澳洲买房形势日益严峻，因此澳洲联邦政府也是在这两年大幅加码住房政策：比如把原首次置业贷款首付计划升级为5%首付计划，从2025年10月1日起取消名额上限和收入上限，并显著抬高房价上限，让符合条件的买家只需5%首付即可免交房贷保险（LMI）。
按理说，这应该是首次置业者的主场。然而最新出炉的住房贷款数据显示，真正踩准节奏的却是投资者。Cotality基于统计局《贷款指标》分析称，2025年第四季度，投资者贷款在全国住房融资承诺中的占比高达39.7%，金额约430亿澳元，逼近近9年高位，而首次置业者的占比只有17.8%，金额约193亿澳元。
外部研究也证实，截至2025年末，投资者在全国新房贷中的占比大致在四成左右，是自2014年以来最强的一轮投资热。短短五年，市场从首置者占比26.3%、高于投资者23.8%，走向投资者强势压过首置者，这背后既有政策与利率的共振，也折射出长期住房供需失衡的现实。
39.7%对17.8%：数据把首置者一步步挤下去
从绝对规模来看，首置者并不是没有出手。ABS最新《贷款指标》显示，2025年第四季度，首置者新房贷笔数环比增加6.8%，贷款总额增幅更达到15.5%，说明在5%首付政策和降息带动下，确实有一批刚需家庭被推上牌桌。
问题在于，同一时期投资者更激进：Cotality整理的统计局数据指出，当季投资者贷款笔数达到约60445笔，金额约430亿澳元，占住房融资承诺的39.7%，而首置者仅为17.8%。从平均贷款额看，首置者单季跳升到约60万澳元以上，投资者则在71万澳元左右，两者之间约10万澳元的差距，在拍卖场上往往直接体现在最后几轮加价的胜负上。
结合外部机构对2025年末的市场梳理，投资房贷增速升至2014年以来最快、全国约41%的新房贷流向投资者。可以说，首置者虽然在卖力追赶，但一边是更大的杠杆，一边是更高的价格，结构性处于劣势几乎写在了数据里。
政策初衷偏向首置客，为什么实际却相反
政策设计本身的逻辑并不复杂：政府通过HGS的扩容，让首置者可以用更小的首付更早入市。从2025年10月1日起，计划提前生效，名额取消上限、收入不再设限、各大城市房价上限显著抬升，只要攒够5%首付并满足价格上限，就能借助政府担保免除LMI，这相当于一次性缩短了很多年轻人两三年的攒钱周期。
与此同时，2025年内澳储行连续三次降息，把现金利率一度压到约3.6%，房贷利率逐步下探，虽然今年加息25个基点，但也降低了买房价。随着供给长期偏紧、人口和家庭形成依旧强劲的前提下，市场对这些举措的解读，很快从提高可负担性变成了新一轮涨价信号。
统计和房贷机构的追踪都显示，2025年下半年起，全国投资房贷的信贷增速明显快于自住房贷，投资者占比从传统的约三分之一抬升到四成左右，投资资金重新把杠杆加在了有限的房源上。在这种环境下，5%首付计划不但没能显著改变首置者的议价权，反而在无形中为投资者指明了有政策背书、房价上限被抬高的重点板块，等于告诉市场哪里是下一轮升值的主战场。
首置客和投资者为什么盯的是同一套房？
真正的争论发生在一个个具体场景里：开放日和拍卖会现场。Finspo等贷款经纪机构反馈，在2025年政策扩容后，首置者的咨询和预审批数量确实明显增加，许多年轻家庭第一次觉得手里的首付终于够用。
但投资者也在快速行动：部分经纪人观察到，在5%首付政策刚宣布的几个月里，投资者咨询量先于实际放款抬头，不少人明确表示要抢在政策红利全面释放前占位。这意味着，当首置者真正拿到审批走进开放日时，场内早已多了不少经验丰富、带着更高预算的投资客。由于政府为限制补贴流向高端豪宅，对5%首付计划设置了房价上限。
这看上去是在为首置者圈出一个保护区，但这些价格带往往对应的是交通、就业、学校相对成熟的区域，本身就具备不错的租金回报和增值预期，也正是投资者最偏好的资产类型。在同一套限价内房源面前，首置者往往把还款能力卡到极限，不敢轻易加价；投资者则可以通过更高贷款额或动用现有资产再融资多出几口价，结果是原本意在扶持首置客的细分市场，变成了投资者占优。
高利率与CGT改革，会不会倒逼投资者退场？
进入2026年后，宏观环境出现明显拐点。2月澳储行已将现金利率从3.60%上调至3.85%，行长Michele Bullock在最新讲话中直言，受通胀黏性和地缘冲突推高油价影响，基础情景是要到2027年年中，通胀才有望回到2%–3%目标区间，高利率在此之前大概率维持不动。
对首置者，这意味着按揭压力将长期偏高；对投资者，则意味着单纯依靠负扣税抵消利息的模式会变得更吃力，决策将更依赖未来房价的真实涨幅。此外，围绕资本利得税（CGT）折扣的改革讨论正在升温，目前个人持有资产超过12个月可享受50% CGT折扣，工会与智库呼吁将折扣比例下调、并收紧负扣税范围，理由是现行制度鼓励高收入者通过加杠杆推高房价。
虽然澳洲联邦政府尚未拍板，但高利率和潜在减税优惠的组合，已经在投资圈内制造出一波观望情绪。如果后续预算案中真出现CGT或负扣税的实质收紧，叠加融资成本居高不下，部分边缘投资需求很可能会被迫退出最拥挤的市场段位，为首置客腾出一定空间。
首置者在高压之下还能保留多少主动权？
综合数据和前景，首置者的惨主要在三层：一是被动高位上车。在房价再创新高、5%首付计划打开闸门的情况下，首置客平均贷款额被推到60万澳元以上，ABS也确认，2025年第四季度首置贷款金额增长远快于笔数，说明很多人是被价格推着被动加杠杆。二是与投资者争夺同一批房源但筹码更弱。
政策把他们导向有上限的目标房，但这些房本身又是投资者筛选出来的增长标的，首置者既要压月供、又不敢轻易溢价，往往在最后几轮竞价中败下阵来。三是供给端长期不足，给首置者留下的缓冲期很短。国家住房协议要求未来五年新建120万套住房，但近两年批建数据明显落后目标，建设成本和审批瓶颈仍在，缺房的结构性问题并不会因为几次利率调整就消失。
在这种背景下，首置者能做的主动选择其实只有两类：其一，是在利用5%首付计划时不顶峰买房，为可能持续到2027年的高利率预留安全边际；其二，是尽量避开投资者最集中的热点赛道，把自住和长期稳定性放在短期涨幅之前，接受产品和位置上的一定妥协，用时间而不是极限杠杆去对冲制度的偏向。
澳洲华人对房市应该思考什么
1.算清账，而不是只看能不能凑到5%首付
利率回到3.85%之后，一笔60万贷款每加息0.25个百分点，月供要多大约90澳元，这些都是真金白银。
2.选赛道，而不是只看有无资格
那些被政策和投资者共同盯上的价位带，未来涨得也快、跌得也快；
更需要看长期就业、租金和持有成本，而不是一味追逐热门地区。
3.把政策当成辅助工具，而不是唯一解
5%首付计划可以帮你提前一两年上车；
但它解决不了供应不足、地段溢价和工资涨幅跟不上房价的问题。
——结语——
澳洲房市目前的这种情况，是住房供应不足、5%首付计划放大需求、利率重新上行以及CGT折扣改革预期等多重因素交织的结果。对首置者而言，简单的要不要买已经不足以描述当下的难度。
更关键的是：在何种利率假设下能稳稳还款，在怎样的价格和地段上不会被透支未来20年的生活质量，在政策和税制可能变化的周期中，预留多少安全垫给自己。当投资者已经用39.7%的融资份额给市场定调时，惨也许就是现实，但并不代表没有空间。真正能帮助自己在这场长期战里活下来的，不是一两轮政策红利，而是对风险、现金流和周期的冷静算账。