//前言//

澳洲2026年联邦预算案中，负扣税改革成为焦点议题。

房地产专家警告，政策在推进税制改革的同时，通过“祖父条款”保护现有房东免受负扣税影响的决定，恐引发代际不公，进一步影响住房与租赁市场。

01 负扣税改革落地，政策公平性争议扩大，

据澳媒9NEWS报道，在2026年联邦预算中，澳大利亚政府对现有房产的负扣税政策进行了收紧调整。但同时引入“祖父条款”（grandfathering policy），对既有投资者作出豁免。

根据政策规定，在2026年5月12日晚上7点30分之前已经持有投资房产的投资者，可以继续长期享受负扣税带来的税收优惠，即通过将投资房产的净亏损抵扣个人总收入，从而降低年度税负。

而从2027年7月1日起，新增的负扣税优惠将仅适用于新建住宅，未来入市的投资者将无法享受存量房产带来的税务福利。

这一安排意味着，在政策时间节点之前“入场”的投资者，仍可持续享受税收优惠，而之后进入市场的投资者则将面临明显不同的税收环境。

澳洲房产投资专业协会（PIPA）主席、房产置业顾问凯特·巴科斯（Cate Bakos）对此次改革的追溯性豁免提出强烈质疑，称其对未来投资者而言是“极大的不公”。

巴科斯在接受9NEWS采访时说道：“年长群体，尤其是已退休或临近退休的房产持有者，基本完全不受此次政策影响。”

“令人失望的是，年轻购房者错失了良机，仅仅晚一天入场，就无法享受前人拥有的政策福利。”

她进一步指出，负扣税政策的主要受益者并非手握大量房产资产的地产大亨，而是只持有一两套房产的普通家庭投资者。而这项本应惠及普通投资者的税务优惠，如今正从真正需要它的人手中被剥夺。

此外，她也对“仅限新建房”的替代路径表示担忧，认为实际操作空间有限。：“能够入手新建房产的投资者寥寥无几。如今投资者被边缘化，房产投资几乎只剩下新建房源这一个可行选择。”

澳大利亚Loan Market首席执行官萨姆·怀特（Sam White）同样对政策表达质疑。他认为本周出台的这项政策，将进一步加深澳洲住房市场的不公现象，在他看来，这一政策并未真正消除市场差距，反而可能让原有结构性不平等进一步固化。

02

财政部回应：改革面向未来，尊重过往投资

针对外界的质疑，澳洲财政部长吉姆·查尔默斯（Jim Chalmers）在国家记者俱乐部发表讲话时，为政府保留负扣税政策的决定作出辩护。他表示，改革必须尊重和认可民众过往的房产投资行为。

吉姆·查尔默斯说道：“我们提出的这套税务改革，本质上只面向未来生效。我们认为这是目前最稳妥的处理方式。”吉姆·查尔默斯（Jim Chalmers）补充道。同时，他也为取消原有税务优惠的举措辩解，称后代投资者依然可以享受负扣税和资本利得税折扣优惠，前提是他们参与增加澳洲住房存量。

03

租客或成最大受害者，房租恐大幅上涨

拥有超过100套房产的大型投资者艾迪·迪利恩（Eddie Dileen）从市场角度表达了强烈担忧。他认为，这项改革对等待入市的潜在投资者影响显著。

但他同时指出，未来的投资者并非此次预算案公告的最大输家，租客首当其冲地受到负扣税政策消失的影响。

埃迪·迪林出身于社会住房，他认为，财政部预测改革仅会使周租金中位数上涨2澳元的说法“荒谬至极”，他断言，实际房租可能会上涨100至150澳元。

埃迪·迪林表示：“这将伤害租房居住的人们，尤其是那些入门级租房者，不幸的是，他们受到的影响会最大。”

“到那时，入门级的租赁房源，以后将不再是500或600澳元。”

写在最后

澳洲此次负扣税改革，本意是通过引导投资流向新建住宅、增加住房存量，缓解住房市场紧张局面，同时追求市场公平。但祖父条款的设置使得同样的投资行为，因为进入市场的时间节点不同，可能获得完全不同的税收待遇。

对于投资者而言，现在最重要的问题已经不是省了多少税那么简单了，而是对于未来，财富该将如何布局。

而对于租房者来说，也意味着更直接的生活成本压力上升。一旦房源价格整体抬升，他们在住房选择上的空间将被进一步压缩，生活预算也会受到更明显的挤压，住房负担问题可能随之加重。