随着墨尔本房拍市场步入下行区间，住宅表现的两极分化愈发显著。在加息压力与全球经济不确定的双重夹击下，买家对需要翻修或定价虚高的物业表现出明显的审慎态度。

上周末，墨尔本拍卖清盘率滑落至59%，已低于分析人士公认的60%市场平衡基准线。

墨尔本拍卖清盘率近期出现下滑。图源：Justin McManus

市场观察人士发现，流拍原因主要集中于物业本身缺陷、卖家心理预期过高，以及部分买家因财务状况无法满足政府购房援助项目的资格。

买家代理 Wendy Chamberlain 指出，当前市场表现极不均衡。100万澳元以下的准入门级房产由于有联邦政府“5%首付计划”等政策支持，在拍卖中依然备受青睐。

相比之下，那些面积更大、价格更昂贵的房产正面临更大的流拍压力。

Chamberlain 表示，生活成本的上升让买家对资金变得十分敏感，缺失关键特征（如联排别墅中没有客房）的房屋吸引力大打折扣。

她分享了最近在 Port Melbourne 替客户成功抄底的案例：因现场无人出价导致流拍，她随即在场外商谈，以包含建筑和害虫检查为前提条件锁定了交易。

Marshall White 集团销售总监 John Bongiorno 直言，定价过高是房产流拍的主因。他强调，尽管房产最终都能成交，但市场对价格感知极为敏锐。100万澳元以下的首次置业区间依然是目前最强劲的市场动力。

（图片来源：网络）

与此同时，翻修成本的攀升正动摇买家的信心。Bongiorno 提到，由于建筑行业成本和工期存在不确定性，需要再次装修的房产往往被买家变相压价，“只要价格定对了，房产就能卖出去。”

高端房产买家代理 Emma Bloom 认为，“拎包入住”的物业已成为当今市场的宠儿。

由于买家不愿涉足昂贵且繁琐的翻修工程，任何只需带衣服就能入住的高品质房产，在竞争中都会更具优势。

在中高端市场，越来越多的房产正绕开公开拍卖，转而采用意向书（EOI）或Boardroom Auction。

Ray White 维州及塔州首席拍卖师 Luke Banitsiotis 观察到，部分业主的心理价位仍停留在去年底水平。

他认为，与其说是房型问题，不如说是“业主类型”导致了流拍，因为有些业主仍固执地坚守三四个月前的估价。

Banitsiotis 建议卖家应通过代理提供的实时数据来支撑估价，并根据看房阶段的人流量及时调整心态。如果客源寥寥，卖家必须意识到定价偏差并果断下调预期。

针对买家，他鼓励即使在冷清的场次也要勇于出价。一旦房产流拍，首个出价者将获得以底价进行排他性谈判的优先权，从而避免在拍卖结束后的二次竞争中陷入被动。