根据2026年澳洲联邦预算安排，从2027年7月1日起，negative gearing将被限制在新建住宅上，目的就是把税务优惠更多引向真正增加住房供应的项目。也就是说，以后投资者如果买的是新建住宅，仍然可以把出租亏损用于抵扣工资等其他收入；但如果是购买既有住宅，相关税务优势将明显收窄。已经在预算夜之前持有的房产，则会被保留现有安排，不会被新规直接追溯影响。

这次变化的重点不只是negative gearing，capital gains tax也会同步调整。长期以来，澳洲投资者持有资产超过12个月后，出售时通常可以享受50%的capital gains tax discount。但新预算计划从2027年7月1日起改变计算方式，转向按通胀调整后的真实收益来征税，同时引入新的30%最低资本利得税规则。自住房仍然继续享有capital gains tax豁免，新建住宅投资也会保留更有利的安排，以鼓励资金流向新增住房供应。

这项改革的目标很明确，就是减少投资者在既有住宅市场里的税务优势，让首次置业者在买房竞争中少一点压力。过去很多投资者通过negative gearing把租金亏损抵扣工资收入，再通过capital gains tax discount等待房价上涨后获利，这套模式被认为推高了房价，也让普通自住买家更难入场。按照报道说法，澳洲希望通过这次改革，把投资资金从“抢现房”引导到“造新房”，并配合澳洲建设120万套新住房的目标。

过，市场上的担忧也很明显。房地产行业人士认为，如果投资者减少购买既有住房，短期内可能影响出租房供应，进而推高租金；也有人担心新建房价格会因为税务优势集中而被进一步推高。CBA相关分析还认为，这类变化可能相当于提高投资者贷款成本，并可能拖慢房价增长，同时对未来住房供应产生影响。对普通澳洲人来说，这次预算最大的信号是，房产投资的规则正在变，不是简单“不能投资了”，而是投资方向、税务回报和持有逻辑都要重新计算。