对于关注澳洲房产市场的人来说，一则新预测足以牵动神经！

据最新预测显示，到2026年底，澳大利亚所有首府城市的房屋和公寓价格有望全面刷新纪录。

根据Domain公司近日发布的《2026年预测报告》，全国各大首府城市普通住宅的中位价预计将在明年上涨6%，达到创纪录的1,339,267澳元；公寓中位价也预计上涨5%，达到759,112澳元。

报告指出，澳大利亚政府扩大版的5%首付计划、利率水平较低以及家庭收入的提升，将推动市场需求增长，并助力2026年上半年房价快速上涨。

其中，悉尼住宅价格预计上涨7%，中位价达到1,924,430澳元；墨尔本预计上涨6%，中位价为1,170,168澳元。

Domain首席研究与经济学家尼古拉·鲍威尔（Nicola Powell ）表示：“无论是住宅还是公寓，我们预计明年房价都将继续上涨，到明年年底，所有首府城市的房价都有望达到历史新高。”

在住宅市场，悉尼和墨尔本的价格增长可能领先全国，这两座城市对利率变化尤其敏感。

鲍威尔指出，到明年年底，墨尔本的住宅和公寓价格预计将完全恢复至疫情前水平。

其他城市方面，报告预测：阿德莱德住宅价格2026年可能上涨4%；堪培拉、珀斯和布里斯班预计涨幅约为5%。

在公寓市场，布里斯班预计涨幅最大，2026年中位价将升至789,764澳元，涨幅约为7%；珀斯和阿德莱德预计分别上涨6%和5%。

报告指出，由于房价可负担性压力，更多买家倾向于选择价格相对较低的公寓，因此在这些城市公寓价格涨幅可能超过住宅。

悉尼和墨尔本的公寓中位价预计各上涨4%，堪培拉上涨约3%。

Domain的预测与四大银行预期大体一致：

2026 年各首府城市的经济增长率为 5.8%；

联邦银行 (CBA) 预测为 4%；

国民银行 (NAB) 预测为 6%；

西太平洋银行 (Westpac) 预测经济增长率为 9%。

ANZ经济学家玛德琳·邓克（Madeline Dunk ）指出，利率下降、首套房购房者计划以及供应紧张支撑了市场增长，但未来受财务压力影响，房价涨幅可能趋于温和。

她表示：“房价可负担性意味着我们不会再看到像几年前那样的房价上涨。”值得注意的是，经济适用的郊区房价涨幅更为明显。

鲍威尔预计，2026年下半年房价增速可能放缓，因为可负担性压力将抑制部分涨幅：“当借款能力增长被房价上涨侵蚀到一定程度时，市场增速就会减缓。”

部分专家还认为，放缓降息步伐也可能抑制2026年的物价上涨。Canstar指出，四大银行中的两家预计现金利率将维持在3.6%不变。

AMP首席经济学家谢恩·奥利弗（Shane Oliver）曾预计2026年澳大利亚房价涨幅在8%至10%之间，但他认为实际涨幅更可能接近8%。

他指出，住房负担能力差，加上储备银行“对利率和通胀更加谨慎，因此可能不会大幅降息”，是促使AMP转变观点的驱动因素。不过，他仍认为澳大利亚房价整体趋势将继续上涨，只是速度可能放缓。

在租赁市场方面，首府城市租金也有望在2026年底刷新纪录。

悉尼住宅租金预计上涨4%，达到每周815澳元；公寓租金预计上涨5%，达到每周792澳元。

墨尔本住宅租金预计上涨2%，达到每周595澳元；公寓租金预计上涨3%，达到每周597澳元。

另外，澳大利亚住房与城市研究所的研究发现，临时移民由于缺乏政府住房服务，大多依赖私人租赁市场。

南澳大学副教授、研究负责人黛比·福克纳表示：“2021年，所有临时移民中只有1.6%的人租住社会住房或社区住房，尽管他们的工资往往很低，难以负担私人租赁住房。”

总体来看，2026年澳大利亚房市整体保持上涨趋势，但随着可负担性压力增加，涨幅可能出现阶段性放缓。