是交通、就业和学区支撑强、同时新增供给难以快速放量的板块。

澳洲官方还能有哪些后招

从现有政策看，方向并不缺，难的是执行速度和落地效率。新州已经推出低中密度住房政策，自2025年2月28日起，在171个指定城镇中心和车站周边800米步行范围内，鼓励建设duplex、terrace、townhouse、apartment和shop-top housing；同时也在推进Housing Delivery Authority，为大体量住宅项目开辟州级通道，适用于大悉尼约6000万澳元以上。

NSW约3000万澳元以上的项目。2025-26财年预算又额外拿出8340万澳元加快审批，其中1060万澳元用于HDA；预算文件显示，自2025年1月以来，HDA已加快136个住宅项目、约5.35万套住房的审批推进。除此之外，新州还在盘点政府闲置土地，已释放可潜在提供8200多套住房的地块，并以12亿澳元投资TAFE与技能培训，试图补足建筑劳动力。

——结语——

澳洲房市真正值得人们关注的，不只是一个低点，而是它揭示出的结构性矛盾：澳洲住房政策正在全面加码，但住房供给最关键的完工端，恢复速度仍远远不够。未来一到两年，新州楼市最核心的看点，已经不是有没有政策，而是这些政策能不能赶在供需失衡进一步固化之前，把房子真正建出来。

如果完工量继续低位徘徊，那么房价、租金和住房焦虑都很难真正松动；如果审批、开工、劳动力和成本这几道关开始同步改善，那么今天这条坏消息，才有可能成为明天供应反转前的最低点。