澳洲住房市场持续降温，新住房贷款出现历史性下滑，建筑业担心这将进一步打击住宅开发和建设活动，加剧住房供应短缺。

澳洲统计局（ABS）11月11日公布的数据显示，2026年第三季度，全国新住房贷款数量环比下降15%，降至111,878笔；贷款金额下降15.5%，至811.57亿澳元。两项跌幅均创下2002年相关统计开始以来的最大单季纪录。

投资者的退场尤为明显。第三季度投资房新贷款数量减少30.6%，降至35,301笔；贷款金额下降32.3%，至247.05亿澳元。与去年同期相比，投资者新贷款数量减少38.5%，已经连续第三个季度下滑。

自住购房者同样受到影响，第三季度新贷款数量环比下降5.3%，首次购房者贷款数量减少8.6%。

建筑业对这组数据格外担忧。业内人士警告，部分建筑商新签住宅合同量已经下降65%至80%。如果趋势持续，未来可能有多达16万套住房无法建成，并对澳洲经济活动造成约1000亿澳元的影响。

建筑业人士认为，贷款需求变化传导至开发商融资、项目开工和最终交付需要时间，因此相关影响可能到2027至2028年才会更加明显。

建筑业面临的压力不止来自贷款减少。人工、材料和施工成本持续高企，融资成本也在增加，令部分住宅项目的利润空间受到挤压。与此同时，购房者借贷能力下降，开发商也更难确保项目有足够买家。

澳洲储备银行2026年已连续五次加息，现金利率升至4.85%，进一步增加家庭和投资者的借贷压力。公寓及联排别墅等中高密度住宅项目的审批数量也出现下降，为未来住房供应带来更多不确定性。

投资者减少购房，也引发了建筑业对新房供应的担忧。投资者不仅购买现有住宅，也为新建住宅项目提供资金和市场需求。如果投资需求持续萎缩，开发商推出新项目的意愿可能进一步下降。

政府计划从2027年7月起调整部分投资房税务优惠，限制部分新购既有住宅的负扣税抵扣，同时保留新建住宅的相关安排，希望鼓励资金流向新房建设。不过，投资者贷款减少并非完全由税制改革引起。ABS指出，借贷成本上升、对未来房价下跌的预期，以及潜在税务变化，都可能影响投资者的购房决定。

各州投资者贷款活动也出现明显降温。房地产行业数据显示，与2025年第四季度高点相比，昆州投资者贷款下降44%，新州下降47%。全国投资者新贷款数量降至2020年12月以来最低水平，首次购房者贷款承诺数量则降至2022年12月以来最低水平。

澳洲住房工业协会（HIA）高级经济学家Maurice Tapang认为，连续加息和联邦政府预算中的税务改革影响了购房者信心，而这些压力尚未完全反映在第三季度数据中。他提醒，投资者对出租房和住宅建设供应具有重要作用，如果投资住宅的成本和风险继续增加，住房短缺可能进一步加剧。

Oxford Economics首席经济学家Maree Kilroy表示，投资者贷款降幅超出预期，除了税务改革，持续加息也削弱了借款能力。生活成本压力和房价下跌预期同样影响买家信心。她指出，银行评估借款人偿还能力时采用的压力测试利率已超过9%，首次购房者尤其容易受到影响。

澳洲房地产投资专业人士协会（PIPA）主席Cate Bakos则认为，第三季度数据可能仍包含部分税务改革公布前已经进行的交易，因此未来贷款数据可能进一步走弱。她担心，12月季度的数据会更加疲弱。

政府与反对党对市场变化的解读并不相同。住房部长Clare O’Neil认为，投资者贷款减少、自住买家相对更有韧性，反映住房市场正逐步向自住家庭倾斜。反对党住房事务发言人Andrew Bragg则批评政府税务改革，认为贷款活动萎缩反映市场信心受挫，最终可能影响住房供应。

澳洲国家住房协议设定了五年新增120万套住房的目标，但目前建设进度已经落后。如果贷款需求、开发商投资和新项目合同量继续减少，未来住房建设目标将面临更大压力。