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澳住房危机元凶并非移民？！智库：它们才是真正的幕后黑手

针对联盟党议员频繁将房价飙升归咎于移民的观点，澳洲权威智库近日提出了尖锐反驳。

倾向于自由市场的独立研究中心（CIS）发布报告警告称，限制移民并非解决国家住房危机的“灵丹妙药”，当前的困局本质上是住房建设严重不足所致。

研究报告指出，虽然在某些特定情况下接收移民会增加价格压力，但澳洲房价持续走高的核心驱动因素始终是住房供应。

报告作者Marian L Tupy表示，研究证据并不支持“人口增加必然导致住房成本上升”的激进观点。

他认为，仅靠人口增长并不会造成今天的短缺，真正的症结在于政府限制土地使用、审批流程拖沓，以及限制高需求地区的建筑密度。

报告强调，技术移民不仅是住房的需求方，更是供给侧的关键力量，他们中包含大量工程师、规划师、建筑师和项目经理。

Tupy认为，推行规划改革是快速建造更多住房最有效的方法。

以2016年奥克兰的改革为例，该市通过允许增加住房密度，在政策实施6年后，租金比未改革的预期水平降低了22%至35%。

Tupy强调，证据非常明确：在供应受阻的地方，房价上涨最为猛烈，因此政府应鼓励技术移民进入澳洲，尤其是住房建设领域的专业人才。

与智库观点形成鲜明对比的是，联盟党一直主张通过削减移民接收量来缓解住房压力。

前反对党党魁Sussan Ley此前甚至提议禁止来自世界某些特定地区的人员入境，尽管该党的完整政策尚未公开。

周三，影子财长Tim Wilson在堪培拉接受采访时表示，虽然本地澳人承担了主要的建造工作，但他对政府在疫情后引入大量移民的行为感到担忧。

他认为，这种大规模涌入给住房市场带来了剧烈冲击，并表示必须确保移民计划符合国家利益。

与此同时，反对党党魁Angus Taylor也多次将住房供应与移民问题挂钩。

他在周二的一场商业峰会上重申，如果移民数量与住房、服务及基础设施之间失去平衡，民众将无法接受现状。

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澳洲进入“全员租房”时代？高房价逼退买家，40%首房族全靠父母资助

数以十亿计的资金正涌入一种激进的新型住房系统。

随着全球投资者纷纷押注澳洲住房市场的未来，许多澳人可能余生都将在租房中度过。

曾经作为财富象征的“澳洲梦”正逐渐崩塌——Colliers最新发布的资本市场报告称，澳洲正向所谓的“租赁优先”住房系统转变。

目前，全澳住房空置率已跌破2%，而6位数的首付门槛更是将许多首次置业者拒之门外。

Colliers住宅生活部门负责人Robert Papaleo指出，由于房价居高不下且入市门槛受限，更多居民不得不延长租房年限。

这种结构性的供应不足不仅推动了房价上涨，也极大地增强了投资者的信心。

他进一步分析称，低于2%的空置率预示着强劲的租赁需求和长期的入住稳定性。

在实际操作中，这意味着租赁房源始终处于满员状态，市场竞争异常激烈，给租户留下的喘息空间微乎其微。

与前几代人相比，由于财务压力和高昂的购房成本，新一代家庭的租房时间显著拉长。

在这一背景下，“以租代建”模式已正式成为澳洲住房系统中不可或缺的一部分。

莫纳什大学（Monash University）城市规划与设计高级讲师Katherine Sundermann认为，这种向租赁市场的转变是结构性的。

人口普查数据显示，全澳住房拥有率已从2006年的约70%下降到2021年的67%，其中年轻群体的降幅尤为剧烈。

Katherine Sundermann坦言，住房仍是澳洲财富积累的主要驱动力，而现在约40%的首次置业者需要依赖家人的资金援助。

这种趋势可能进一步加剧社会不平等，因为能否拥有房产正越来越取决于家庭背景。

与此同时，私人租赁市场的稳定性依然令人担忧。

Katherine Sundermann指出，以维州为例，平均租约期仅为两年左右，许多租房者不得不频繁搬家。

相比之下，德国和瑞士的租房者通常能租住8到12年，这为家庭和社区提供了更高的稳定性。

不过，并非所有人都认为澳人已接受“终身租房”的命运。

Margin Finance总监Damian Medici表示，尽管机构投资者大量涌入，但民间对房屋所有权的需求依然强劲。

对他而言，终身租房往往不是一种主动的生活方式选择，而是财务受限下的无奈之举。

Damian Medici透露，在他接触的客户中，约有20%需要依靠父母的资助或担保才能入市。

他说，在房价涨幅跑赢储蓄速度、贷款审批严苛的当下，如果没有家庭的支持，首次置业者在供应短缺的市场中几乎难有胜算。

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澳投资者贷款占比升至39.7%，逼近9年新高！

尽管澳洲政府针对新入市群体推出多项激励措施，但最新的住房贷款数据却呈现出意想不到的走势：房产投资者的市场占比正强势回升，而首次置业者的贷款比例却在不断萎缩。

Cotality对统计局数据的分析显示，2025年第四季度，房产投资者占全国住房融资承诺的比例高达39.7%，总额约430亿澳元，逼近9年来的最高水平。

相比之下，首次置业者的占比仅为17.8%，融资总额为193亿澳元。

这一格局与5年前形成了鲜明对比，当时首次置业者的融资占比高达26.3%，明显高于投资者的23.8%。

Cotality澳洲研究主管Gerard Burg表示，在2020年疫情期间，经济不确定性曾令投资者望而却步，而当时政府对首次置业者的有力支持促成了比例的逆转。

他指出，投资者核心追求的是资本增值，近年来房价的快速增长和超低利率环境重新点燃了投资热情，导致其在市场融资中的份额节节攀升。

AMP首席经济学家Shane Oliver也认为，首次置业者往往随政策红利入场，而投资者则更倾向于在市场波动时离场观望并择机回归。

他指出，大量针对性激励措施和较低的利率水平通常能吸引新买家，但目前的市场平衡正随着投资者的强势回归而发生改变。

目前，原本的“首次置业贷款首付计划”已更名为“5%首付计划”，并于2025年10月进一步扩大规模。

该计划允许买家在符合价格上限的前提下，以5%的首付购房，且无需支付贷款机构抵押保险。

与此同时，尽管2025年期间现金利率曾3次下调，但近期已出现一次回调。

澳洲统计局去年第四季度数据显示，约有3.2万名首次置业者办理了抵押贷款，环比增长6.8%。值得注意的是，该季度首次置业者的平均贷款规模增长了创纪录的8.5%，达到607624澳元。

抵押贷款经纪公司Finspo首席执行官Angus Gilfillan指出，首次置业者的需求波动与5%首付计划的吸引力几乎同步。

他表示，2025年的政策变动对刚需族是一个“真正的突破口”，公司收到的咨询量随之激增。

然而，去年底投资者需求的显著增长，反映出投资者正试图抢在政策红利完全显现前“提前布局”，以抢占市场先机。

统计局数据显示，去年最后3个月内，投资者贷款笔数达到创纪录的60445笔，平均贷款金额更是高达716711澳元。

与此同时，堪培拉方面正在审查有关改革澳洲资本利得税折扣的提议，目前持有资产超12个月的纳税人仍可享受50%的固定减免。

业内专家警告称，投资资金的涌入意味着拍卖会上的竞争将更加白热化。

Angus Gilfillan观察到，投资者与首次置业者往往在同一个开放日看房，由于双方追求的房产类型高度相似，政策或价格的微小变动都会迅速打破两者的竞争平衡。

Gerard Burg补充道，虽然政府引导首次置业者购买特定限价房，但这些房产因其增值潜力，同样会对投资者产生巨大吸引力。

在这种细分市场中，竞争不仅没有减少，反而因为投资者不受价格上限限制而变得更加复杂。

展望未来，5%首付计划对市场的深远影响仍有待观察。

Angus Gilfillan预计，由于融资承诺数据滞后于预审批，政策效果将在未来几个季度进一步显现。

Shane Oliver认为，未来12个月市场可能会向首次置业者发生一定的轮动。

他说，随着低首付计划的效应全面释放，加之高利率环境可能抑制整体市场的投资热情，房产市场的吸引力重心或将再次发生转移。

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15万套房荒未解！中产买家陷生活成本危机，独栋房受利息油价夹击

澳洲领先开发商近日发出预警，作为全澳最接近平价住房方案的“房地配套（house-and-land）”板块，正面临利率攀升、消费者信心减弱及燃油价格波动的多重威胁。

Consolidated Properties首席执行官Don O’Rorke指出，新区（greenfield sites）独立屋一直是购房者能负担的最廉价住房。然而，急剧恶化的经济状况正令该领域步入险境。由于大多数人无力支付足以支撑新公寓项目落成的价格，大众市场的唯一选择便是房地配套项目，但随着通胀回归、利率上升以及地缘冲突推高油价，这一对利率高度敏感的市场势必会陷入放缓。

受石油供应中断及通胀忧虑影响，澳洲三年期国债收益率于周三触及两年高点，市场对澳洲储备银行（RBA）再次加息的预期也随之升温。

O’Rorke认为，房市正呈现“两极分化”态势：购买高端期房的买家大多拥有雄厚的房屋净值，受高利率影响有限，甚至能从中受益；相比之下，中端住房产品的买家则深陷生活成本危机，处境远不如去年圣诞节前。

澳洲统计局（ABS）本周数据显示，去年占新房审批量近58%的独立屋供应表现依然稳健，审批量已连续三个月上升。与之形成鲜明对比的是，包括公寓、联排别墅在内的非独立式住宅审批降至五个月新低。

Metricon首席执行官Brad Duggan对此表示，审批数据再次证实了澳洲人对独立房屋的渴望。他呼吁政府应放弃对高密度住宅的偏见，停止过度推动高成本的市中心公寓大楼建设。

然而，Macquarie首席执行官Wikramanayake则持不同政见。她认为高密度住房在缓解房荒方面起着关键作用，是在基础设施增量最少的情况下增加供应的最佳方式。

曾在香港和纽约生活过的Wikramanayake直言，澳洲目前的住宅密度低得“令人费解”。她强调，如果不能解决民众对更小地块或高层住宅的抵触，政府将不得不投入巨资在其他地区部署昂贵的交通及公用事业设施。

新项目的可行性因城市而异。Charter Keck Cramer执行董事Richard Temlett指出，由于墨尔本过去一年表现疲软，当地公寓价格需比其他城市经历更大幅度的上涨，才能维持开发项目的可行性。

这种压力在墨尔本已显露无疑。Evolve Developments老板Ashley Williams透露，由于无法确保销售价格能覆盖拿地成本，他已五年未曾买地。

以其在Southbank建设中的ARIA项目为例，目前每平方米售价约1.2万至1.4万澳元。Williams 坦言，若要让后续同类项目可行，售价需飙升至每平米 1.7 万澳元以上，较过去两年上涨 40%，这对市场而言无疑是巨大的挑战。

Oxford Economics Australia首席经济学家Maree Kilroy认为，高利率和生活成本压力将直接冲击预算敏感型买家，但这种影响具有滞后性，预计要到明年才会全面显现。

尽管如此，Kilroy预测全澳仍存在约15万套的住房短缺，这将为市场回升提供支撑。Metricon的 Duggan也补充道，尽管短期情绪受压，但在规划完善的社区中，房地配套等平价选择的需求依然具有韧性。