在看似致力于扭转市场形势的这一年，没有哪项政策比预算案更有效。以至于如今，它已成为一个重要事件，市场讨论不得不分为“预算前”和“预算后”两个阶段。

一、预算前：2023年5月至2026年5月

就澳洲楼市而言，“预算前”指的是2023年5月至2026年5月这三年。它曾被称为疫情后的“新常态”。这一时期，大规模跨州人口迁移、供应短缺、利率下调，以及针对首次购房者推出的政府激励措施，共同推动了市场强劲增长。

二、预算后：全澳下跌与买家撤出

那么，预算后发生了什么？

全澳房价普遍下跌，无论价格水平或此前增长情况，从地区到大城市皆然。投资者成为负扣税和资本利得税调整的主要目标，各类买家纷纷撤出。这意味着，复苏——如果说现在谈复苏还为时过早——取决于卖家的反应。

三、市场分化：高增长市场与低增长市场

为简化分析，市场可分为两类：预算前增长强劲的市场，以及未呈现明显增长的市场。两者之间的分界线，大致是2023年5月至2026年5月期间约30%的增长率。

在布里斯班等高增长市场，卖家正在锁定利润，因此房源持续挂牌。

在悉尼等低增长市场，卖家更加耐心。由于没有利润可锁定，他们愿意等待买家从冲击中恢复。因此，在预算前增长低于20%—30%的市场中，新房源挂牌数量有所下降。

四、当前信号：悉尼微涨，布里斯班续跌

这些市场的趋势似乎正缓慢转好。悉尼房价环比上涨，这是自预算公布以来首次实现增长。

在79个主要城市区域（SUAs）中，9月仅有五个地区房价上涨，Byron Bay等地区在列。这些地区的共同点是，它们都处于预算前繁荣期的尾声。

布里斯班房价仍持续下跌，跌幅在1.5%至2.4%之间。尽管买家纷纷撤出，房源挂牌量仍在上升。

五、两个关键问题

由此引发两个问题：

第一，高增长市场的房价还会持续下跌多久？自5月预算公布以来，布里斯班房价已下跌7%。

第二，悉尼的复苏能否持续？未来几个月的发展将与过去三年的增长截然不同。但至少，悉尼为人们带来了一线微光，照亮了此前极为黑暗的隧道尽头。

六、预算尚未完全生效

人们很容易用过去时谈论这份预算，但该预算直到四个月前才公布，其调整要到2027年6月才能完全生效，也就是约九个月后。

在正常市场中，逐月变化通常被视为噪音而非信号；但当前市场并非正常状态。市场反应的突然性和剧烈程度，让我们得以预判：一旦各项调整全面实施，市场将呈现怎样的格局。