一、引言
1.1 调研背景
珀斯作为澳大利亚西澳大利亚州的首府，凭借其独特的地中海气候、丰富的矿产资源与稳健的经济基础，近年来房地产市场呈现出显著的增长活力。尤其是在后疫情时代，全澳房地产市场格局重塑，珀斯依托相对合理的房价基数、持续的人口流入及强劲的经济复苏动力，成为全澳房地产市场的重要增长极。当前，珀斯房地产市场正处于供需结构调整与行业转型升级的关键阶段，住宅需求与社区养老地产潜力凸显，同时建筑技术革新、成本波动及政策调控也为市场发展带来新的机遇与挑战。
本报告聚焦珀斯地区房地产市场核心维度，包括住宅与社区养老需求、住宅空置率、建筑体系、建安成本、国际标准、房产售价、土地价格及政策开发模式，通过整合最新市场数据、政策文件与行业动态，系统分析市场运行特征与发展趋势，为房地产开发企业、投资者及政策制定者提供决策参考。
本次调研范围覆盖珀斯大都市区，包括核心城区（如North Fremantle、Claremont等高端区域）、近郊住宅区及新兴开发片区，重点关注住宅地产（独立屋、公寓、联排别墅）与社区养老地产两大细分领域。调研方法采用文献研究法、数据分析法与案例研究法相结合的方式：梳理澳大利亚联邦及西澳州房地产相关政策法规、行业报告；整合Cotality、Domain等权威机构最新市场数据；分析典型房地产开发项目案例，全面挖掘珀斯房地产市场的核心特征与发展规律。
二、珀斯地区房地产核心需求分析 2.1 住宅地产需求 2.1.1 需求总量与结构特征近年来，珀斯住宅地产需求持续旺盛，市场呈现供不应求的紧张格局。据Cotality数据显示，自2020年以来，珀斯房价累计上涨89%，中位价增加约55万澳元，截至2026年2月，住宅（含独立屋和公寓）中位价已达96.1万澳元，且仍保持上涨势头，预计2026年全年涨幅有望达到10%。需求增长的核心驱动力来自三方面：一是人口流入持续增加，西澳州移民人数略高于全澳其他州，且州内人口向珀斯大都市区集聚趋势明显；二是首次购房者与投资者需求双重支撑，尽管首次购房者占比从2020年的45%降至2026年的21.7%，但投资者需求已成为市场主力，低价位房产竞争尤为激烈；三是换房需求释放，随着家庭结构变化与收入水平提升，改善型住宅需求持续增长，推动中高端住宅市场活跃度上升。
从需求结构来看，珀斯住宅市场呈现“独立屋主导，公寓需求升温”的特征。长期以来，独立屋因符合本地居住习惯，占据市场主导地位，2025年第四季度数据显示，珀斯超过50个区的房价实现翻番，其中Orelia区以154%的涨幅位居榜首。与此同时，公寓市场需求快速增长，2024年以来公寓价格上涨速度已超过独立屋，但高密度住宅供应仍显不足，目前仅有17%的开工项目属于高密度住宅领域，这一比例在全澳处于最低水平，供需失衡进一步推高了公寓价格。
2.1.2 区域需求差异珀斯不同区域住宅需求呈现显著差异，核心城区与新兴片区需求热点分化。高端需求集中在North Fremantle、Claremont、Subiaco等核心区域，其中North Fremantle土地均价高达7200澳元/平方米，位列珀斯土地价格榜首，该区域住宅以大户型、高品质物业为主，吸引高收入群体与投资者关注。刚需与改善型需求则主要集中在近郊及新兴开发片区，如Bassendean、Inglewood等区域，这些区域因房价相对亲民、配套逐步完善，成为首次购房者与年轻家庭的首选。此外，Karratha、Kalgoorlie等传统矿业地区因兼具宜居性与可负担性，正吸引大量人口流入，房价出现明显上涨趋势，成为区域需求新热点。
2.2 社区养老地产需求 2.2.1 需求增长驱动因素珀斯社区养老地产需求正处于快速增长阶段，核心驱动因素包括人口老龄化加剧、养老观念转变与政策支持引导。澳大利亚整体人口老龄化趋势明显，西澳州65岁以上老年人口占比持续上升，老年群体对专业化、多元化养老服务的需求日益迫切。传统家庭养老模式逐渐被社区养老模式替代，老年群体更倾向于选择配套完善、服务专业的养老社区，既保障居住舒适性，又能获得医疗护理、休闲娱乐等全方位服务。此外，澳大利亚政府长期重视养老产业发展，通过“老年人家园法”等政策鼓励非营利组织与私人企业参与养老社区建设，为社区养老地产发展提供了良好的政策环境。
2.2.2 需求特征与市场缺口珀斯社区养老地产需求呈现“高品质、多功能、可负担”的特征。老年群体对养老社区的硬件设施要求较高，需配备无障碍通道、紧急呼叫系统、医疗护理中心等专业设施；同时，对软件服务需求多元化，包括日常照料、康复护理、文化娱乐等一站式服务。从价格维度看，中低收入老年群体对可负担性养老住宅需求强烈，而高收入老年群体则更青睐高端养老社区，追求居住品质与个性化服务。当前，珀斯养老社区供应存在明显缺口，尤其是可负担性养老住宅供应不足，难以满足大量中低收入老年群体的需求，市场发展潜力巨大。
三、珀斯地区住宅空置率分析 3.1 整体空置率水平珀斯住宅市场当前处于极低空置率状态，市场供需矛盾极为突出。据Cotality亚太区研究总监Tim Lawless在2026年2月披露的数据，全澳住宅平均空置率约为1.7%，而珀斯仅为1.2%左右，远低于全澳平均水平，处于历史低位。极低的空置率导致租房市场竞争激烈，租金上涨压力居高不下，甚至出现租金增长再次加速的迹象，进一步加剧了租房者的负担。Tim Lawless直言，珀斯的租房市场已经陷入“崩溃”状态，充分反映出当前住宅供应的严重不足。
3.2 空置率区域差异珀斯不同区域住宅空置率存在一定差异，但整体均处于低位。核心城区因配套完善、交通便利，空置率最低，部分热门区域空置率甚至低于1%，租房需求旺盛，房产上市后成交速度极快。例如，West Leederville区域房屋和公寓上市后平均仅16天就被售出，空置期极短。近郊区域空置率略高于核心城区，但仍处于2%以下的低位，随着配套设施的逐步完善，需求持续增长，空置率呈下降趋势。偏远矿业地区因人口流入增加，空置率也明显下降，如Karratha、Kalgoorlie等区域，住房需求快速增长，空置率维持在较低水平。
3.3 空置率影响因素与未来趋势珀斯住宅空置率偏低的核心影响因素包括供需失衡、人口流入与住房供应滞后。一方面，人口持续流入带来大量住房需求，而住房供应因建筑成本高企、劳动力短缺等因素增长缓慢，导致供需缺口不断扩大；另一方面，投资者需求走强，部分房产被投资者持有，进一步减少了市场可租赁房源数量，推高空置率下降。从未来趋势看，随着建筑审批量稳步转化为实际开工，住房供应前景正显现出积极信号，预计未来1-2年内住宅供应将逐步增加，空置率可能小幅回升，但仍将维持在较低水平，租房市场紧张格局短期内难以根本改变。
四、珀斯地区建筑体系分析 4.1 主流建筑体系类型当前珀斯房地产市场主流建筑体系包括传统现浇混凝土结构、钢结构与装配式建筑体系，其中装配式建筑体系因优势显著，推广速度不断加快。传统现浇混凝土结构在珀斯住宅建筑中应用广泛，尤其在中低层住宅项目中，具有成本相对较低、技术成熟等优势，但存在施工周期长、现场湿作业多、受气候影响大等缺点。钢结构体系主要应用于中高层住宅与商业建筑，具备自重轻、跨度大、施工快、空间灵活分隔等优势，与商业建筑及高密度住宅功能高度匹配。
装配式建筑体系（含模块化建筑）是珀斯建筑行业的发展趋势，凭借提升效率、降低成本的核心优势，成为缓解住房短缺的关键路径。澳大利亚住房供需矛盾在2024年达到十年来最严峻水平，而装配式建筑可将高层住宅建设成本降低约20%，且工期大幅缩短，交付确定性提升，因此受到政策与市场的双重关注。在珀斯，装配式建筑主要应用于公寓、公共住房等高密度住宅项目，越来越多的开发商开始采用预制构件与模块化技术，以应对建筑成本高企与劳动力短缺的挑战。
4.2 建筑体系适配性分析珀斯的气候与地理环境对建筑体系选择具有显著影响，推动开发商采用适配本地环境的建筑技术与材料。珀斯属于沿海城市，常年受海风影响，局部地区风压等级较高，且夏季气温可超过40℃，长期暴晒易导致建筑材料变形损坏。因此，当地建筑对耐候性和安全性能要求较高，例如门窗系统需满足AS2047工程级认证标准，确保抗风压、水密性、气密性全面达标，以适应强风、高温的气候环境。
从不同建筑类型来看，独立屋多采用传统现浇混凝土结构或轻钢结构，结合隔热Low-E玻璃、抗风压框体等材料，提升建筑的节能性与安全性；公寓等高密度住宅则倾向于采用钢结构与装配式建筑体系，通过模块化施工提高建设效率，同时满足高密度开发对空间利用率的要求；社区养老地产因需配备专业医疗护理设施，多采用钢结构或装配式体系，便于后期改造与维护，且能保障建筑的稳定性与安全性。
五、珀斯地区建安成本分析 5.1 建安成本整体水平珀斯地区建安成本持续高企，尽管涨幅有所放缓，但仍显著高于疫情前水平。据行业数据显示，2025年澳大利亚住宅建筑成本同比涨幅降至2.5%（为十多年最低水平），但自2020年以来累计成本涨幅超过30%。从具体成本水平来看，珀斯当前住宅建筑成本位居全澳第三，每平方米成本约为4497澳元，高于阿德莱德（4133澳元/平方米），低于悉尼、墨尔本等东部首府城市。不同建筑类型建安成本差异明显，独立屋建安成本约为3500-4500澳元/平方米，公寓因采用高密度开发与专业化施工，建安成本相对较高，约为4000-5500澳元/平方米，高端公寓项目成本可超过6000澳元/平方米。
5.2 建安成本构成分析珀斯建安成本主要由材料费用、人工费用、设备费用与管理费用构成，其中材料与人工费用占比最高。材料费用方面，钢材、混凝土、木材等主要建筑材料价格自2020年以来持续上涨，加之供应链不稳定，进一步推高了材料成本；同时，珀斯建筑对耐候性材料需求大，如AS2047认证门窗、隔热材料等，这类专用材料价格较高，也增加了材料费用支出。人工费用方面，澳大利亚建筑行业劳动力短缺问题突出，西澳州因矿业发展吸引了部分建筑劳动力，导致建筑工人供给不足，工资水平持续上升，人工费用占建安成本的比例已超过30%，成为成本上涨的重要驱动力。
设备费用与管理费用占比相对较低，但呈上升趋势。装配式建筑的推广增加了起重设备、运输车辆等机械设备的租赁或购置需求，设备费用有所增加；同时，项目管理难度加大、合规要求提高，导致管理费用（含项目管理人员工资、办公费用、差旅费用等）持续上升。此外，建筑审批、环保评估等相关费用也逐步增加，进一步推高了建安总成本。
5.3 建安成本影响因素与未来趋势珀斯建安成本高企的核心影响因素包括劳动力短缺、材料价格上涨、供应链不稳定及政策合规成本增加。劳动力短缺问题短期内难以根本解决，矿业与建筑业的劳动力竞争将持续推高人工成本；全球大宗商品价格波动与供应链中断风险仍将影响建筑材料价格；同时，澳大利亚对建筑环保、安全标准的要求不断提高，开发商需增加投入以满足合规要求，进一步提升建安成本。
从未来趋势看，珀斯建安成本预计将维持高位运行，涨幅可能逐步放缓。一方面，装配式建筑的推广将有助于降低部分成本，模块化施工可减少人工需求、缩短工期，降低人工费用与时间成本；另一方面，随着供应链逐步恢复与材料供应稳定，材料价格涨幅可能收窄。但总体而言，建安成本下降空间有限，Cotality经济学家Tim Lawless甚至警告，建筑成本不会下降，将长期维持高位。
六、珀斯地区房地产相关国际标准 6.1 建筑安全与质量标准珀斯房地产开发严格遵循澳大利亚国家标准（AS）与西澳州地方建筑法规，其中建筑安全与质量标准最为严格。在建筑结构安全方面，遵循AS 1170系列标准（结构设计行动规范），对建筑的抗风、抗震、承重等性能提出明确要求，适配珀斯沿海强风、地震风险较低的地理环境。在门窗系统方面，因珀斯气候特殊，开发商普遍采用符合AS2047工程级认证的门窗产品，确保抗风压、水密性、气密性全面达标，避免因强风、高温导致的安全隐患与能源浪费。
在建筑材料质量方面，遵循AS 3600（混凝土结构设计规范）、AS 4100（钢结构设计规范）等标准，对钢材、混凝土、木材等主要建筑材料的质量指标、检测方法提出具体要求。同时，西澳州政府设立了专门的建筑监管机构，负责对建筑项目的设计、施工、验收全过程进行监管，确保项目符合相关标准，保障建筑质量与居住安全。
6.2 环保与节能标准澳大利亚对建筑环保与节能要求较高，珀斯房地产开发需遵循国家与地方的环保节能标准。在节能方面，遵循AS/NZS 3872（建筑节能标准），对建筑的围护结构热工性能、门窗隔热性能、空调系统能效等提出明确要求，以降低建筑能耗，适应珀斯高温干旱的气候特征。例如，要求住宅配备隔热层、Low-E玻璃等节能材料，减少夏季热量进入室内，降低空调使用能耗。
在环保方面，遵循国家环境保护法与西澳州环境管理法规，要求房地产项目在开发过程中减少对生态环境的破坏，做好水土保持、垃圾分类处理、绿化建设等工作。同时，鼓励开发商采用绿色建筑材料、推广装配式建筑与模块化施工，减少建筑垃圾排放与能源消耗。部分高端房地产项目还会申请绿色建筑认证（如Green Star认证），以提升项目品质与市场竞争力。
6.3 养老地产专项标准珀斯社区养老地产开发除遵循通用建筑标准外，还需符合养老服务相关专项标准。在硬件设施方面，遵循澳大利亚养老设施设计标准（AS 4299），要求养老社区配备无障碍通道、紧急呼叫系统、医疗护理室、康复训练室等专业设施，确保老年群体的居住安全与生活便利。在服务标准方面，遵循国家老年护理标准，对养老社区的护理人员资质、服务流程、护理质量等提出明确要求，保障老年群体获得专业、优质的护理服务。此外，养老地产项目还需通过政府相关部门的专项验收，取得养老服务运营许可后方可投入使用。
七、珀斯地区房产售价与土地价格分析 7.1 房产售价整体水平与趋势珀斯房产售价持续上涨，市场热度居高不下。据Cotality数据显示，截至2026年2月，珀斯住宅中位价为96.1万澳元，预计未来三个月月涨幅在1.8%-1.9%之间，相当于每月上涨约1.7万-1.8万澳元，全年涨幅有望达到10%。从不同房产类型来看，独立屋与公寓售价均呈上涨趋势，但涨幅存在差异：2024年以来，公寓价格上涨速度已超过独立屋，反映出高密度住宅需求的快速增长；独立屋因供应相对充足，涨幅略低于公寓，但核心区域独立屋售价仍居高不下，North Fremantle、Claremont等高端区域独立屋中位价已超过200万澳元。
与全澳其他首府城市相比，珀斯房产售价仍具有一定的可负担性优势。当前珀斯房价收入比为7.7，低于悉尼（10）、布里斯班（9.2）和阿德莱德（8.9），但高于墨尔本（7.1）、首都领地（6.2）和达尔文（4.3）。不过，随着房价持续上涨，珀斯购房压力正不断加大，典型西澳家庭（年收入12.1万澳元）目前仅能购买市场中最便宜的17%的房屋（价格低于50.5万澳元），首次购房者进入市场的难度明显加大。
7.2 土地价格整体水平与区域差异珀斯土地价格呈上涨趋势，且区域差异显著。据Cotality数据显示，当前珀斯土地价格已升至每平方米1072澳元，这一水平超出市场预期，尽管珀斯仍拥有大量可开发土地。与全澳其他首府城市相比，珀斯土地价格低于悉尼（2019澳元/平方米），与墨尔本（1070澳元/平方米）基本持平。从区域分布来看，核心城区土地价格极高，North Fremantle以7200澳元/平方米的土地均价位居榜首，Claremont（6294澳元/㎡）和Subiaco（6180澳元/㎡）紧随其后；而偏远郊区土地价格相对较低，Roleystone区域土地均价仅为495澳元/平方米，区域差异超过14倍。
土地价格上涨的核心驱动因素包括供需失衡、城市扩张与开发成本增加。随着珀斯城市规模不断扩大，核心区域可开发土地日益稀缺，推动土地价格上涨；同时，建筑成本高企、审批流程复杂导致开发成本增加，也进一步推高了土地价格。此外，政府推出的可负担住房项目占用了部分优质土地资源，也对土地市场供需关系产生了一定影响。
八、珀斯地区房地产政策与开发模式 8.1 核心政策体系珀斯房地产市场受澳大利亚联邦政府与西澳州政府双重政策调控，核心政策包括住房保障政策、购房扶持政策、建筑行业政策与规划管控政策。在住房保障政策方面，政府通过建设社会住房与可负担住房，缓解中低收入群体的住房压力。例如，2026年初西澳政府计划在珀斯Bassendean区域投资3800万澳元建设9层社会与可负担住房公寓，提供73套住宅（15套社会住房、58套可负担住房），采用“建成即出租”模式，面向护士、教师等中低收入群体。2025年中，政府还斥资1.05亿澳元在East Perth整栋购买服务式公寓，改造为236套社会及可负担住房。
在购房扶持政策方面，联邦政府扩大“购房帮扶计划”（Help to Buy），为首次购房者提供资金支持。根据该计划，政府为现有房产提供30%的贷款贡献，为新建房产提供高达40%的贷款贡献，珀斯地区符合条件的房产价格上限为85万澳元，单身申请者年收入不超过10万澳元，联名申请者年收入不超过16万澳元，预计将帮助大量首次购房者实现购房梦想。在建筑行业政策方面，政府鼓励推广装配式建筑与模块化施工，2024年3月澳大利亚建筑部长会议明确将预制和模块化住房列为“提升住房供应的关键选项”，并承诺解决行业障碍，推动建筑行业转型升级。在规划管控政策方面，西澳州政府通过调整容积率、优化土地利用规划，引导房地产开发向高密度、集约化方向发展，缓解土地资源紧张压力。
8.2 主流开发模式珀斯房地产市场主流开发模式包括传统开发模式、合作开发模式与政府主导的保障房开发模式。传统开发模式由房地产开发企业独立完成项目的拿地、设计、施工、销售与运营全流程，适用于大多数商业住宅项目，尤其是高端住宅与公寓项目。这种模式的优势在于开发企业对项目拥有完全控制权，可根据市场需求灵活调整产品设计与定价策略，但需要承担较高的资金压力与市场风险。
合作开发模式近年来逐渐兴起，通常由开发企业与资金方、土地所有者或运营方合作开发项目，实现资源互补。例如，开发企业与养老服务机构合作开发社区养老地产项目，开发企业负责项目建设
政府主导的保障房开发模式主要用于社会住房与可负担住房项目，由政府通过直接投资、土地出让优惠或补贴等方式推动项目开发。例如，珀斯Bassendean社会住房项目由DevelopmentWA推动，政府提供资金支持与土地资源，项目建成后采用“建成即出租”模式，面向特定群体提供住房保障。这种模式的核心目标是解决中低收入群体的住房问题，具有较强的政策性，盈利性相对较弱。
九、结论与展望 9.1 核心结论珀斯房地产市场当前呈现“需求旺盛、供应短缺、价格上涨、成本高企”的核心特征。住宅需求方面，首次购房者与投资者需求双重支撑市场，独立屋仍占主导地位，公寓需求快速增长；社区养老地产需求因人口老龄化加剧而持续上升，市场缺口明显。住宅空置率处于1.2%的历史低位，租房市场竞争激烈，供需矛盾突出。建筑体系方面，装配式建筑因成本与效率优势成为发展趋势，建筑技术与材料适配珀斯沿海强风、高温的气候特征。建安成本持续高企，劳动力短缺与材料价格上涨是主要驱动因素。房产售价与土地价格持续上涨，区域差异显著，核心城区价格居高不下，偏远区域具有一定可负担性优势。政策层面，政府通过住房保障政策与购房扶持政策缓解住房压力，鼓励装配式建筑发展；开发模式呈现多元化趋势，合作开发与政府主导的保障房开发模式逐步推广。
9.2 未来展望未来1-3年，珀斯房地产市场预计将维持高位运行，但增长速度可能逐步放缓。住房供应将随着建筑审批量的转化逐步增加，空置率可能小幅回升，缓解租房市场紧张格局，但供需失衡问题短期内难以根本解决。房价仍将保持上涨趋势，但涨幅可能因利率上调、供应增加等因素有所收窄。建筑行业方面，装配式建筑的推广将进一步加快，模块化施工技术将得到更广泛应用，有助于降低建安成本，提升建设效率。政策层面，政府可能进一步加大住房保障力度，扩大可负担住房供应，同时加强对房地产市场的调控，防范市场风险。
对于房地产开发企业而言，应重点关注市场需求变化，加大公寓与社区养老地产的开发力度，积极采用装配式建筑等新技术降低成本；同时，可通过合作开发模式整合资源，降低市场风险。对于投资者而言，核心城区高端住宅与新兴片区改善型住宅具有一定投资潜力，但需警惕房价波动与利率上升带来的风险。对于政策制定者而言，应进一步优化住房供应结构，加快保障性住房建设，同时完善建筑行业政策，推动房地产市场健康可持续发展。