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悉尼房市降温！明年房价或上涨7%，买家不再怕错过

由于加息前景、失业率攀升和住房供应增加，悉尼房市的增长势头预计将于明年放缓。

PropTrack的最新报告显示，与2025年相比，2026年的增长预计将较为温和，悉尼 的住宅中位价预计将在2026年上涨5%至7%。

这意味着悉尼的住宅中位价将至少上涨6.2万澳元，从目前的约123万澳元升至2026 年底超130万澳元。

PropTrack的Property Outlook报告指出：“在悉尼，2026年的涨幅预计将比2025年更温和，价格增长将不再加速。”

根据PropTrack的数据，2025年悉尼房屋中位价上涨7%，但多数增长集中在年中几 个月。

在此之前，澳联储5月的第二次降息，引发对中环和外环城区更便宜房产的购买潮。

随后8月澳联储宣布第3次降息及10月新5%首付计划实施后，房价进一步显著上涨。

独立住宅的价格增长尤其强劲，同比上涨约12万澳元。

自春季以来，悉尼房市已经开始降温，这是因为11月公布的通胀率高于预期，打击了进一步降息的市场预期。

部分主要银行现在预计明年将加息：澳洲联邦银行（CBA）预测明年2月加息，而澳洲国民银行（NAB）预计于2月和5月加息，澳新银行（ANZ）和西太平洋银行 （Westpac）则称短期内利率将维持不变。

报告称：“由于利率预计将维持不变，借贷能力进一步扩大的可能性有限，而可负担性限制将阻碍房价增长。”

“可负担性更高的中环和外环城区可能吸引大部分需求。”

Menck and White的Clarence White表示，在2025年最后几周。买家信心发生了明显变化。

他说，买家的选择比年初更多，而曾主导买家决策的“FOMO”（错失恐惧症）心理已“消失”。

他说：“价格超200万澳元的市场表现较差，买家需要借贷更多，因此更为犹豫。”

“而低于150万澳元的市场——可享受新5%首付计划——表现仍不错。”

REA Group经济学家Anne Flaherty表示，新5%首付计划可能继续维持部分市场的活力。

她说：“即使2026年没有进一步降息，悉尼房价仍预计将在结构性住房短缺和人口增长的推动下继续上涨。”

“涨势最强劲的可能是房价低于150万澳元的地区，因为澳洲政府的新5%首付计划可能导致首次置业者的需求激增。”

Cooley的Michael Garofolo表示，一些买家在经历一年的残酷竞争后已退出市场，可能会在明年重新进入。

他说，这些买家今年的选择比去年更多，预计明年2月将有一系列新房源上市，但市场仍将“相当强劲”。

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中位利润达$74万！澳洲卖房盈利最高的小镇，竟是这里

在澳大利亚几个热门海滨小镇，卖房者的成交利润最高可达 70 万澳元。

Cotality 的研究显示，新南威尔士州南海岸的基亚马镇（Kiama）在今年三季度全澳地方政府区域（LGA）卖房者名义利润排名中位居榜首，中位利润达 74.675 万澳元。

紧随其后的是包含拜伦湾镇（Byron Bay）的拜伦郡（Byron Shire），中位利润为 71.8 万澳元；阳光海岸的努萨郡（Noosa Shire）（66.375 万澳元）和维多利亚州的冲浪海岸郡（Surf Coast Shire）（60.15 万澳元）也跻身榜单前列。

Cotality 上周发布的《盈利与亏损报告》（Pain & Gain Report）显示，尽管基亚马镇排名第一，但其三季度中位利润略低于二季度的 75.8 万澳元。过去十年，该地区房价累计上涨 77.3%，目前中位价略超 150 万澳元。

Cotality 澳大利亚研究主管伊莱扎・欧文（Eliza Owen）表示，这些高盈利的地区小镇均为宜居型目的地，受益于疫情期间的意外红利 —— 这些 “田园诗般的海滨胜地” 在疫情期间变得愈发受欢迎。

“此外，悉尼等首府城市市场的需求外溢也是重要因素，无论是出于生活方式选择还是投资目的。” 她说。

“正是这些因素共同促成了如此可观的利润 —— 带来了这种意外之财。”

欧文指出，长期持有房产让业主有更多时间享受市场增值，这也有助于提升转售收益。

她说，全澳房产的平均持有年限为 9 年，但基亚马镇盈利房主的平均持有年限达 11.7 年，拜伦郡为 11.4 年，冲浪海岸郡为 10.3 年。

PRD 首席经济学家迪亚斯瓦蒂・马迪亚斯莫（Diaswati Mardiasmo）表示，季节性海滨小镇的房价虽已上涨，但在今年利率下调后，对于那些出售首府城市房产、计划移居海滨的人来说，仍具有吸引力。

“现金利率下调后，这类房产的可负担性和吸引力都有所提升，因此越来越多的投资者和买家利用利率优势进入这些市场。” 马迪亚斯莫说。

“我们发现，很多原本住在悉尼的人会卖掉悉尼的房子搬到努萨郡 —— 尽管对当地人来说房价不低，但相比悉尼，这里的性价比依然很高。”

此外，研究还发现，市中心高端社区的卖房者盈利也颇为丰厚。

悉尼的伍拉拉市议会（Woollahra Municipal Council）三季度卖房中位利润达 63 万澳元，平均持有年限为 12.3 年。

墨尔本的海湾市议会（Bayside City Council）涵盖布莱顿（Brighton）、汉普顿（Hampton）和桑德灵厄姆（Sandringham）等高端郊区，该地区卖房者的中位利润为 62.15 万澳元，平均持有年限达 13.4 年。

Cotality 的欧文称，这些地区均为高端核心区域，备受追捧且房源稀缺，是澳大利亚房价最高的区域之一。

“这些地区房源长期供不应求，且直到最近，相关开发举措都较为有限，这导致房源稀缺，且长期以来对利率变化较为敏感。” 她说。

新南威尔士州和维多利亚州政府均在推动提高这些区域的建筑密度，增加住房供应。新州政府计划在伍拉拉郊区新建一座火车站，并在周边规划多达 1 万套新住房；维州政府则计划在布莱顿的教堂街（Church Street）、北布莱顿的海湾街（Bay Street）和桑德灵厄姆的海湾路（Bay Road）打造新的活动中心，允许建造最高 12 层的公寓楼。

欧文认为，开发过程可能会影响这些区域的转售数据。

“从长期来看，如果增加这些市场的住房密度和供应，会出现更多价格更亲民的住房选择，可能导致转售回报下降。” 她说。

“但在开发过程中，不得不说，很多卖家也可能获得意外收益 —— 尤其是那些出售大块地块的卖家，这些地块随后会被重新规划分区（提高密度）。”

马迪亚斯莫对此表示认同，她认为伍拉拉和海湾市议会等区域作为高端核心区域，吸引力正不断提升。

“这些区域对利率变化反应非常敏感。当现金利率下调、房产变得更可负担时，人们会纷纷涌入；反之，当利率上升时，买家可能会选择退出。” 她补充道。

此外，悉尼西北郊的希尔斯郡（The Hills Shire）卖房中位利润达 68.25 万澳元。

研究显示，今年三季度澳大利亚成交的房产中，95.5% 都实现了盈利，这是自 2005 年 7 月以来盈利成交占比最高的季度；卖房者的中位利润也创下历史新高，达 33.5 万澳元。

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大型交易使房地产投资在2025年突破500亿美元

商业地产领域多笔超过10亿美元的大型交易推动了今年的交易总额超过500亿美元，随着大型本地和外国投资者对复苏正在进行充满信心。

今年的重点交易之一是总部位于墨尔本的联合体Fawkner Property收购了位于新南威尔士中央海岸的价值9亿美元的Erina Fair购物中心，而在悉尼，ASX上市的基金管理公司GPT Group获得了Grosvenor Place价值8.6亿美元的半数股份，该地是该市最知名的企业地址之一。

由哈里·塞德勒设计的格罗夫纳广场是悉尼最著名的办公地标之一。

还有即将推出的，行业养老基金巨头澳大利亚退休信托正与Scentre洽谈，收购近10亿美元的Westfield Sydney股份，这是一家ASX上市购物中心业主资产组合中的明珠。

数据公司MSCI的初步数据显示，今年商业地产交易增长了8%，达到508亿美元。

MSCI的统计数据凸显了大型房地产投资者，如Charter Hall的David Harrison，预期2025年将成为“转折之年”，因为该行业在疫情后长期受高利率和通胀影响后终于缓解。

大型投资者，包括本地基金和离岸机构，在等待经济衰退波及包括办公、零售、工业及建租等替代性行业的过程中有所保留，同时等待房产价值稳定。

办公行业受创最重，部分资产价值下跌了25%或以上。

MSCI区域执行董事兼私人资产研究主管Ben Martin-Henry表示，今年交易数量的增加反映了价格发现更为清晰、债务状况趋于稳定，以及国内外投资者在多个行业重新投入资本的意愿。

马丁-亨利表示：“投资者已经放心，价格已经重置，收益率现在也恰当地反映了资本成本的上升。”

“国内和海外参与的综合实力清楚地表明澳大利亚市场信心已回归。”

购物中心和办公楼投资大幅增长，分别达到115亿美元和134亿美元。工业交易——物流设施和仓库——略降至114亿美元。

尽管如此，MSCI的总额（包括对蓬勃发展的数据中心领域的投资）降至21亿美元，而去年的总额则因黑石集团收购数据中心巨头AirTrunk而大幅上涨。

马丁-亨利表示：“资本正回流到收入韧性最强且估值风险有所缓和的行业。”

“尤其是办公室受益于流动性提升和价格透明，但零售业表现突出，交易量达到135亿美元，较去年增长41%，是自2021年以来最强劲的一年。”

离岸资本在今年的统计中起到了重要作用，大型外国投资者抢购本地资产，推动了经济复苏。

这种重新燃起的信心在办公市场尤为明显。本月，全球投资者巴林集团以3.6亿美元购买了悉尼一座办公楼，新加坡基金管理公司TrustCapital Advisors以3.83亿美元收购了墨尔本码头区的一栋办公楼。

CBRE编制的另一项分析强调了大型离岸机构和基金在本地市场复苏中的作用。

今年海外投资总额达到93亿美元，比去年增长12%。根据不同指标计算，CBRE的年度交易总额为336亿美元。

2025年，办公和工业部门最受离岸投资者青睐，占流入的70%以上。

CBRE澳大利亚资本市场研究负责人Tom Broderick表示：“鉴于该国的稳定性和市场透明度，澳大利亚依然是亚太地区资本的重要目的地。”

“北美资本率先注入39亿美元，澳元走弱和推动全球投资组合多元化。

“日本投资者保持强烈兴趣，尤其是开发项目，全年投入23亿美元，而新加坡在低迷期后反弹，2025年投资额达到16亿美元。”

04

悉尼西部将崛起全新城市，首批1400套住宅启动

澳大利亚百年来的首座全新城市——布拉德菲尔德市——迈出了实质性一步。新南威尔士州政府宣布，与全球性的澳大利亚开发和投资公司Plenary达成一项价值超过10亿澳元的协议，共同开发这座位于西悉尼的“超级城市”首批核心区域。

此次开发的“超级地块”占地5.7公顷，紧邻布拉德菲尔德市已建成的首个制造与创新基地、中央公园及新建的地铁站。它将被打造成一个多功能区，核心内容包括：

首批住宅：1400套新住宅，其中超过10% 为可负担住房。

核心设施：一所大学校园、一家酒店、先进产业设施、零售店、托儿所、健康中心。

地标场所：一个面积达1500平方米、俯瞰中央公园的餐饮场所。

布拉德菲尔德市总体规划宏大，旨在依托全天候运营的西悉尼国际机场，打造一个充满活力、全球互联的24小时城市。其最终目标是：

提供 10,000套新住宅。

创造 20,000个新工作岗位。

成为吸引企业投资和落户的创新与先进制造中心。

根据计划，Plenary将于2026年启动市场程序，为项目寻找一所大学合作伙伴和一个主要的商业锚定租户，同时提交餐饮场所、住宅、商业空间和酒店的重大开发申请及概念规划。新州规划、住房和基础设施部将把所有开发项目作为“州重大开发项目”进行协调高效评估。

新州规划部长保罗·斯卡利表示，这一超过10亿澳元的伙伴关系将为布拉德菲尔德的未来增长奠定基础。代理西悉尼部长考特尼·胡索斯强调，政府正在建设的是一座“将为西悉尼未来一个世纪提供新产业、工作和机会的城市”。

Plenary集团主席保罗·奥本海姆称，受托参与这座新城市的建设是一种荣誉，公司凭借在全球交付复杂项目的长期合作伙伴经验，将努力实现这一激动人心的愿景。

这座占地114公顷的城市项目，不仅是澳大利亚最大规模的城市开发项目之一，更标志着这个国家一个多世纪以来首次规划建设全新的大都市核心。