一名澳洲投资者近日分享了亲身经历：他在Bunnings购买了一个90澳元的小工具，竟然让他成功避开了一场涉及270万澳元的投资灾难。

这位来自Newcastle的男子名为 Simon Borham。此前，他计划斥资270万澳元买下一处商业地产。根据房产广告描述，该物业面积为900平方米，折合每平方米单价约3000澳元。

就在交易即将达成的关键时刻，Simon决定亲自测量面积。他强调，作为尽职调查的一部分，当你按平方米支付费用时，必须确保这些面积真实存在。

然而测量结果令他大吃一惊：该物业的实际面积仅为680平方米，比广告宣称的足足少了220平方米。

Simon指出，净租赁面积是商业投资成功的核心，必须确保没有支付过高的费用。

“如果你买了100平方米，最后却只能租出80平方米，那么你的投资回报率将远低于预期。”

商业地产投资者兼买方代理 Simon Borham 表示，如果不被“坑”，工业地产收益颇丰。图片来源：Realcommercial.com

尽管有人质疑他在Bunnings购买的这款博世（Bosch）激光测距仪价格偏贵，认为有更廉价的替代品，但 Simon 对此并不在意：“我不在乎你用什么测量，重点是必须要去测量。”

发现面积缩水后，Simon 曾尝试以此重新谈判价格，但最终由于双方无法达成一致而导致交易破裂。

对此他显得十分豁达，认为在商业地产领域必须以数据为导向，既然数字对不上，就不能强迫自己进入这笔交易。

商业地产投资的“避坑”指南

“在我看来，商业地产虽比住宅地产有更多的赚钱机会，但其复杂程度也高得多。”

作为买方机构 Mane Commercial 的创始人，Simon Borham 不仅自己投资，还致力于教授普通澳洲人如何避开商业地产的重重陷阱。

他表示，商业地产并非大公司的专利，其回报率通常可达5.5%左右，远高于住宅地产普遍2%甚至更低的水平。

Simon Borham 是商业地产买方机构 Mane Commercial 的创始人。

除了严格测量面积，Simon 还有一份包含75项内容的尽职调查清单。他指出，另一个投资者常犯的错误是忽略“核准用途（approved uses）”。

他举例称，如果你想将仓库改建为健身房，必须获得相关批准，因为不同用途背后涉及不同的建筑规范要求。

如果租户未经正规审批就入驻，房东将无法获得保险，这可能引发极其严重的后果。据悉，这份清单曾帮助他的一名学生在购房时避免了30万澳元的潜在损失。

动荡时期的“反向”入场良机

尽管受地缘政治冲突、人工智能冲击及经济波动影响，房地产市场正面临压力，但 Simon 认为正确的商业投资仍是强力选择。

他声称，对于自营企业主来说，仅需17.5万澳元起始资金即可入场；如果是纯投资者，门槛则在30万澳元左右。

Simon 坦言，现在的消费者信心甚至比新冠疫情期间还要低，但他却将其视为绝佳的入市机会，因为多数人都在持币观望。

他最后强调，商品始终需要存储、制造和运输，因此工业地产的前景依然灿烂。他提醒投资者：“如果你深谙此道，商业地产投资可以带来丰厚利润；但反之，也很容易掉入泥潭。”