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房产盈利创20年新高！但悉墨这些地区卖家却亏惨了

澳洲房东正迎来2005年以来最容易获利离场的时机，但对于身处高密度公寓区的部分房主来说，盈利依然是一个遥不可及的梦想。

周三发布的CoreLogic《损益报告》显示，在2024年第四季度出售的澳洲房产中，约有95.9%实现了盈利。

这一数字较第三季度的95.6%有所提升，创下自2005年3月以来的表现新高。

该季度的盈利中位数也刷新了纪录，达到了36.5万澳元的历史巅峰。

CoreLogic研究主管 Gerard Burg 指出，多数卖家持有房产时长约为十年，这表明盈利更多取决于长期积累而非短期波动。

他强调，房产市场总有起伏，持有时间越长，越能平摊周期性风险。

数据显示，盈利房产的持有时间中位数为9.2年，而亏损房产则为8.2年。

城市冷热不均：布里斯班完胜墨尔本在城市表现上，布里斯班、珀斯和阿德莱德等城市占据主导地位，盈利比例均高达 99%左右。

相比之下，悉尼的盈利比例为93.3%。

除达尔文外，墨尔本在首府城市中垫底，盈利比例仅为91.5%。然而 Burg 认为这未必全是负面信号，可能反映出州政府在增加供应和鼓励置业方面的成效。

他表 示，从买家尤其是首次置业者的角度来看，这反而是个好消息。

独立屋vs公寓：高密度地区成亏损重灾区房产类型的差异直接决定了财富的增减。

全国范围内，98.1%的独立屋实现了盈利，而公寓的这一比例仅为92.1%。

这一差距在墨尔本尤为显著：亏损房产的持有时间中位数仅为4年，而盈利房产则为11年。

高密度地区成为亏损的“重灾区”，在全澳地方政府辖区（LGA）中：

墨尔本：市中心（Melbourne City）高达45.9%的交易亏损，Stonnington 和 Port Phillip 也有超过四分之一的卖家赔钱。

悉尼：Parramatta 有23.9%的卖家蒙受损失，Ryde 和 Strathfield 的亏 损占比也超过五分之一。悉尼市中心（City of Sydney）同样上榜，亏损占比 达11.1%。

Burg 分析称，这些地区过去十年公寓供应量激增，不仅压低了新盘价格，也拖累了周边二手房。例如墨尔山市中心的公寓中位价早在2017年就已经触顶。

投资者止损与未来不确定因素 数据主管 Angie Zigomanis 指出，由于新公寓的税务和折旧优惠在转手时会消失，导致二手买家不愿支付溢价。

他观察到，墨尔本公寓多由投资者持有，他们更趋向于“务实止损”——如果持有五年没见到增长，便会果断割肉，将资金转投他处。

展望未来，Burg 和 Zigomanis 均表示，加息压力和中东局势的动荡可能会让今年第一季度的数据显得低迷。

Burg 强调，目前最大的担忧是全球局势的不确定性。

风险尚可计划应对，但面对无法预知的不确定性，购房者和投资者往往会选择持币观望。

02

学区房溢价高达$20万！悉尼这个区吸引大批家长抢购

在悉尼上北岸 Hornsby 地区的地产广告中，一个核心主题正脱颖而出。

这里的热门卖点并非绿意盎然的街道、便捷的铁路或 Westfield 购物中心，而是教育资源。

高级销售主管 James Campbell 透露，学校划片区（School Catchment）是广告标题中最先出现的关键词，也正是买家极力追求的目标。

目前，Hornsby North Public School 和 Hornsby South Public School 这两所公立小学已成为买家锁定的焦点。

Campbell 表示，Hornsby North 是许多家庭梦寐以求的中意学校，如果房产位于该校划片区内，其身价往往会高出 10 万至 20 万澳元。

正因如此，该区吸引了大量来自北岸其他地区及北部海滩（Northern Beaches）的年轻家庭。

Campbell 分析称，许多买家认为这里是家庭置业的“性价比之选”，经济负担相对较轻。

在建筑风格上，Mount Errington 社区拥有部分可追溯至 19 世纪 90 年代的百年古宅，而其他地段的加州风格平房也备受市场追捧。

根据目前的市场行情，买家购入两居室公寓约需 70 万澳元，三居室独立屋起价为 120 万澳元，四居室则从 140 万澳元起步。

Campbell 补充道，一套优质的四居室住宅，成交价通常落在 170 万至 180 万澳元之间。

对于有意在该区置业的家庭，位于9 Pulbrook Parade 的一套翻新住宅正备受关 注。

该房产占地 1132 平方米，特色包括大教堂风格的高挑天花板及被葡萄藤覆盖的环绕式露台。

负责代理的 Stone Real Estate Turramurra 预计标价在 125 万 至 137.5 万澳元之间。 另一处热门选择是位于 10 Pinera Close 的房产，由 Soames Real Estate Hornsby 挂牌。

该房产标价在 110 万至 117.5 万澳元之间，占地达 1904 平方米，拥有阶梯式后院及丛林美景，颇有乡村庄园的意境。

该房产不仅距离 Hornsby 火车站仅 5 分钟车程，更位于 Hornsby South Public School 的学区范围内。

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墨尔本沦为买方市场！74%房产折价成交，部分区房价竟暴跌20%

最新数据显示，墨尔本楼市正经历剧烈震荡，维州首府近四分之三的售出房产成交价低于挂牌价格。监测机构明确指出，墨尔本已正式进入“买方市场”。

Spachus 指出，这种向买方市场倾斜的转变正在加速，以往挂牌价与成交价之间的差距正在向下进一步扩大。

目前，“折扣”幅度在5%至12%之间，而在 Mount Martha、Wyndham Vale 和 Mornington 等区，成交价甚至比亚价低了20%以上。 此外，公寓市场的表现乏善可陈，跌幅维持在5%至15%之间，拖累了整体成交价。

许多房产在市场上的滞留时间已超过80天。相比之下，珀斯和达尔文的房市依然“极热”，增长率分别达到6.4%和5.3%。

墨尔本房市的低迷与多重因素交织有关。除了新冠疫情留下的经济后遗症，维州政府针对房产投资者大幅上调土地税，以及持续的加息和买家对未来形势的恐惧，都导致了市场“回缩”。

SQM Research 董事总经理 Louis Christopher 分析认为，虽然数据显示市场转冷，但应理性看待。

他解释道，维州政府目前正严厉打击“低报价”行为，透明度的提高和普遍的议价过程，使得高比例的折价成交变得合情合理，这并不等同于市场崩盘。

Christopher 补充称，虽然他预测受通胀和国际局势影响，墨尔本房价今年可能会有所下跌，但过去12个月平均要价实际上涨了7.2%，这显示出市场仍具一定韧性。

墨尔本房贷经纪人 Lachlan Williams 观察到，尽管市场整体放缓，但 Hawthorn 和 Camberwell 等富裕区的表现依然强劲。

这些地区200万至300万澳元房产的买家对利率敏感度较低，抗风险能力较强。

Williams 认为，从长远来看，墨尔本房价反弹是不可避免的。

随着此前低价城市（如珀斯和阿德莱德）的价格被推高，墨尔本的性价比将再度显现。

他表示，由于土地税改革将不少投资者赶出市场，目前的情绪显得过度负面。如果投资者长期看好墨尔本，现在恰恰是入手体面房产的绝佳机会。

随着未来利率企稳和库存进一步收紧，这种“相对可负担”的状态很快就会被新的需求潮所打破。

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房贷压力山大！140万澳人面临违约风险，加息潮恐令财务危机加剧

随着今年两度加息的重拳出击，澳洲140多万抵押贷款持有者的财务压力正逼近临界点。

据 Roy Morgan 今日发布的调查显示，澳联储（RBA）在2月加息0.25个百分点后， 面临房贷压力风险的家庭比例上升了1%，总数达到130万人。

紧随其后的上周第二次加息，预计将使风险人数再度激增1.7%，推高至140万人，这意味着全澳每四名房贷持有者中就有一人深陷困境。

通常情况下，当还款额达到家庭收入的25%至45%之间时，即被视为处于风险中；若仅利息支出就超过上述比例，则被定义为“极端风险”。

据估算，目前约有91.8万澳 洲人正处于这种极端风险状态。

研究警告称，如果 RBA 在5月的会议上再次加息25个基点，局势可能彻底恶化，届时将有额外28.7万人被卷入风险地带，总人数或将攀升至160万人的高位。

Roy Morgan 首席执行官 Michele Levine 指出，中东冲突的高度不确定性为 RBA 的决策引入了易变变量。

尽管艾博年政府保证未来几周能源供应充足，但伊朗境内的冲突已令全球经济预测蒙上阴影。

值得关注的是，尽管今年压力剧增，但由于 RBA 此前曾一度将利率下调0.75个百分点至3.6%，目前面临风险的总人数同比仍减少了23.2万人。

受1月通胀率意外跳升及国际局势影响，RBA 通过今年连续加息，已经逆转了去年 的降息红利。

行长 Michele Bullock 此前明确暗示，虽然不希望看到经济衰退，但若通胀难以压低，央行将不得不采取进一步行动。

目前澳洲通胀率为3.7%，但前景不容乐观。

财长 Jim Chalmers 预测今年晚些时候通胀将升至5.5%，而 Roy Morgan 的最新民调更是显示，民众预期未来几周通胀率可能飙升至6.9%。