//前言//

继澳大利亚联邦预算案公布后，房地产行业迅速“炸开了锅”。

政府计划未来十年住房供应将增加3万套，租金每周仅上涨约2澳元。但行业机构最新发布独立测算数据显示，租金涨幅或远超预期，住房供应也将面临压力。

双方预测为何出现如此大的差距？争议背后又反映出哪些问题？

01 三大行业机构：租金涨幅或远超政府预测

据澳媒9news.com.au报道，澳大利亚建筑商协会（Master Builders Australia）、澳大利亚房地产委员会（Property Council of Australia）以及澳大利亚房地产协会（Real Estate Institute of Australia）近日联合公布了一项由咨询机构Qaive和Tulipwood完成的独立建模研究。

研究显示，联邦预算案中的住房相关政策实施后，澳大利亚租金可能平均每周上涨9澳元，而财政部此前预计的涨幅约为每周2澳元。如果按照这一测算结果计算，实际涨幅将比政府预测高出约350%，是政府预估涨幅的四倍之多。

除租金大幅上涨外，新政的负面连锁效应全面显现：澳洲新增住房供应量将减少8700套以上，澳大利亚国内生产总值（GDP）将缩水8.64亿澳元，建筑行业就业岗位将缩减超3800个，住房市场与实体经济均将受到明显冲击。

02

负扣税调整成核心诱因

研究团队分别评估了联邦政府20亿澳元“住房支持计划”（Housing Support Program）的影响，以及预算案中涉及负扣税（Negative Gearing）和资本利得税（Capital Gains Tax，简称CGT）折扣调整等税收政策的影响。

研究报告指出：“20亿澳元住房支持计划虽然能够增加住房供应，但其带来的积极影响不足以抵消负扣税和资本利得税折扣调整所导致的住房供应减少。”

报告进一步强调：“这些影响的主要驱动因素来自负扣税政策调整，而非资本利得税折扣改革。”

03

官方预估与行业测算数据差距悬殊

根据澳大利亚财政部此前公布的预算测算结果，相关政策预计将在未来十年新增约3万套住房，同时租金仅会出现温和上涨，平均每周增加约2澳元。

然而，行业机构引用的独立模型却得出了不同结论。

房地产行业普遍批评预算措施，认为这些政策将抑制行业增长、降低投资意愿，并对首次购房者和租房者造成不利影响。

联合声明指出：“建筑行业、政府及社会各界，均支持2029年底前建成120万套新房的全国住房协议目标，但本次预算案制定的相关举措，与实现该目标所需的政策方向背道而驰。”

换句话说，行业机构认为政府高估了基础设施投资对住房建设的促进作用，同时使首次购房者和租房者处于不利地位。

值得注意的是，负扣税改革并不适用于已持有的房产，也不适用于未来购买的新建住房。

联合声明还指出：“新建住宅建设预测差异的主要原因，是未来四年20亿澳元‘地方基础设施基金’预期影响不同所致。独立建模预测最多新增5300套住房，而财政部预测为2.6万套。”

研究还发现，联邦政府财政收入将增加32.3亿澳元，这一数字与全国租金总支出增加的34.2亿澳元大致相当。

以每周600澳元的租金为例，这一涨幅相当于在2026-27财年每年增加142澳元，到2029-30财年将上升至每年477澳元。

三家行业协会呼吁，希望相关政策能够进一步修订，一支持住房供应增长，并提高实现国家住房协议目标的可能性。

写在最后

简单来看，政府认为新政策能改善住房市场，但房地产行业担心政策会打击投资，导致新房建得更少、租金涨得更快，进而拖累楼市和行业发展。

目前双方给出的预测结果差距很大，最终谁的判断更准确，还需要时间来验证。

不过对于普通租客和购房者来说，最关心的还是房租会不会继续上涨、买房会不会变得更容易。