在上周二加息之后，澳洲拍卖清盘率降至今年以来最低水平。随着买家转趋谨慎、卖家加快出货步伐，主要首府城市房价增长出现停滞迹象。

根据Cotality的数据，全国初步拍卖清盘率降至62.7%，与去年拍卖季末12月的低点持平，所有首府城市的清盘率均较前一周下滑。

与此同时，全国挂牌房源数量升至2857套，较前一周增加2.4%。这一趋势显示，在经济学家普遍预计2026年悉尼和墨尔本房价增长将持平甚至下滑的背景下，卖家正试图加快出售节奏。

Cotality研究总监Tim Lawless表示，尽管悉尼新挂牌量同比增加4%，墨尔本增加10%，但需求已出现回落，导致两大城市房价增长陷入停滞。

他说：“市场确实在持续走弱。一方面，加息带来了市场信心下降；另一方面，供应端也开始明显增加。”

“通常来看，房源上市量会在复活节前一周达到高峰，也就是这周，这是一个季节性规律。”

“同时，市场也存在一种焦虑情绪，卖家希望在市场进一步放缓、销售条件恶化之前完成交易。”

上周，墨尔本拍卖活动最为活跃，共有1413套房源进入市场，较去年同期增长15.6%；悉尼则有1008套房源拍卖，同比增长24.4%。

清盘率方面，墨尔本为64.2%，悉尼为60.8%。Cotality的每日房价指数显示，过去四周悉尼房价仅上涨0.1%，而墨尔本则完全持平。

布里斯班本周录得今年第二高的拍卖量，共200套房源，清盘率为65.3%；阿德莱德因周末举行州选举，拍卖数量降至131套，清盘率为65.4%；堪培拉则有89场拍卖，清盘率为53%。

天平向买家倾斜

在悉尼北区Killara East，一套位于5 Colette Place的四居室住宅在两位买家激烈竞价后，以267万澳元成交，买家为一对计划组建家庭的年轻夫妇。

该房产拥有宽敞的热带风格后院花园和泳池，并地处极受欢迎的Killara公立学校学区内。

成交价高于235万澳元的指导价，不过该指导价已较去年有所下调，以反映市场走弱。

上北岸中介Jessica Cao表示，由于市场不确定性增加，当地买家较去年明显更为谨慎。

她说：“看房人数减少，拍卖注册人数减少，流拍房源增加，这些现象都很明显。但市场上仍然有买家存在——他们卖了房，就必须再买。”

她指出，在当前市场环境下，由于竞争减弱，买家在价格谈判中占据更大优势。

“我们这个区域的业主如果发现市场对自己不利，通常会选择推迟出售计划。这里投资者不多，大多数业主已经持有房产20年以上。他们可能考虑换小房，但如果市场不好，可以再等几年。”

多位中介和拍卖师也认为，市场的变化也为买家创造了机会——在竞争减弱的情况下更容易出手。

Ray White新州拍卖负责人David McMahon表示，上周拍卖市场表现“颇为有意思”，拍卖房产数量较去年同期有所增加。

“但大约40%的房源在拍卖前售出，或转为私下协议交易，这显示出销售策略正在发生明显变化，”他说。

“买家的观望情绪依然存在，竞拍活跃度同比下降约25%。本周平均每场拍卖有2.7个注册买家、1.8个实际出价买家。”

McMahon指出，当前最显著的趋势是拍前成交比例的上升。

“这说明尽管现场竞价减弱，但卖家依然有机会实现较好的成交结果。”

“与此同时，这也为准备充分、已经获得贷款批复的买家提供了窗口期，可以在拍卖前锁定房源。”

大环境的不确定性催生谨慎心理

墨尔本买家代理Emma Bloom表示，随着需求降温，500万澳元以上的高端房产越来越多选择私下交易，而非公开拍卖，以避免市场风险。

她说：“目前表现最好的房源，无论是否通过拍卖，都是那种可以直接入住的‘拎包入住型’房产，因为买家更倾向于简单、确定性高的选择。”

根据Cotality的数据，高端市场房价正在回落，而低价段房产仍保持增长。

Bloom表示：“我不认为房价真的在下跌……更准确地说，是回归到一个更合理的水平。此前价格过高、脱离实际，这也是为什么现在价格会回调——因为卖家的预期过高。”

她补充说：“现在整个市场都非常谨慎——买家谨慎，卖家谨慎，中介之间竞争也非常激烈，都在努力促成交易。”

Ray White首席经济学家Nerida Conisbee指出，中东冲突引发的能源冲击，将直接推高建筑成本，因为建筑行业高度依赖柴油机械、燃料运输以及钢铁、水泥、砖块等高能耗材料。

她表示：“当燃油价格上涨时，新房建设成本也会随之上升。”

“而在本就开发利润空间紧张的情况下，建筑成本上升将导致更多项目无法实现财务可行性，从而减少新房供应。”

“最终，这将使房地产市场变得更加复杂：一方面，借贷能力下降会抑制房价增长；另一方面，供应减少又会加剧住房短缺。这种情况下，压力往往会转移到租赁市场。”