本报（chinatimes.net.cn）记者李贝贝 上海报道

2026年初以来，凯悦集团旗下上海新天地安达仕酒店将被“0元收购”的消息引发市场广泛关注。1月6日，戴德梁行华东区资本市场部执行董事卢强向《华夏时报》记者表示，该酒店的持有方上海礼仕酒店有限公司（下称“上海礼仕”）净资产为-17.1亿元、负债超25.2亿元是此次0元转让股权的核心原因。

新天地安达仕酒店的“0元收购”个案，成为2025年底上海大宗交易市场活跃度提升的一个缩影。据戴德梁行统计，2025年，上海房地产大宗交易市场共录得75宗、共计424亿元成交。2026年，市场有望受益于宽松政策、REITs扩容释放流动性，一线城市核心物业仍将吸金，市场向存量盘活转型。

知名五星级酒店被“0元收购”引关注

据京投发展股份有限公司（下称“京投发展”）（600683.SH）发布的公告，2025年12月中旬，京投发展已与Trillion Full Investments Limited、复地（集团）股份有限公司（下称“复地集团”）、上海礼仕酒店有限公司（下称“上海礼仕”）签署《股权及债务一揽子转让协议》，上海礼仕已成为京投发展的全资子公司，纳入上市公司合并报表范围；上海礼仕已完成上述股权转让的工商变更登记手续。

公告显示，京投发展持有上海礼仕55%股权。此次京投发展以0元收购Trillion Full Investments Limited持有的上海礼仕45%股权，同时以3500万元收购复地集团（通过Topflighter Limited间接持有的Trillion Full股份）对上海礼仕的债权（截至评估基准日2025年8月31日对应的债权本金及利息合计人民币约2.09亿元）。交易完成后，京投发展持有上海礼仕100%的股权。

根据“天眼查”平台，上海礼仕成立于2017年，注册资本超过5.8亿元，公司注册地址上海市黄浦区嵩山路88号，即为上海新天地安达仕酒店所在地。另据公开信息，该酒店由国际知名品牌凯悦集团运营，是安达仕品牌在亚洲开设的第一家酒店。酒店共28层，拥有307间豪华客房及套房，客房面积最小约41平米，65间套房面积80-409平米不等。

值得关注的是，据公开报道，2023年11月24日，京投发展发布公告称，公司拟通过北京产权交易所公开挂牌转让所持上海礼仕55%股权，征集潜在受让方。这一转让计划持续至2025年年中，彼时曾有大宗资产管理方为新天地安达仕酒店给出23亿元的市场报价。

上述公告还披露上海礼仕的财务数据：截至2025年9月30日，其资产总额约为8.096亿元，负债总额约为25.278亿元，净资产约为-17.18亿元。而过去几年，京投发展曾数次向上海礼仕提供财务资助。截至公告披露日，京投发展累计向上海礼仕提供财务资助7亿元。而在上述股权及债权收购完成后，自2026年1月1日起，拟对上海礼仕全部财务资助不再计收利息。

上海大宗交易市场筑底蓄能

除新天地安达仕酒店“0元购”外，去年11月底，市场消息称，厦门国企象屿集团通过股权方式，以21亿元的价格收购上海仙乐斯广场90%权益，成交单价约3万元/平米，较此前报价4万元/平米折让25%，卖方为基汇资本、太盟投资集团及高盛商业银行部门组成的外资基金团。卢强向记者透露，“仙乐斯目前还没有过户，不过买方的人已经进去接管了。”

从整体市场走势来看，经历连续四年的调整后，2025年上海房地产大宗交易市场已展现出明显的筑底企稳迹象。

根据戴德梁行的统计，去年，上海大宗交易全年共录得75宗、共计424亿元成交。尽管同比有所回落，但市场结构持续优化，内资主导格局进一步巩固，小额交易活跃，非机构投资人参与度显著提升，为未来市场的复苏积蓄了动能。不仅如此，目前已有约140亿元的大宗交易完成草签，预计将在2026年上半年陆续完成交割，市场流动性有望逐步释放。

该机构发布的报告显示，2025年上海大宗市场单宗成交均价约5.6亿元，四季度降至4.8亿元，3亿元以下的小额交易占比超50%（38宗），反映出投资者更趋理性与务实，风险偏好趋于审慎的同时仍维持配置意愿，市场韧性得以体现。

从买家内外资类型方面来看，内资买家2025年按成交金额计占比高达97%；外资买家全年仅完成三笔收购，但作为卖方较为活跃，全年出售资产成交总额约129亿元，占比约三分之一，涉及15宗交易。

从物业类型看，办公/研发办公仍是市场最主流的选择，2025年成交总额达185亿元，占整体市场的43.6%，核心业态的长期价值依然稳固。而随着公募REITs持续扩容，长租公寓和租赁住宅受到更多机构关注，公寓/住宅类资产成交占比达16.5%，典型案例如微领地浦江R4项目与旭辉松江R4项目。商业板块成交基本与公寓/住宅持平，占比为16.6%；酒店类成交占比为5%，工业及物流类资产则因企业自用需求而保持稳定成交节奏。此外，法拍交易宗数约占全年总成交的四分之一，凸显部分存量资产面临债务压力的同时，也加快了不良资产处置与价值重塑的进程。

展望2026年，卢强预计，国内持续宽松的财政与货币政策环境，将为央、国企及实力民企等内资头部投资主体提供融资优势，进一步激发其增持优质现金流资产的动力；同时，公募REITs在酒店、优质办公等业态的扩容，以及发行主管条线的增加，将显著拓宽存量资产的退出与盘活渠道。

而从交易规模来看，卢强认为，金额在3亿元以内的中小规模、收益稳定的交易标的，因产权清晰、决策灵活，在流动性、风险偏好及估值分歧背景下，仍将是2026年大宗交易市场的主流。此外，以上海为代表的一线城市核心物业将持续吸金，国企及实力民企的投资逻辑正从单纯的财务回报，转向“资本化、资管化、资源化”的深度运营与价值重塑。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁