2026联邦预算之后，这张图你一定要存好

五月十二日，澳洲联邦预算正式发布。其中一条消息，在海外华人圈里炸开了锅：

「外国人禁购澳洲二手房」的禁令，正式延长至 2029年6月30日。

但等等 ——"外国人"到底指的是谁？买不了二手房，还有没有其他出路？持学生签可以买房吗？PR呢？父母还在国内，可以帮孩子买吗？问题一大堆，答案其实没那么复杂。我们帮你整理好了。

先看这张表，存好截图

不同签证身份，可以买的房产类型一目了然。

几个你可能正好碰到的情况

情况一：爸妈在国内，想帮孩子在澳洲买套房

这是我们最常遇到的问题。孩子持学生签或工签（临时居民），爸妈在国内（海外投资者），两种身份都受禁令限制，二手房买不了。

但新房完全没问题 ——父母可以申请FIRB批准后购买新建住宅或楼花，流程约4至8周。费用根据房产价值而定，每年7月1日调整。

建议：优先考虑布里斯班、黄金海岸、阳光海岸等地区的现房新盘，这类开发商熟悉 FIRB流程，可以协助办理。

情况二：持工签在澳洲工作，想买一套自住

你是 "临时居民"，二手房禁购令适用于你，但新房没有问题。

值得考虑的策略：如果你已在澳洲工作了几年、 PR申请正在进行中，等拿到PR再出手，选择会大很多——二手房、新房都可以买，还能申请首购优惠。

如果 PR短期内拿不到，新楼花是合理替代方案——现在签合同，等到交房时签证状态可能已经改变。

情况三：我已经是永久居民（ PR）了

恭喜 ——完全没有限制。你和澳洲公民一样，可以购买任何类型的房产：二手房、新房、空地，随便选。

还有一个隐藏优势：由于海外买家被挡在二手房市场之外，你现在少了一批竞争对手，在某些区域已经开始体现在议价空间上了。

如果是首次在澳洲置业，还可以申请 First Home Guarantee（首购担保计划），只需5%首付，无需支付贷款保险（LMI）。

情况四：我是海外人士，但配偶是澳洲公民或 PR

很多人不知道的重要例外：如果你以「 joint tenants（联名）」方式，与澳洲公民、永久居民或新西兰公民配偶共同购买，可以申请豁免，二手房禁购令不适用。

注意：必须是配偶关系（夫妻或事实婚姻），不适用于父母或兄弟姐妹；必须以 "joint tenants"方式，不是"tenants in common"。

建议在出价前通过律师确认豁免条件，确保合规。

禁令延长至 2029年，对华人买家意味着什么？

这个禁令最初于 2025年4月1日起实施，原定2027年3月底结束。联邦预算宣布将其延长至2029年6月30日，并拨款8630万澳元用于加强执法。

对 PR和公民来说，这是好消息——海外竞争者减少，议价空间可能更大。

对海外华人买家来说，新房仍然完全开放，而且根据今年预算，新房在税务上的优势比以前更明显 ——负扣税完整保留，CGT规则更灵活。通往二手房的路变窄了，但通往新房的路正在加宽。

所以，你应该怎么做？

PR / 公民 不受任何限制，海外竞争减少，可以认真研究市场了。首购者别忘记申请 First Home Guarantee（5%首付计划）。

临时签证 新楼花是你的合法路径。先申请 FIRB，找有经验的开发商协助，避免高层大体量公寓项目。

海外投资者 新建住宅完全开放，税务上也是优选。聚焦布里斯班、黄金海岸、阳光海岸等增长走廊，精品项目优先。

有 PR/公民配偶 联名（ joint tenants）购买，禁令豁免可适用。出价前先找律师确认结构。