2026年，澳大利亚Anthony Albanese政府推动的资本利得税与负扣税改革已在联邦众议院获通过，改革将于2027年7月1日正式落地，这项数十年以来澳大利亚住房税制领域规模最大的调整，近期引发学界与业界的广泛担忧，多位经济学家警告，改革可能引发大规模资本外流、打击本土创新，还将给房地产市场带来多重连锁影响。

改革核心内容公布 旨在修复住房市场

根据本次改革方案，实施26年的「持有超过12个月资产可享受50%资本利得税折扣」规则将被废除，取而代之的是成本基础通胀指数化模式——投资者仅需就超过通胀水平的实际资本收益缴纳税款，但新制度设置了30%的净资本收益最低税率。

过渡安排方面，2027年7月1日之前持有的资产，该日期前产生的收益仍可保留原有50%折扣；

对于今年5月10日之后购置的资产，政策设置了一年宽限期，过渡期内仍可适用原有折扣规则。

负扣税配套调整方面，改革后负扣税优惠仅适用于新建住宅，存量投资房的原有安排不受影响。

财政部长Jim Chalmers表示，本次改革的核心目标是修复已经失灵的住房市场：原有税制过度偏向房产投资，持续推高房价，将年轻群体挤出住房市场，同时也导致澳大利亚股市长期缺乏吸引力。

政府预计，改革将帮助约7.5万名澳大利亚人实现首次置业，促进代际公平。

经济学家警示：资本将大量外流 本土创新遭重创

不过改革引发大量经济学界的警示。

塔斯马尼亚大学经济学高级讲师Maria Yanotti指出，新制度设定的30%最低资本利得税加上指数化调整，将增加投资者风险、降低投资回报，在中短期市场完成预期调整前，预计将有大量资本流出澳大利亚。

当前新西兰总理Christopher Luxon已明确表示，其政府不会引入资本利得税，新西兰已全面取消该项税收，认为资本利得税会对经济造成破坏性影响。

Maria Yanotti分析，在澳大利亚改革后，新西兰无资本利得税的政策环境会让本地资产对澳大利亚投资者更具竞争力，将吸引大量澳大利亚资本涌入新西兰市场；

除新西兰外，新加坡等拥有高竞争力税收环境的司法管辖区，也会成为澳大利亚资本套利的目的地。

除了流向海外市场，更多个人投资者为了规避30%的最低税率，也会选择将资金转入个人养老基金的股票投资组合，以利用养老金体系更低的内部税率。

数据显示，目前澳大利亚养老金行业总资产约为4.44万亿澳元，规模达到澳大利亚年度GDP的1.5倍，本次改革也将进一步推动养老金行业扩张。

不过她也提到，海外投资同时会给澳大利亚投资者带来外汇风险、复杂的税收抵免结构，以及澳大利亚对离岸资产监管趋严等额外成本。

除资本外流外，改革还将对澳大利亚本土创新造成直接打击。

Maria Yanotti分析，改革后，收益率接近通胀水平的投资虽可能降低税负，但高收益的优质资产会被「惩罚」，将直接打击企业家、天使投资人和风险投资家投资澳大利亚本土高风险早期创新项目的积极性，这种影响在中短期会尤为明显。

独立研究中心执行主任Michael Stutchbury表示，新西兰最高个人所得税率为39%，同时免征资本利得税，这一税收组合会吸引有全球布局的澳大利亚企业和企业家将业务转移至新西兰、新加坡或美国，而非留在税收更高的澳大利亚；

双重上市企业也可能考虑将资本配置、总部或资产组合转移至新西兰实体，以实现财富保全。

值得注意的是，尽管新西兰会迎来澳大利亚的资本流入，但两国经济联系紧密，澳大利亚是新西兰最大贸易伙伴之一，改革引发的澳大利亚房地产、股市急剧降温乃至信贷紧缩，可能导致澳大利亚经济放缓，最终反而抑制新西兰的出口需求，给新西兰经济带来负面影响。

楼市结构性调整显现 房价有望回落三成？

本次改革核心指向住房市场，其对楼市的影响也引发广泛讨论。

改革为新建住宅保留了税收优惠：购买新建住宅的投资者可选择沿用原有50%折扣，或是采用新的通胀指数化模式，同时还可保留工资收入全额负扣税优惠，因此会极大刺激投资者对新建住宅的需求。

但Maria Yanotti提醒，目前新建住宅供应缺乏弹性，需求增长无法被供应及时消化，最终会推高新房价格与建筑成本，且价格上涨效应还会溢出至存量房市场；

而首次购房者多偏向购买价格更亲民的存量老房，还将因此面临更高的隐性翻修成本。

多家机构的测算也印证了改革对房价的抑制作用，Barrenjoey首席利率策略师的量化模型显示，资本利得税改革叠加负扣税调整，总体将推动澳大利亚房价回调3%至4%，影响相当于澳储行加息25个基点，悉尼、墨尔本等核心城市房价可能出现连续数月下行。

澳大利亚联邦银行预测，未来十年政府将通过本次改革新增财政收入250亿至300亿澳元，但由于对存量资产的保护安排，短期内很难实现明显增收。

除此之外，本次改革也将影响加密货币等长期资产投资者：改革后长期持有加密货币的收益税负将出现明显上升，Coolabah投资组合经理Chris Joy指出，调整后生产性资产的资本利得税从约23.5%提升至46%-47%，会促使投资者从企业、股票、商业地产和租赁住房中撤出资金，转而投向免税的自住房产。

法案仍存参议院不确定性 市场分歧明显

本次改革已在2026年6月4日以94票赞成、48票反对的投票结果通过澳大利亚联邦众议院，但由于工党政府在参议院未占据多数席位，法案仍需争取绿党及独立议员支持，后续审议仍存在较大不确定性。

目前反对党联盟党已全面反对该改革方案，批评政府违背大选前「不修改住房税制」的承诺，属于加税伤害经济的错误政策；

绿党则对法案赋予财政部长调整资产定义的权力存在质疑，担心该权力被滥用后削弱改革效果。

市场层面，法案公布后澳大利亚股市已出现结构性调整，投资者抛售科技、成长型小盘股，转向拥有股息抵免的银行、矿业、基建等板块，政策不确定性也让部分资金选择观望。

不过也有不同声音，部分市场观点认为，即使投资者需要缴纳更多税款，仍可获得可观回报，不会从根本上逆转投资趋势；

年轻群体多支持改革，认为改革修正了原有制度偏向既有财富持有者的不公平问题。

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