亏啊

最新数据显示：

墨尔本首次置业者购买入门级公寓的门槛，比五年前反而更低。

房价增长的乏力，也让未来 “以小换大” 的升级之路变得不再那么容易。

根据Domain周四发布的First Home Buyer Report：

2020年墨尔本入门级公寓价格约为45.2万澳元，

而目前约为44.1万澳元，五年间下降约2.4%。

按照模型测算：

如果一对25至34岁的伴侣税后年收入均为62,808澳元，

储蓄约三年半即可凑齐20%首付。

报告显示：

所谓入门级价格，是以近三个月大墨尔本地区成交数据为基础，

剔除最高75%的成交记录后，再取剩余25%中的最高成交价计算得出。

目前墨尔本公寓中位价约为60.1万澳元。

Domain研究与经济主管Nicola Powell表示：

墨尔本近年来公寓供应较多，市场整体表现相对温和。

这与多个因素有关，包括疫情期间墨尔本长期封锁导致人口外流，

疫情前市中心公寓大量建设，以及针对投资者的税务政策变化等。

她表示：

房价涨幅放缓让首次置业者的进入门槛降低，

也是维州近年来首次购房者比例较高的原因之一。

KPMG规划与基础设施经济主管Terry Rawnsley也认为：

从人均角度来看，墨尔本表现优于悉尼、布里斯班和珀斯，

原因之一是过去四到五年有更多住房供应进入市场，

同时也包括大量小户型公寓及上世纪70年代建成的老旧住宅存量。

不过，他提醒：

过去不少买家通过购买入门级公寓累积资产，再逐步升级为独立屋，

但如今这种路径变得更困难。

原因是过去五到十年里，独立屋价格涨幅明显快于公寓，

导致持有公寓的买家与独立屋之间的资产价格差距越来越大。

Quantify Strategic Insights数据主管Angie Zigomanis也认同这一观点。

他表示：

如果首次购房者计划长期居住，一房或两房公寓依然是不错的选择。

但如果未来希望升级换房，由于资本增值有限，难度可能增加。

他还指出，墨尔本近年对投资者施加更多税务负担，

而投资者往往购买入门级小公寓，

这导致投资活动减少，市场上出现更多库存。

相比之下，墨尔本入门级独立屋价格则明显上涨，

目前约为72万澳元，五年涨幅约20%。

墨尔本独立屋中位价已达到约111万澳元。

按照同样模型计算：

首次购房者夫妇需要超过五年时间才能存够20%首付，

而按当前利率水平，按揭还款占收入比例约为41.4%，

明显高于30%的房贷压力线。

Powell说：

从长期来看，墨尔本工资增长在一定程度上缓解了置业压力。

过去五年，墨尔本工资累计增长约22.2%，

同期入门级公寓价格下跌2.4%，入门级独立屋价格上涨约20%。

Zigomanis认为：

墨尔本土地价格相对更可负担，

加上维州建造的独立住宅数量高于其他首府城市，

这些因素共同拉低了整体入门价格。

但他也提醒：

如果成熟市场缺乏资本增值，未来新住宅项目的开发可行性可能受到影响。

Rawnsley则表示：

目前所谓 “72万澳元入门级独立屋” ，主要集中在墨尔本西北及东南的新开发区域，

在成熟社区这个价格选择仍然十分有限。

不过他也认为：

相比动辄百万澳元的中位价，

这类入门价格至少给首次购房者带来一些现实希望。