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击败悉尼墨尔本！阿德莱德豪宅市场爆冷登顶，免翻新房产成抢手货

在全球经济不确定性持续升温、高利率令买家愈发谨慎的当下，澳洲最大房地产估值公司最新发布的高端房产指数给出了一个出人意料的答案——全国高端房产市场表现最佳的城市，不是悉尼，不是墨尔本，而是阿德莱德。

Herron Todd White是澳洲规模最大的房地产估值与咨询公司，其最新发布的高端房产指数以0至100分衡量各城市市场热度，0分代表停滞，100分代表狂热。阿德莱德在所有首府城市中以70分高居榜首，而全国综合得分仅为61分，较上月的65分有所回落，折射出高净值买家情绪趋于保守。

Herron Todd White估价师James Khabbaz指出，阿德莱德高端市场的买家情绪正悄然转变。他表示，在高价位区间，潜在买家对无需翻新或整修的房产表现出强烈偏好，而对需要大规模改造的房产需求则明显减弱——中介反映咨询量有所放缓，有时需要经过更长时间的谈判才能达成交易。

这一趋势在Medindie区The Avenue 11号的交易中得到印证。该房产目前正处于合同期内，成交价尚未披露，但据悉将创下阿德莱德住宅销售的最高纪录。

Khabbaz同时强调，在市场情绪出现转变的当下，合理定价仍是重中之重。他表示，当前围绕全球事件、本地经济状况、通胀压力，以及2026年5月预算中与房产相关税制改革连锁效应的持续不确定性，正令高端市场买家行为愈发审慎。

Herron Todd White首席执行官Peter Maloney表示，澳洲房产市场正面临多年来最为复杂的经济环境之一。高利率、建筑成本上升以及持续的供应限制，继续给全国家庭、企业、房产价值和租赁市场带来压力。

“澳洲根本无法交付足够的住房来跟上人口增长和需求的步伐，”Maloney直言不讳，“从核心来看，住房供应依然是澳洲房产市场面临的最大问题。”

他同时指出，阿德莱德高端市场持续受益于三大优势：相较东部各州更具竞争力的价格、优质住宅的稀缺存量，以及买家对高品质拎包入住住宅的持续追捧。

“与悉尼和墨尔本相比，阿德莱德在高端市场继续提供相对价值，同时仍展现出强大的生活方式吸引力和紧俏的高端地段。”

阿德莱德公开市场销售纪录目前由Unley Park区Victoria Ave 4号一栋庄严府邸保持，2024年8月以1250万澳元成交；场外交易纪录则是2021年2月，Mary Kotses以1350万澳元购入North Adelaide区Pennington Tce 70号的房产，此前她以1000万澳元购入了同区Palmer Place 45号的圣公会示范性物业Bishops Court。

Booth Real Estate中介Jamie Brown曾促成Bishops Court的交易，目前也正经手Medindie区The Avenue 11号的合同。他认为，这笔交易将重新校准阿德莱德高端房产市场的坐标。

“当年我卖出Bishops Court时，那创造了一个新基准，向市场证明了那个价位上存在足够的信心。自那以后，阿德莱德已达成10至12笔八位数的交易，”Brown在该房产3月上市时说道。

他进一步估计，Bishops Court如今的市值已升至1600万至1700万澳元，而Pennington Tce则可能值1700万至1800万澳元。

“阿德莱德还有其他价值相当甚至更高的房产。一旦其中一处售出，就像当年Bishops Court那样，它将引领市场节奏，未来几年会有更多类似房产陆续入市。这将彻底重新校准高端市场的格局。”

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$1.36亿全现金交易！维州最贵豪宅及毗邻公寓楼出售

Bastas家族以1.361亿澳元全现金出手，买下维州最昂贵豪宅及毗邻公寓楼，刷新维州住宅成交价纪录。

这处豪宅位于Toorak，名为Coonac，去年通过场外交易低调易主，成交价当时未予披露，引发外界诸多猜测。

交割文件显示，Coonac由Georgina Bastas以1.24亿澳元现金购入，公开记录显示该物业无任何抵押贷款。Georgina同时斥资1210万澳元，买下毗邻Coonac边界的一栋砖结构公寓楼，同样全现金到位，由此为物业新增约1200平方米土地。

Coonac占地约1.09公顷，是Toorak最大的地块之一。

Gina和Dennis Bastas今年已提议对Coonac进行价值3850万澳元的翻修，计划拆除部分非原始建筑构件，并增建一栋双层扩建楼。

Dennis Bastas创立了DBG Health，旗下拥有平价美妆品牌MCoBeauty。在最新的《澳洲金融评论报》富豪榜中，其财富估值达57.4亿澳元；去年他还以16亿澳元出售了公司25%的股份。

促成此交易的经纪人是Kay & Burton的Ross Savas和Gerald Delany，两人均拒绝置评。本报亦已联系Dennis Bastas，暂未获回应。

出售方为物流业巨头Paul Little及其妻子、墨尔本大学校监Jane Hansen。两人于2002年以1450万澳元购入这座宅邸，持有逾二十年后获利离场。

Little曾在2015年以65亿澳元将货运公司Toll Holdings出售给日本邮政，财富估值一度达21.2亿澳元，此后他还经营过房地产开发公司Little Projects，并于2018年将其出售。Hansen则曾任职于Macquarie Bank和Credit Suisse First Boston，从事投资银行业务。

这对夫妇于2020年购入位于South Yarra的翻修项目Simonds Hall，这为他们未来换住小户型留下了选项。

据维州遗产数据库记载，Coonac是一座意大利风格住宅，建于1866至1867年间，由Australian Mercantile Land and Finance Co的维州联合经理Robert Bruce Ronald出资兴建，其名下曾拥有多个牧场、牛站、甘蔗种植园和制糖厂。

Coonac的邻居同样非同寻常——那处地块面积近4800平方米，于2023年以4000万澳元售出。

维州此前的住宅成交价纪录略高于8000万澳元，由加密货币赌场企业家Ed Craven以该价格购入Toorak St Georges Road一处旧宅时创下。如今，Bastas家族的1.24亿澳元一举将这一纪录大幅超越。

目前，Toorak还有另一处豪宅待价而沽——Myer家族庄园Cranlana，占地1.14公顷，指导价为9600万至1.05亿澳元之间，同样值得关注。

就全澳范围而言，住宅成交价纪录为1.4155亿澳元，为一套俯瞰悉尼港的顶层公寓；若论独栋房屋，科技业亿万富翁Scott Farquhar以1.3亿澳元出售其位于悉尼Point Piper的Elaine豪宅，以及其购入附近Uig Lodge的交易，均达此价位。

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11年才能存到首付！35岁以下澳人买房如登天

为了省钱，四个孩子的母亲 Mady 几乎想尽了一切办法。

一家六口住在昆州中部的 Rockhampton，他们削减了订阅服务、暂停了装修，还逐一比较了各种私人医保和保险方案。

“我们觉得越来越难，越来越捉襟见肘，连基本的食品杂货都快负担不起了，”她坦言，心里还想着存钱、继续装修，但一切感觉就像一个高压锅——随着利率上升，房贷月供增加，与此同时其他所有东西都在涨价。

“一切生活成本都在同时上涨，心里就忍不住想，这到底什么时候才到头？”

Mady 一家当时正在翻新房屋，澳洲联邦储备银行（RBA）却偏偏在此时开始加息，翻新工程被迫叫停。

屋顶漏水、需要重新做桩基，加上白蚁侵蚀和“混凝土癌”，房子的问题接连不断。

为了补贴家用，她计划在6月与邻居一起举办车库甩卖，“这绝对是我们为了把积蓄重新提上来而不得不做的事情。”

然而，并非所有澳洲家庭都承受着如此沉重的财务压力。

根据 Actuaries Institute 的研究，年轻一代与年老一代之间的财富差距正在持续扩大，并可能在数年内达到创纪录水平。

尽管各个世代都比2000年时更加富裕，但 Actuaries Institute 的分析揭示了日益加剧的代际不平等。

“有三个领域——尤其是经济、住房和环境——年轻人的处境似乎正变得越来越糟，”该报告主要作者之一 Hugh Miller 说。

“这与部分年长世代的情况形成对比，因此我们将其标记为一个公平性问题。”

这项分析基于六大领域的25项指标：经济与财政、住房、健康与残疾、社会、教育及环境，追踪了自2000年以来25至34岁、45至54岁和65至74岁澳洲人在财富和福祉方面的变化。

Miller 指出，尽管许多年长澳洲人感受到的生活压力并不比年轻人小，但在住房拥有率方面，两代人的处境却大相径庭。

“年轻人不一定能像其他人那样，在积累财富时获得同样迅猛的增长，又或者他们被挡在了房地产市场之外，就这样错失了进入市场、以此方式积累财富的机会。”

根据 Cotality 的数据，澳洲住宅价值收入比已攀升至8.2，远超6.8的20年平均值。

如今，平均需要11年才能攒够20%的首付，且平均每周收入的45%要用于偿还房贷。

独立经济学家 Saul Eslake 直言，住房拥有是澳洲人之间不平等的最大驱动因素。

35岁以下人群的住房拥有率已跌回1947年的水平，35至44岁人群则回到了1954年的水平，而65岁及以上人群的住房拥有率与1966年人口普查时的峰值相比几乎没有变化。

“考虑到房价上涨了如此之多，这给年长人士带来了巨大优势。”

另一个反映代际鸿沟扩大的关键指标，是工资增长的长期停滞。

Miller 表示，对年轻一代而言，尽管通胀持续，他们的工资过去十多年来却几乎“纹丝不动”。

“这与澳洲历史上曾有过的那段时期形成了对比——那时所有人的工资都能长期以高于消费者价格指数1%的幅度稳步增长，而我们就是没能持续看到那种情况。”

Pew Research Centre 的研究发现，高达79%的澳洲人认为下一代在经济上会比父母过得更差，这一比例位居全球最差行列之一。

Miller 指出，澳洲经历了巨大的财富增长，但大部分财富集中在股票和资本利得上，这两者的增长幅度已连续多年远超收入涨幅，令没有资产的年轻人愈发难以跻身财富积累的行列。

工资增长乏力拖累了住房拥有率，而住房拥有率在25年间已下滑了10个百分点，进而影响到人们的退休生活。

不过 Miller 也注意到，过去五年这一比率实际上趋于平稳，甚至略有回升——新冠疫情后的低利率与部分政府激励措施，或许起到了一定的稳定作用。

联邦政府表示，住房不平等是其推动立法修改资本利得税折扣和负扣税的原因之一。

各领域之间的影响并非孤立存在。

Miller 指出，与二氧化碳排放和气温相关的气候指标持续恶化，是一个深刻的代际议题。

气候变化引发的极端天气事件增多，将进一步推高住房相关成本——无论是难以负担的保险保费，还是应对气候变化的适应成本，最终都将由住户承担。

数据分析公司 Finity 的数据显示，过去五年房屋保险费已累计上涨51%。

Miller 特别强调，全国部分社区在应对这类多重压力时尤为脆弱，尤其是那些既面临高风险暴露、又缺乏经济资源迁移或负担保费的社区。“行业和专业领域确实需要认真应对这些实质性问题。”

Eslake 表示，尽管大多数年长澳洲人的财富状况优于年轻人，但他看到越来越多的老年女性正生活在贫困之中或徘徊于贫困边缘。

“这是因为她们要么从未能实现拥有住房，要么因家庭破裂而失去了住房，”她说。

“加上女性通常会抽出时间照顾孩子或年长亲属，退休金积累也因此少于男性。”

根据退休金行业机构 AFSA 的数据，2022年6月，60至64岁人群的退休金余额中位数，男性为205,385澳元，女性为153,685澳元，差距高达25.2%。

Eslake 还指出，能否获得适合且负担得起的养老院床位，正日益成为年长澳洲人面临的一大难题。

“这个问题在前几代人那里没这么突出，因为以前大多数人活不了那么长。”

04

卖房时这个细节正在吓跑买家！专家揭秘澳洲买家最怕看到的场景

澳洲购房者正被家中一种极为常见的景象吓退，而卖家甚至可能对此毫无察觉。

专家警告，凌乱的储物空间正在将购房者拒之门外——杂物堆积不仅有碍观感，更让看房者开始怀疑房屋是否潜藏霉菌、漏水或其他隐性问题。

卖家在备战房产出售时，往往将精力集中在厨房、浴室和客厅的整理上，却忽视了洗衣房、橱柜、车库和侧院。然而，买家在看房时越来越倾向于仔细检查这些角落，将其视为判断物业维护状况的重要依据。

Frame Finance总监Imogen Alexy表示，杂乱区域很快就会从外观问题演变为买家心目中的严重危险信号。

“我大概会担忧他们整体上如何打理自己的家，”Alexy说，“杂物最大的问题之一是，你根本不知道下面藏着什么。如果一个家里还堆放着大量物品，要判断底下各处的状况，真的非常非常困难。”

她还指出，当关键空间塞满杂物时，买家很难想象自己入住后的居住场景。

“如果要在这套房和另一套经过精心布置、让人能够想象自己家具摆放的房产之间做选择，我肯定会倾向于那套更有空间感、更能让人憧憬居住生活的房子。”

凌乱的车库和棚屋同样令买家疑虑重重，担心更深层的问题被掩盖其中。

当地板、墙壁和通道被旧家具、箱子、工具或垃圾堵塞时，潮湿上升、屋顶漏水、霉菌、地毯污渍等损坏迹象便更难被察觉。

“潮湿上升是一个大问题，屋顶漏水的痕迹也是在车库里才能看到的，”Alexy说。

更令人担忧的是，有些房产杂物堆积过多，甚至导致建筑检查员无法安全进入关键区域。

“我遇到过一些情况，检查员因为安全顾虑无法进入检修口检查屋顶，”她说，“对我来说，这会让我直接打消购买念头，因为未知因素实在太多了。”

Alexy还指出，如今买家通过TikTok、Instagram以及建筑和虫害检查员的在线视频获取了大量房产知识，信息来源远比以前丰富。

“那些在网上疯传的，永远都是恐怖故事。”

在悉尼和墨尔本房价持续低迷之际，今年以来澳洲顶级房地产市场出现复苏，全国房价增长也趋于均衡。

屡获殊荣的室内设计师Greg Natale直言，卖家在将房屋推向市场前必须狠下心来清理。

“车库必须看起来非常棒，要像陈列室一样。洗衣房也一样，每个地方都一样，”Natale说。

他还特别点出，笨重的床、厚重的木制家具和大抽屉柜，是让房屋显得比实际更沉重的常见“累赘”。

他坦言，虽然部分买家能透过杂物看到房子本身的价值，但大多数人做不到。“大多数人看不到杂物之外的东西。”

Natale建议卖家在拍摄照片和开放参观前，重点整理衣柜、书架和台面：统一的衣架、按颜色分类的衣物、精简后的书架，都能让房子呈现出更宁静的气质。

“让所有台面保持干净，把东西收进箱子，或者有时候就是要狠下心来，把旧东西扔掉。就把它想象成一个陈列室。”

Manhari Recycling创始人兼首席执行官Maddy Gupta指出，旧电器、工具、置物架、电线、金属家具等废旧金属，常常被遗忘在后院任其生锈，其实仍具有相当的回收价值。

“人们没有意识到自己家里有多少金属，日积月累，当涉及多个家庭时，这就变得非常可观。”

Gupta建议，准备卖房的屋主应考虑将不需要的金属物品回收处理，而不是将其堆放在后院、棚屋或大件垃圾堆里。

他还提出，公寓楼、街道、体育俱乐部和社区团体可以集中收集金属废料，以达到足够的回收规模。

“这种价值正散落在全国各地的后院、车库和大件垃圾堆里，人们只需要齐心协力，”Gupta说，“如果一条街道、一栋公寓楼或一个社区设置共享回收箱或金属收集点，经济账马上就不一样了。”