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一些豪宅区市场已明显软化 房价迅速跌破百万二百万线

2026年第一季度，一批郊区在短短90天内丢掉了「百万俱乐部」的头衔，房价中位数跌破100万和200万元大关，所有「退群」的郊区都集中在大悉尼和大墨尔本地区。

大悉尼区房价跌幅最剧烈的是中央海岸家庭友好型郊区Narara，其独栋住宅中位数下滑6.1%，即6.25万元，至96万元，正式跌出百万俱乐部。

悉尼雅柏文同样遭受重击，海滨的Rose Bay雅柏文中位数暴跌8.9%，即18.25万元，至187.25万元，从2025年末的200万中位数回落。北区St Ives的雅柏文中位数也下跌5.9%，即6.15万元，至98.85万元，同样失去百万门槛。

墨尔本跌幅最大的是内南区Caulfield North，独栋住宅中位数下滑3.8%，即7.723万元，至197.277万元，跌回去年刚突破的200万线以下。 Knoxfield同样受影响，中位数下跌3.8%，即3.9万元，至99.6万元，跌破百万。

@realty销售代理林诺瓦西表示，市场明显软化了，周末看房只有两三组人，没人愿意下手，近年来持续涨价已把Knoxfield等入门级郊区推到了许多墨尔本人买得起的边缘，三月季度的生活成本压力和加息进一步抑制了需求。在他看来，整个市场需要回调5%到10%，才能让轮子像过去四五年那样重新转起来。

对于悉尼St Ives的雅柏文跌价，The Marshall Group代理坦纳归因于不确定时期的犹豫心理。

她说，房地产永远关乎信心，当世界变成现在这样，信心说没就没，St Ives的雅柏文买家多为换小房者或投资者，负担能力问题不大，通常不急，很多人会观望，目前市场对价格极其敏感，除非定价有吸引力，否则就会卖不动。

靠近市区的富人区Rose Bay，Ray White Double Bay的伯曼指出，开发担忧正在压低价格，新州政府的低中层住宅政策（LMR）覆盖了议会分区，允许在购物村和交通枢纽附近建高密度住宅，引发了一波开发潮，人们担心Rose Bay会不会变成下一个交通逐渐拥堵的Bondi Junction，有些业主现在就卖想离开。

伯曼说，上季度雅柏文中位数暴跌8.9%后，近期价值仍在持续下滑，一套400万的雅柏文现在300万都难卖，低端卖家也得大幅割肉。

抛开密度担忧，伯曼认为Rose Bay和悉尼许多区域一样已经太贵了，自2019年以来涨幅太大，人们觉得这样的价格不可能再继续，买家都非常谨慎。

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澳洲首都领地公布全新住房资金扶持方案

澳洲首都领地（ACT）新财年预算推出多项举措，旨在为堪培拉民众增加社会住房、公租房、社区住房及保障性住房的供给。

首都领地在 2026 至 2027 年度地方预算中，公布了一系列举措，全面提升首府堪培拉的住房供应量。

依托《领地重点项目法案》，当地将搭建全新公租房建设通道（Public Housing Pipeline），新增 450 套公租房。

首都领地政府表示，该模式能够加快新房落地进度、灵活适配市场形势。上述新增公租房中，超半数房源将获得联邦政府澳洲住房未来基金第三轮项目（HAFFF3） 的资金支持。

当地还计划推出全新贷款担保计划，借助澳洲住房未来基金的资金支持，落地超 1000 套保障性住房。

首都领地政府称，该项举措是本地整体住房规划的重要一环。与此同时，政府也将长期投入应急安置住房与过渡性住房建设，帮扶堪培拉弱势群体。

此外，政府还将加大对原住民社区自治机构（Aboriginal Community-Controlled Organisations） 的扶持，助力其建设社会住房与保障性住房，同时协助这类机构申请澳洲住房未来基金旗下原住民专项资金（First Nations stream）。

整体来看，首都领地住房战略包含三大方向：扩充并维护现有住房存量、力争在 2030 年前将公租房总量增至 13200 套，并在本十年末前新增 5000 套公租房、社区住房及保障性租赁住房。

据行业媒体《The Adviser》及旗下姊妹刊物《Broker Daily》报道，近数月来，澳洲多个州相继推出新政与项目，着力缓解全国住房供应短缺问题。

联邦政府与昆士兰州达成规模 24 亿澳元的住房基建合作协议，计划推动全州新增超 5.1 万套住宅，其中超 2 万套定向供给首次置业者。

西澳政府推出总额 2.97 亿澳元的住房税收优惠方案，扩大首次置业者的印花税减免及其他激励政策适用范围。

南澳政府旗下低首付贷款机构HomeStart Finance也宣布拓宽旗下贷款产品覆盖范围。

其推出的毕业生贷款（Graduate Loan） 原本允许符合条件的购房者仅支付 2% 首付即可购房，如今该产品进一步开放，面向警务人员、消防员以及职业技术学院（TAFE） 毕业生群体。

南澳财政厅长Tom Koutsantonis表示，本次政策调整旨在扫清障碍，帮助更多首次置业者与一线基础行业从业者实现购房目标。

他说道：“HomeStart 是南澳政府助力民众置业的核心工具。无论是职业技术学院毕业生、守护社区安全的消防员，还是难以承担前期购房成本的年轻家庭，本次产品扩容都是为了破除壁垒，让大家真正拥有置业机会。

这些务实的调整，将切实帮助南澳家庭迈出购房第一步。”

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当下或是入手酒店、仓库及写字楼的好时机！

存量住宅负扣税政策正式取消，叠加住宅贷款额度收紧，商业地产对部分投资者的吸引力显著提升。

澳洲个人散户投资者以往大多偏好配置住宅房产，但联邦预算案出台的一系列政策调整，让不少人开始重新审视商业地产的投资价值。

目前投资者已无法对存量独立住宅及公寓使用负扣税，而商业地产并未受到该政策限制。

投资者经过测算后会发现，工业地产与零售地产仍可享受负扣税带来的税务优惠，对比存量住宅，这类商业资产如今更具投资吸引力。

昆士兰州东南部（含 Gold Coast）人口持续迁入，有力拉动了零售物业与工业楼宇的需求。

除此之外，受负扣税政策变动影响，各大银行已开始下调面向住宅投资者的放贷额度。

澳洲多地各类商业地产普遍出现房源严重短缺的情况，这将在未来数年持续推动租金上涨，最终带动资产增值。

建筑成本高企、规划审批流程冗长，再加上开发商普遍趋于避险，新增项目推进受阻。业内判断，至少未来两至三年内，房源紧缺的现状难以得到缓解。

以下为五大值得投资者关注的商业地产热门区域：

昆州 Gold Coast——工业地产、零售地产

澳洲南部各州人口不断迁往昆士兰州东南部，带动当地零售及工业物业需求大涨。大量人口迁入 Gold Coast 片区如 Burleigh Heads 并购置高端公寓，人口增长进而刺激仓库、零售商铺及写字楼的租赁需求。

Robina 与 Varsity Lakes 片区的商业地产空置率已低于 5%。企业租户因搬迁新场地需承担高昂装修成本，大多选择继续留在原有场地经营。

Yatala 周边多幅大型工业用地已被转售并改建为公寓楼盘，以此把握人口增长红利。这一趋势造成双重影响：工业物业供给不断减少，市场需求却持续攀升。

维州东南部 Dandenong South、Keysborough——工业地产

Dandenong South 与 Keysborough 的工业地产空置率不足 3%，区域内开发用地已基本饱和，几乎没有新增供给空间。墨尔本东南部目前是澳洲东海岸供需最紧张的商业地产市场，剩余规划工业用地仅余 140 公顷。

一旦有工业楼宇空置，很快就会迎来大批租户求租。18 个月前，老式工业地产租金为每平方米 130 澳元，如今已涨至每平方米 160 澳元。

同理，只要有工业物业挂牌出售，通常都会引来多名意向买家。依托M1 Monash与M3 EastLink两条高速公路，该区域配套完善、往返市区交通便捷，成为吸引投资者的核心优势。

维州、新南威尔士州乡镇地区 —— 酒店

维州诸多乡镇的高品质酒店房源缺口巨大。无论是 Grampians 周边的旅游业，还是 Horsham 周边的钛铁矿产业，都催生了旺盛的住宿需求。

当地不少酒店由个体小业主经营，经验丰富的开发商与运营方可以打造更高标准的住宿设施，并收取溢价房租。目前，已有投机开发商瞄准了这类乡镇市场。

新南威尔士州部分地区也呈现出相同态势。

例如该州中西部的 Orange，当地部分酒店房价已比肩悉尼。Quest连锁酒店在该区域布局成熟、运营出色，但多数片区仍有充足空间容纳其他运营品牌。

Adelaide 西北部 —— 工业地产

Gillman 与 Torrensville 两大工业片区市场需求极为旺盛，今年年初区域空置率约 2.3%，为全澳最低水平。

除 Adelaide 整体工业扩张外，AUKUS核潜艇项目带来的长期供应链需求，还将在未来数年持续推高当地工业地产需求。

与此同时，现代化高品质物流仓储物业供给严重不足。截至 2025 年，Adelaide 都会区超 90% 的规划产业用地均已敲定使用方，进一步加剧了 Gillman 等成熟片区的房源紧张局面。

Adelaide 中央商务区同样面临供给压力，去年甲级写字楼空置率低至 3.8%，且最早要到 2027 年年中才会有新项目入市。

Greater Perth—— 工业地产

Perth 工业地产市场供给极度紧张。城市南部片区，尤其是 Henderson、Bibra Lake 及 Cockburn 一带，因毗邻新建Kwinana Port，工业物业备受追捧。

和 Adelaide 一样，AUKUS等大型国防项目也是拉动当地需求的重要因素。

Perth 目前是全澳工业地产供需最紧张的区域，空置率约 2%，物业成交中位价格大幅攀升。

短期内房源短缺的现状难以改善，新增供应寥寥无几。市场目光因此转向 Neerabup、Wangara、Forrestdale 等郊区及区域中心城镇。

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澳洲废弃旧牢房卖出$81000！买家真实用途让网友直呼离谱

在墨尔本臭名昭著的Pentridge Prison内，一间前监狱牢房近日以8.1万澳元成交，此前挂牌拍卖指导价为8.5万至9万澳元。

这处房源一经曝光便引发热议，堪称澳洲房地产市场近年来最令人瞠目的挂牌之一。

这间牢房并非作为住宅出售，而是被定位为私人酒窖和安全储物空间。

来自墨尔本的Elise Freeman随即发布了一段充满讽刺意味的视频，迅速引爆网络，播放量突破60万次。

这间位于Pentridge历史保护建筑D区大楼内的牢房，房源信息将其描述为具有“遗产意义”的“稀有房源”，并标榜为面向收藏家、投资者和葡萄酒爱好者的独特投资机会。

根据房源信息，牢房保留了原有的青石结构，配备专为储酒设计的气候控制系统、刷卡门禁及闭路电视监控，内部还可定制置物架或酒架。

然而，中介眼中的稀有资产，在不少澳洲人看来却是另一回事。

弗里曼的讽刺视频迅速引发共鸣，粉丝们纷纷表示难以置信——这么一个狭小的空间，竟然要价接近六位数。

随后，她亲自前往参观，并将全程记录在第二段视频中。

她调侃自己“鼓足勇气去参观牢房”，这样粉丝就不必“余生被鬼魂缠身”。

视频中，她带观众逐一浏览了公共区域、共享浴室设施，甚至还有牢房外摆着的一架钢琴。

参观途中，她更一本正经地说道：“嗨，MTV，欢迎来到我的小屋。”

两段视频迅速成为网友集体吐槽的聚集地，评论区热闹非凡。

“与其把旧监狱翻新成新住宅，不如……不翻新！”有人写道。

“户型图允许我分割吗？”另一个人调侃道。

还有人直接问：“这真的是个监狱牢房，哈哈哈哈哈，”以及“给富人的储物集装箱”。

不少粉丝更拿建筑本身的历史大做文章。

“您要来点Ned Kelly的鬼魂配您的Cab Sav红酒吗？”有人问道。

另一个人则指出了最致命的缺陷：“没有窗户肯定是我们该划清底线的地方吧，笑死我了。”

也有人对这种消费方式提出质疑：“’这是用来储酒的’——说我疯了也行，但花9万澳元买间监狱牢房来存放高级红酒，感觉太脱离现实了。那里曾经关押过真实的人。”

另一位网友则更直白：“所以未来就是在废弃监狱牢房里共同生活。好好好。”

尽管网上嘲讽声一片，该房源最终仍顺利成交，证明市场对墨尔本历史建筑的需求依然强劲。

毕竟，能让人争论半天“这到底是精明投资还是精心设计的玩笑”的房源挂牌，可不是每天都有。