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新州拟出台房产新政！拍卖必须公示指导价，违规中介重罚3倍佣金

根据本周将提交议会的最新立法，新州房产卖家将被强制要求公示价格指导。

与此 同时，柯民思（Minns）政府将重拳打击“低价诱导”（underquoting）行为，违规房产中介最高可被处以三倍佣金的巨额罚款。

根据周日公布的改革方案，中介将被禁止以低于此前已拒绝的书面报价进行广告宣传。此外，中介在售楼时必须同步发布一份该地区的同类房产成交案例清单。

此次立法源于《悉尼晨锋报》和《时代报》此前的深度调查。

调查显示，悉尼近半数拍卖房产的成交价竟高出指导价10%以上，大批买家在追逐那些根本买不起的房 产时，浪费了大量时间和前期费用。

新州更好监管与公平贸易厅长 Anoulack Chanthivong 指出，通过大幅提高对低价 诱导的处罚，政府旨在确保违规行为不再被视为“经营成本”，而是产生实质性的震慑。

他强调，这些改革将赋予新州公平交易厅更多权力，通过严厉的纪律行动和更好的执行工具，保护购房者免受“不道德中介”的侵害，构建公平的市场环境。

目前在新州，房产可在不公示指导价的情况下挂牌，买家需逐一询问中介。相比之下，维州早在2017年就已实行强制价格指导。

根据拟议的新法，新州中介必须在所有广告中明确标价或提供价格指导，并附上同类成交案例和当地的中位价。 此外，中介必须严格按照更新后的准则计算估计售价，一旦发现此前评估不再合 理，必须立即修正。

本报通过“盲目竞价”（Bidding Blind）调查追踪了悉尼10,772宗交易，发现48%的成交案高出指导价10%以上，甚至有16%的溢价率超过20%。

值得注意的是，新州的改革方案并未强制要求卖家的保留价（Vendor’s reserve，即最低售价）必须与广告指导价挂钩。

本报分析了今年319场拍卖，发现至少172名悉尼卖家的底价高于报价范围上限，部分价差甚至达百万澳元。

这种做法虽不违法，却让买家产生虚假希望。

对此，维州政府已计划宣布此类行为非法，拟要求中介在拍卖前至少七天披露保留价。

新州的打击行动将把低价诱导罚款从2.2万澳元大幅提升至11万澳元，或中介佣金的三倍（取其高者）。

以一栋200万澳元的住宅为例，若按2%佣金计算，罚单将从12万澳元起步，旨在彻底消除违法获利的动机。

新法其他关键措施包括：

*严惩房托*：拍卖中安排“房托”出价（dummy bidding）的罚款倍增至11万澳元。

*扩大执法权*：公平贸易局可责令违规中介公开认错，或要求估价师独立验证其价格评估。

*强化职业标准*：对未完成强制性教育培训的中介处以罚款。

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澳房市降温！清盘率创今年新低，加息预期击退买家

澳洲东海岸住房市场降温信号频传——由于生活成本激增与加息预期双重施压，即便待售房源大量增加，潜在买家依然表现得愈发审慎，市场笼罩在浓厚的观望情绪中。

根据CoreLogic周日发布的数据，截至周六的一周内，全澳共有2871套房产参加拍卖，较前一周激增58%，同比去年也增长了16%。

数据显示，全澳首府城市的初步拍卖清盘率仅为66.6%，随着更多结果回传，该比例大幅缩水至 57.9%。

澳联储在上月将利率上调至3.85%后，将于本周二再次召开议息会议。

加之受地缘政治等因素影响而飙升的油价，澳洲消费者的决策变得极其保守。

Ray White首席经济学家Nerida Conisbee表示，目前市场存在极高的不确定性。

她指出，中东局势引发的油价上涨不可忽视，原本处于“五五开”的加息预期现在看来几成定局，这种“不确定性的完美风暴”正在深度冲击购房者的心理。

与此同时，业主们却在加速入场。

CoreLogic研究总监Tim Lawless指出，下周计划拍卖的房产数量约为2900套，而这 一数字在复活节前的冲刺阶段预计将飙升至4000套左右。

作为澳洲楼市的风向标，悉尼本周计划拍卖数量年内第二次突破千套大关。

然而，其初步清盘率从前一周的74.3%暴跌至65.1%，录得今年以来最差表现。

在这样的市场情绪下，部分经验丰富的投资者开始采取“心理战”。

在内西区St Peters的一场拍卖会上，一名职业投资者利用市场的迟疑心态，通过策略性报价成功捡漏。

负责该房产拍卖的中介Patrick O’Brien透露，拍卖会初始阶段反馈平淡，有人甚至开出170万澳元的低价。

直到价格升至237.5万澳元后，最终中标者突然一次性大幅加价至250万澳元以上，以此彰显志在必得的气势。

O’Brien评价道，在当前恐惧与焦虑交织的市场中，这种果敢的出价方式非常高明，买家成功通过心理震慑，直接清除了50%的潜在竞争对手。

消费者的离场倾向在数据上体现得极为直观。

Ray White的数据显示，全澳平均看房人数从上周的3.2人降至2.6人，活跃竞标者人数也出现了下滑。

高端物业市场同样感受到了寒意。

据悉，在墨尔本传统豪宅区Toorak，一栋四卧住宅以1240万澳元成交，仅处于指导价区间（1200万至1300万澳元）的中低位。

墨尔本买家代理人Emma Bloom形容目前的高端市场就像“穿上了水泥靴”，行动极为迟缓。

她认为，除非价格极具吸引力，否则人们不再愿意轻易出手，普遍处于持币观望的“静默状态”。

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悉尼顶级豪宅挂牌$2000万！买家当年$800万入手赚翻

近日，南非顶级富豪之女Luciana Ravazzotti Langenhoven正准备出售其位于悉尼北海滩（Northern Beaches）的顶级奢邸。

据《悉尼晨锋报》（The Sydney Morning Herald）报道，作为奢侈卫浴零售商 Italtile的非执行主席兼女继承人，Langenhoven已正式将这栋位于Belrose的豪宅挂牌上市。

这栋拥有六间卧室的宏伟庄园由她与丈夫Pierre共同持有，内部设施尽显奢华，不仅配备了游泳池、网球场和艺术工作室，还有一个可容纳12辆赛车、足以媲美专业展厅的超大车库。

回顾交易历史，这对夫妇于2020年以800万澳元购入此地。原房主背景同样不凡，分别是已故著名艺术家Margaret Wills及其丈夫、曾任可口可乐Amatil（Coca Cola Amatil）首席执行官的 Dean Wills。

在历经数年大规模翻新后，这处房产的身价已不可同日而语。

据当地消息人士透露，该房产目前的指导价格高达2000万澳元，相比四年前的买入价已翻了一倍有余。

值得注意的是，从2011年以280万澳元购入Seaforth住宅开始，Langenhoven夫妇的置业跨度不断升级，此次抛售Belrose房产标志着其在澳洲房产布局的又一重大动向。

作为南非著名大亨Giovanni Ravazzotti的女儿，Langenhoven背景实力雄厚。

其父 亲曾多次蝉联《福布斯》南非富豪榜，据南非媒体报道，其个人预估身家早在2018 年就已达到4.3亿美元。

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年薪$10万也买不起房？墨尔本仅剩10个区可负担，加息恐成最后稻草

根据最新数据预测，如果澳洲再次加息，年收入10万澳元及以下的购房者将在墨尔本面临极其残酷的筛选：全城仅剩10个地区的房价是他们尚能负担的。

目前，维州距离“年薪10万以下可负担购房区不足150个”的局面仅一步之遥，而墨尔本仅占其中的10个席位。

金融比较网站Canstar的数据显示，如果澳洲储备银行（RBA）在近期会议上宣布加息，十几个热门地区将从单身职场人士或单收入家庭的购房清单上彻底消失，即便这些家庭的年薪已达六位数。

与此同时，PropTrack发布的12月住宅价格指数（Home Price Index）显示，澳洲部分城市的房价仍在持续攀升，这迫使许多买家不得不调整预期或削减生活开支。

根据统计，假设一名年薪10万澳元的单身人士拥有20%首付款且无受抚养人，在2月加息后，全维州尚有160个地区满足其购买力。然而，一旦2026年前再次加息，这一数字将萎缩至145个，且绝大部分集中在偏远 农村地区。

在墨尔本，硕果仅存的可负担区仅包括Kurunjang、Dallas、Wyndham Vale和 Wallan等。其中，Melton是最容易负担的地区，中位房价为52万澳元。

若要贷款 80%购买此类房产，购房者的平均单人年薪至少需达到8.9万澳元。

Canstar数据洞察主管 Sally Tindall 指出，加息不仅提高了偿贷门槛，而不断走高的房价则增加了所需的贷款总额。

“相比之下，许多人的薪资增长速度根本赶不上这种双重挤压，”Tindall说道。

她还指出，受中东冲突等国际局势对澳洲经济的影响，预测未来的加息频率正变得日益困难。

澳洲统计局（ABS）数据显示，截至2025年8月，维州年薪中位数为71,760澳元。

这意味着普通收入者在寻找中位价公寓（unit）时，可选择的范围也在急剧缩小，预计将从目前的171个地区降至159个。

Advantage Property Consulting主管Frank Valentic分析称，利率进一步上调将 严重打击买家的借贷能力。

他表示，目前许多首次置业者和单身人士被迫转向较小的单元房或搬至更偏远的郊区。

为了圆梦住房，不少人甚至需要采取极端措施，如加班、打二份工、搬回父母家住，或大幅削减外出用餐和社交开支。

尽管形势严峻，贷款经纪人Stephanie Jordan仍鼓励买家在能力范围内尽早入市， 而非一味等待利率下调。

她指出，房价上涨的速度通常快于攒钱速度。值得注意的是，不同贷款机构的准则各异，某些机构会对警察或医护等职业的加班费给予更优的算法支持，这可能成为购房者的突破口。

根据Finder的研究，未来几年内，从事屋顶盖瓦、木工、IT或医疗工程行业的年轻人最有可能买房。

以屋顶盖瓦工为例，预计13至14年可攒下一套50万澳元住房的首付；相比之下，创意艺术行业的劳动者则可能需要长达20年的奋斗才能达成目标。