———前言———

墨尔本楼市最近又被推上风口浪尖。Property Investors Council of Australia（PICA）在2026年4月发布的比较报告指出，按其引用的Cotality数据口径，从2022年1月到2025年12月，墨尔本住宅价值累计仅增长3.5%，明显落后于悉尼的15.8%、布里斯班的46.7%、阿德莱德的54.3%和珀斯的77.1%。

进入2026年一季度，墨尔本还是唯一录得季度负增长的首府城市，为-0.6%。也正因如此，澳洲财经媒体直接把话挑明：墨尔本房产财富增长，已经被其他主要城市甩开。

墨尔本真正落后的是财富效应

很多人看到墨尔本落后会本能地理解成墨尔本不行了，但这并不准确。更真实的情况是，这座城市不是没有涨，而是涨得太慢，慢到在全国横向对比中显得格外刺眼。PICA报告称，墨尔本在2022年至2025年间每套住宅仅增加约2.82万澳元，而若同期涨幅追上悉尼，平均每套房本可多出近9.8万澳元。

若追上布里斯班、阿德莱德或珀斯，差距更是以数十万澳元计算。换句话说，墨尔本业主今天最强烈的失落感，不是账面亏损，而是别人都在变富，我却原地踏步。这种财富效应的落差，会直接影响消费、换房、再投资和市场信心，远比单纯的价格涨跌更有杀伤力。

维州为何被推上头号因素

这轮讨论最敏感的焦点，是维州的政策组合。过去两年，维州对房地产相关税费和规则的调整明显更密集：自2024年起，土地税起征门槛下调至个人5万澳元、信托2.5万澳元；缺席业主附加税自2024土地税年度起按4%征收；外国买家住宅额外印花税维持8%；短租税自2025年1月1日起实施。

空置住宅税从2025年起扩展至全维州，而从2026年1月1日起，大墨尔本连续5年未开发、具备住宅开发条件的土地也被纳入规则。PICA因此直言，维州的问题不是单一税种，而是税负叠加+监管趋严的组合信号，伤害了投资者信心。

REIV在2026年4月的独立调查中也发现，81%的维州受访者认为当前税收和监管设置正在打击租赁市场投资，56%的出租房业主表示若现状持续，可能缩减持仓、出售房产，甚至转向州际投资。说得更直白一点，市场最怕的从来不是缴税本身，而是不确定感：一旦投资人觉得规则会越来越重、回报却越来越薄，资金就会先离开，再谈理想。

澳买家有了更多的选择

如果说政策影响的是情绪，那么挂牌量和供应节奏影响的就是价格表现本身。REIV在2026年3月的市场评论里提到，墨尔本房价虽然还在涨，但涨幅明显慢于多数首府城市；2026年2月，墨尔本独立屋中位价约95.5万澳元，公寓中位价约64.5万澳元，分别同比上涨4.4%和3.2%。

问题在于，买家如今面对的是一个“选择极多”的市场：同月墨尔本新挂牌房源达到20258套，同比多出18.2%，总挂牌量达到41036套，为全澳首府城市最高。REIV还指出，墨尔本租赁空置率在2026年2月为2.6%，高于一年前的2.4%，这意味着无论买房还是租房，消费者都比其他城市更有议价空间。

于是，墨尔本楼市出现了一个非常典型的特征：不是需求消失，而是卖方再也无法像布里斯班、珀斯那样轻松制造抢房焦虑。房子照样有人看、好房照样卖得快，但整体上，价格被更多库存和更充足替代品压住了。

人口在涨，房价却没起飞

墨尔本人不是还在增加吗，为什么楼市不如别的城市强？答案在于，人口总量增长不等于购房需求以同样速度释放，关键要看人口结构。ABS数据显示，2024-25财年，大墨尔本人口增加105030人，在全国首府城市中增量最大；其中海外移民贡献81168人，自然增长贡献32416人，但州际内部迁移却是净流出8554人。

相比之下，布里斯班同期净内部迁移增加11077人，珀斯增加8211人。这个差别非常重要。因为跨州迁入布里斯班、珀斯的人群，往往带着更强的购房意愿、置换资产和现金流；而墨尔本吸纳的大量新增人口中，海外移民、学生和租房群体占比更高，他们先进入租赁市场，再逐步转化为购房需求，节奏天然更慢。

所以，墨尔本并非没有人口红利，而是这份红利没能像昆州和西澳那样，迅速转化成房价的爆发力。

澳洲将会如何进行调整

澳洲联储在2026年2月、3月和5月连续加息后，现金利率在2026年5月6日升至4.35%。这对全国楼市都是压力，但对墨尔本的影响尤其明显，因为这座城市当前最缺的，不是故事，而是信心。KPMG在2026年1月的住宅市场展望中指出，墨尔本市场在2025年曾从2022年开始的长期回调中反弹，但维州土地税制度仍在压制投资者活跃度。

不过，墨尔本相对其他首府城市更低的价格基数，也为后续增长留下了空间。Wakelin的2026年墨尔本市场报告则给出了更积极的一面：其认为墨尔本的长期基本面并未消失，包括澳洲城市中按体量计最强的人口增长、较高宜居性、就业机会，以及相对悉尼明显扩大的价格性价比；同时，墨尔本租金回报率约3.6%，高于悉尼约3.0%。

这意味着什么？意味着墨尔本现在像一个典型的纠结型市场，短期受利率和政策压制，情绪反复，涨不痛快；但从价值和估值角度看，它又开始重新进入长期资金的观察名单。

——结语——

墨尔本房产财富落后于其他首府城市，绝不是一句楼市不行了就能解释完的。它更像是一场多重变量共同作用后的结果：政策提高了持有与交易成本，库存和挂牌量削弱了卖方话语权，人口增长的结构又让需求转化偏慢，而高利率则把所有观望情绪进一步放大。可与此同时，墨尔本也并没有失去翻身的底牌。

人口规模、城市功能、教育医疗资源、相对悉尼的价格优势，都还在。对自住买家来说，这意味着议价窗口仍在；对投资者来说，这意味着未来的机会也许不是闭眼买都涨，而是更考验现金流、税务结构和选区能力的精细化时代。真正值得警惕的，不是墨尔本会不会永远落后，而是当市场信心某一天重新修复时，很多人可能会发现：最被低估的阶段，往往正是最容易被忽视的阶段。