【澳洲房市拍卖周报｜3月1日–3月7日】

澳洲房市没想到又出现了巨大的变化！年初的澳洲房市可以说延续着去年的热度，拍卖量逐周上升，但我们看这一轮的房市拍卖情况，很容易发现一些端倪。上一周的澳洲房市拍卖市场还算有韧性，但热度明显不像年初那么整齐，悉尼和阿德莱德还算稳，而墨尔本分化更明显，也有一定程度的下跌。很明显，澳联储，四大行的各种提高利率和近期通胀的不利影响还是体现到了房市拍卖上。这一轮五大首府城市房屋计划拍卖数为2193套，其中悉尼占据超过半数。

澳洲房市在这一轮的房市情况明显出现了分化。悉尼，墨尔本等首府大城市房价也出现少幅度停滞，反倒是阿德莱德，珀斯实现逆袭。本轮澳洲房市拍卖不算太乐观，悉尼墨尔本都有一定幅度的下跌，其中悉尼的房屋拍卖套数为1278套，墨尔本为596套，尤其是墨尔本，较上上周的下跌幅度超过了50%，拍卖清空率分别为64%和59%反而没什么跌幅。布里斯班和堪培拉也同样如此，一个房屋计划拍卖数为114套，一个为75套，较上上周有下跌，但拍卖率几乎没变化。阿德莱德在几大城市中表现反而是比较稳定的，拍卖清空率也是居于首位。很明显，各大城市的清空率无明显变化，房屋计划拍卖数却降低，卖家信心开始不足。

房市的高度分化是目前澳洲买房的问题之一，悉尼墨尔本房价涨幅不明显，珀斯依然是全澳表现最亮眼的城市：仅 2 月份住宅价值就上涨 2.3%，中位价一举抬升逾2.25万澳元。除了上文提到的几大问题之外，首付成本也成为了房市的绊脚石。澳洲年轻一代，尤其是年轻女性，对拥有一套自己的房这件事的态度正在发生显著转变。在Cotality的报告中，千禧一代和 Z 世代的澳洲女性，对房产所有权的重视程度均低于同龄男性。Z 世代中，仅有不到四成（38%）的女性认为拥有房产非常重要，而 Z 世代男性这一比例接近一半（48%）。在千禧一代中差距同样存在，澳洲年轻人买房的观念已经不同以往。

📝 三点小建议（投资者）

1.优先买能退的房而非涨得快的房

截至3月7日当周，Domain拍卖数据显示，悉尼清盘率约64%、墨尔本59%、布里斯班49%、阿德莱德69%，城市间买方深度差异很大。对投资者来说，这意味着比起追逐最热板块，更该优先选择总价带更大众、户型更通用、未来买家面更宽的资产；在清盘率偏弱的城市和板块，通常也更容易把收益谈进买入价和合同条款里。

2.别把供应短缺等同于期房值得买

ABS最新数据显示，1月非独立屋审批环比下跌24.5%，而维州、新州、昆州和南澳的总住宅审批也都回落。供给确实偏紧，但审批疲弱同样说明公寓和联排的新供应链更脆弱，开发、施工和交付风险没有消失。买新盘或期房时要把开发商资质、施工进度、估值落差和交割时融资难度都提前算进去；如果项目还远未完工，就要对价格和现金缓冲提出更高要求。

3.别被高租金迷惑，真正要注意的是净回报

Cotality 3月报告显示，全国房价2月环比上涨0.8%，过去12个月租金上涨8.6%，但全国毛租金回报率只有3.4%；报告还明确指出，计入按揭、维护、保险和税费后，多数新入场投资者大概率仍会面临现金流缺口。换句话说，租市紧张并不自动等于投资划算。更稳的做法是优先选持有成本低、物业费和维修更可控、并且你能用更高首付进入的标的，把回报建立在可持续现金流上，而不是建立在租金还会继续猛涨的假设上。