工党政府实施的首次置业计划（First Home Buyer Scheme，亦称作“5%首付计划”）实施仅6个月，符合该补贴资格的住房价格已上涨6.7%，涨幅几乎是全澳平均水平的两倍。

这一现象引发了市场担忧：新购房者的财务杠杆已达极限，在面临进一步加息预期时，这批“最脆弱”的借款人正处于风口浪尖。

房产数据机构Cotality的最新分析揭示了这一趋势。自去年10月1日扩大版计划生效起，大量首次购房者涌入门槛较低的市场。

该计划允许符合条件的借款人在联邦政府担保下，仅凭5%的首付即可入市，且不设名额限制。

工党扩大版首置业计划内外的住房价格涨幅差距在悉尼最为明显。图片来源：Louie Douvis

需求刺激导致价格倒挂

Cotality研究总监Tim Lawless指出，该计划无疑具有极高的人气，澳洲统计局（ABS）的数据也证实，去年第四季度首次购房者的贷款额增长了15%。

然而，由于该计划属于纯粹的需求侧刺激，又缺乏相应的供给侧政策配合，实际上加剧了低端市场的竞争。

Lawless表示，这种模式在除西澳偏远地区和北领地以外的全澳各地均有体现，其中悉尼最为严重。

他认为该计划并非在改善住房可负担性，反而使其恶化，虽在提高置业率方面起到了“糖效感”式的提振。

但从长远看，随着潜在买家因利率和生活成本压力转向低价房源，低端市场的竞争将持续白热化。

高杠杆下的财务隐忧

分析师和经济学家最担心的是那些拥有高贷估比的买家。

安永首席经济学家Cherelle Murphy指出，各大银行中贷估比超过95%的贷款比例已显著上升。

Murphy警告称，在高房价、高利率及失业率潜在波动的三重压力下，这些几乎没有储蓄缓冲的新家庭极其脆弱。

她表示，虽然目前大多数首置业者尚能按时还款，但一旦出现失业潮，高杠杆群体极易引发违约潮，特别是考虑到今年晚些时候通胀预计还将攀升。

政界博弈：助人入市还是火上浇油？

面对质疑，住房部长Clare O'Neil坚称工党无需为此道歉。

她表示，入门级住房涨速超过市场平均水平已持续数年，如果没有该计划，许多首置业者将彻底失去入市机会。

她强调，政府在提供支持的同时，也在努力解决长期的供应问题。

然而，反对党住房事务发言人Tim Wilson反驳称，工党此举是在通胀之火上浇名为“债务”的汽油。

他指出，相关政策忽视了专业建议，强行拉高了首套房成本，导致首置业者同时面临高额债务和持续加息的双重打击。

高额贷款者的生存现状

尽管风险忧虑不断，但来自Housing Australia的数据显示，目前官方担保的贷款表现尚可。

自2020年原计划实施以来，在发放的近20万份担保中，仅有12单出现违约。

目前，约73%的借款人按计划还款，26%的借款人甚至提前还款。

新州房地产协会主席Thomas McGlynn则从市场一线观察到，首置业者群体正在分化：有家庭支持的买家拥有一定的财务缓冲，而单打独斗的买家则在房贷、生活费和通胀之间艰难支撑。

McGlynn补充道，尽管全球经济形势不明朗，但悉尼首置业者摆脱租房生活的渴望依然极其强烈。

目前市场呈现出一种奇特的景象：投资者因财务压力正在加速抛售房产，但首置业者的接盘需求依然旺盛。