花费数百万买到的期房，到底是个温馨新家，还是糟心的缺陷房屋，唯有在收房之时才能揭晓谜底。
“收房如开奖”。花费数百万买到的期房，到底是个温馨新家，还是糟心的缺陷房屋，唯有在收房之时才能揭晓谜底，一切全凭运气。
张梁（化名）恰恰是倒霉的那个。“2025年9月预看房时，我们才发现窗外有一堵墙，严重遮挡了北面厨房、客卫和主卫的三扇窗，影响采光和通风，”她告诉第一财经记者，“不开灯的时候就像进了小黑屋”。
张梁的遭遇并非个例。收房时才发现的高墙、大尺寸屋檐、大玻璃窗削弱隔音……不少购房者都曾不同程度地遭遇过这样的“开奖时刻”。而与普通质量问题不同，这类房屋设计上的缺陷，彻底整改几乎无法实现，即便是改善现状也十分不易。
这犹如“先天疾病”般问题的产生，在设计、审图、建造、验收等各个环节，都存在一定程度的疏忽，但又因实际上符合相关规范，并非原则性问题而被轻轻放过。由于不具备专业知识和判断力，购买期房的消费者难以从抽象复杂的户型图上识别出问题所在，最终便被迫买单。“收房即维权”，已成为许多业主的无奈之举。
设计标准的“糊涂账”
在上海闵行区的华润映江润府小区，部分业主在预看房时发现，新房厨房和卫生间的采光、通风情况与销售时的宣传存在明显差异。
业主张梁表示，该小区共有95户中间户业主受到影响。预看房时，业主们发现四个朝北窗户中有三扇被严重遮挡。“窗外有一个弱电间，开发商还在这里设计了整栋楼唯一的水井，两者叠加形成了一堵墙，直接挡住了厨房、客卫和主卫的窗户。”张梁说。
据业主现场测量，主卫与客卫窗户距离墙体仅约50厘米和56厘米，几乎完全被遮挡；厨房窗户也被遮挡了一半，窗墙间距不足1米。业主认为，这使得相关空间的自然采光和通风能力严重受限。
张梁表示，在销售阶段，开发商仅告知门外的玻璃连廊可能影响采光和通风，但并未提及窗外存在墙体遮挡。而开发商提供的《单体不利因素告知书》也未披露厨房和卫生间窗户被遮挡的情况。
更令业主难以接受的是，部分存在采光缺陷的房屋售价与无遮挡户型相同，甚至还有高出4万至6万元的情况。
为此，张梁查阅了《建筑采光设计标准》（GB50033-2013）和《民用建筑设计统一标准》（GB50352-2019）等相关规范。其中，卫生间天然光照度标准值为150勒克斯，厨房为300勒克斯；在通风方面，卫生间通风开口有效面积不应小于地面面积的1/20，厨房则不应小于地面面积的1/10。
不过，开发商回应称，相关采光条文并非强制性条款，因此项目设计符合规范要求。
在通风开口有效面积的计算上，双方理解也存在分歧。开发商认为应按窗口面积计算；业主则认为，在窗外存在近墙遮挡的情况下，简单以窗户面积作为有效面积并不合理。
为了获得官方权威解释，张梁向负责《民用建筑设计统一标准》具体技术内容解释的中国建筑标准设计研究院咨询了通风开口有效面积的定义及计算方式。
上述机构明确称，“通风开口有效面积不等于窗户面积”，但“有效面积即字面意义，无专门定义和计算公式”；而在存在近墙遮挡的情况下，“有效面积可按去除遮挡物后最小空间断面计取，具体请咨询当地图审及质检部门”。
在张梁看来，上述解释证明“通风开口有效面积”这样的专有名词缺乏明确的定义和计算方法，这也是当前各方保留不同“解释权”、实际建设过程中产生灰色地带的重要原因。
张梁的遭遇并非独一份。此前有位南京购房者在2021年时购买了一套精装期房，2024年10月收房时才发现家的北侧不到2米处有一堵实体入户大厅墙，这堵约5米高的墙严重遮挡了厨房、卧室和两个卫生间的窗户，最终导致北侧采光、通风受到严重影响。开发商方面曾辩称，入户大厅的设计是合规的。
在华东某设计院工作多年的建筑设计师李洋（化名）告诉记者，在实际设计中，“通风开口有效面积”的计算方式并没有统一标准，确实是一笔糊涂账，这也容易在具体项目中引发争议。
不过，要想对这种原初设计上的缺陷问题彻底整改，工程量巨大，也不现实；而从现行规范来看，开发商的设计又符合规范。买到这样房子的业主只能吞下这个苦果吗？
记者发现，在2023年北京三中院经审理的一起房檐结构遮挡住宅采光的案件中，法官就曾表示，国家有关住宅规划设计标准中，许多标准属于建设住宅的最低基准，虽然开发商新建住宅通常符合上述标准，但判断开发商应否承担相关责任，不应仅考察是否符合国家标准，更要综合考虑合同目的、缔约条件、履约情形、当事人合理预期等因素。设计达标的情况下，开发商未就各项不利影响进行预先提示和说明，亦应承担相应的赔偿责任。
北京市盈科律师事务所全球总部合伙人李松也指出，在本案中，开发商未如实告知在本案中的窗外实体墙、设备间等带来的遮挡，可视为一种虚假陈述，违背了诚实信用原则。因此，若购房者向监管部门投诉协商无果，亦可选择法律途径维权。
设计缺陷的“锅”谁来背
花大价钱买下的房子存在设计缺陷，却又无法进行彻底整改，这样的“先天疾病”是怎么形成的？
一位房企工程运营负责人表示，从开发流程来看，一栋住宅的建造涉及规划、设计、施工总包、分包、市政配套及材料供应等多个环节。开发商更多扮演资源整合者的角色，而具体施工则由层层分包完成。在利润收窄、竞争激烈的环境下，一些企业通过压缩成本维持运营，质量风险也随之放大。
李洋告诉记者，从设计的角度来说，上述案例中的近墙设计并不合理，但在当前的行业形势下，开发商可能为了省面积、提高得房率，尽可能多地设计出房间，抑或是为了节约成本等，最终选择了实用性不佳的设计。
住宅项目在正式开工之前还会经过一个审图阶段，由图审单位、审查师对设计进行界定。李洋表示，“审图阶段只需要满足规范，不考虑实用性”，这就导致不少项目设计满足规范，但忽略了实际情况，导致实际居住体验颇为不佳。
而在竣工验收阶段，一位曾在北方某规模房企做开发业务的人士告诉记者，若开发商工期紧张、或管理落实不到位，也容易出现验收流程“走过场”的情况。比如参与验收的单位仅现场抽查，随后开会听取各方发言，整改意见也多为象征性处理，不影响整体通过。事实上，竣工验收是对工程总体质量合格的确认，不代表所有房屋及相关检测指标均合格。
李洋也提到，在验收阶段，各单位实际上并不会跟施工单位较真，只要不是规范性原则问题，一般不会细究，“至于居住体验不好、实用性不佳等问题，也不会专门要求整改。”
如何最大程度地规避这样的先天设计问题？李洋建议，国家或各地政府应进一步细化法规，实行更具有实用性和时代性的规范，例如可以细化规定在窗外多大范围内不允许有遮挡等，从而避免各类可以钻的漏洞，或监管环节更多从实用方面进行审核建议等。
事实上，为了推动“好房子”建设，监管层也开始更多地关注住宅工程质量。2025年4月起开展的工程质量专项整治工作中提到，“各地要督促建设单位及时将住宅工程施工图设计文件送有关机构审查”。
明源地产研究院认为，这一规定强调了设计、图纸对工程质量提升的重要性，而且设计与工程之间交圈不充分，一直以来都是工程质量瑕疵甚至事故，以及工程返工、难以施工等问题的根源。因此，抓图纸审查及专业交圈对提升住宅质量颇为重要。
一名曾在头部房企担任项目工程负责人的人士对记者表示，近年来头部房企在“保交付、稳质量”上确实比过去更重视体系化管控。目前头部房企基本都会在集团层面设立“设计评审中心”，对结构安全、防水节点、地暖铺设工艺、外立面构造等设计进行多轮会审。
在新房交付后，开发商的客服部门或者物业公司会配备专业房修人员，在新房质保期（除主体结构和防水外多数质保两年），房修人员会及时响应业主诉求。
“在开发商的强力管控下，新房是能尽量做到‘完美交付’的，这些年有不少成功的交付项目印证了这一点，但是现实中出于资金、工期、成本等因素，不少开发商最终牺牲了工艺与管理。”上述工程人士表示。
从根本上规避此类意外的房屋缺陷，对购房者来说，最佳解决方案或许还是现房。2025年底的全国住房城乡建设工作会议上提到，“推进现房销售制，实现‘所见即所得’，从根本上防范交付风险”。克而瑞研究中心指出，现房销售可以有效解决交付难、货不对板等行业痛点，也是提高购房者信心的重要方式。