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最受悉尼首置业者欢迎区出炉！西区成新宠

随着新州政府印花税减免政策的推行，已有超过5万名首置业者成功入市。

然而专家警告称，该政策犹如一剂“短效强心针”，在缓解购房压力的同时也变相推高了房价。

新州政府周四发布的最新数据显示，在通过减免或免除印花税购房的前10个区中，西悉尼占据了9个席位。

其中，Westmead、Liverpool、Campbelltown和Parramatta是政策受惠者最为集中的四个区域。

自2023年7月起，新州政府实施了阶梯式税费优惠：购买80万澳元以下房产的购房者可免除印花税，购买80万至100万澳元房产的则可享受部分减免。

分析人士指出，过去25年间印花税的涨幅远超收入增长，极高的交易成本已成为房屋流转的巨大阻碍。

这一政策显著提升了入市者的购买力。数据显示，新规生效以来已有58,111户家庭免缴税费，另有24,063人获得减免，累计为民众省下17亿澳元。

按地方政府辖区（LGA）划分，购房最活跃的地区包括Parramatta、Blacktown、Cumberland、Central Coast和Canterbury-Bankstown。

KPMG城市经济学家Terry Rawnsley表示，数据反映出首置业者正流向住房负担能力更高且市场活跃的地区，新房供应与入市门槛之间存在明确的逻辑联系。

然而，该政策的负面效应也逐渐显现。分析机构Cotality的Tim Lawless指出，该计划的受惠人数在第一年和第二年之间下降了6.5%，从3.5万人降至3.3万人。

他将该政策形容为“一时的刺激”，并直言受惠人数下滑反映出符合免税条件的低价房产正在减少。

Lawless进一步分析称，这类政策刺激了住房需求，而需求的增加不可避免地推高了房价。

目前，悉尼市场上80万澳元以下的房源已所剩无几，导致该政策的实际惠及面正在收窄。

针对这一现状，新州财长Daniel Mookhey在周四的新闻发布会上表示，政府正处于评估阶段，将研究是否需要根据市场实际情况，对2023年设定的80万澳元免税门槛进行向上调整。

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本想帮人上车，却推高房价？首次购房者政策的困局

经纪集团Loan Market表示，得益于联邦政府的5% 首付计划，上季度首次购房者的抵押贷款需求激增；但如果本周加息，这些购房者将成为受冲击最严重的群体 —— 而这一切，恰恰源于本应帮助他们的政策。

Loan Market的最新数据显示，该计划启动的 10 月，首次购房者抵押贷款申请量较六个月均值激增49%；11 月有所放缓，12 月再度回升，较激励政策实施前的均值高出17%。

但联邦政府该计划对首次置业价格区间房产的提振作用 —— 通过为购房者无需支付的剩余 **15%** 首付提供担保，让他们能更早入市 —— 意味着，当加息来临时，购房者的借贷能力将下降，而他们心仪的房产却变得更贵。

“政府政策往往初衷良好，却最终反噬其最想帮助的人群，”Loan Market执行董事主席Sam White向《澳大利亚金融评论》表示。“这就是一个典型例子。”

联邦工党政府去年扩大了前联盟党政府推出的该计划，正如经济学家所预测的，相关房产价格应声上涨。

此前Cotality的数据显示，那些仅能凑齐5%首付（而非银行通常要求的 20%）的购房者，推动了计划价格上限内房产价格在 10 月上涨1.2%，高于整体市场 **1%** 的涨幅。

这股热潮并非仅来自首次购房者。受投资者争夺同价位房产的推动，12 月季度抵押贷款总提交量较去年同期激增31%。

“在前几个月强劲增长后，投资者提交量自 9 月起趋于平稳，” 分析Loan Market数据的Barrenjoey银行分析师Jon Mott表示。

“或许部分投资者试图抢先布局，赶在首次购房者需求爆发前入场。”

Loan Market占据全国经纪市场 **25%** 的份额。

澳大利亚储备银行（RBA）周五公布的数据显示，截至 12 月的 12 个月里，经季节性调整的自住住房信贷总额增长6.1%，至1.7 万亿澳元；同期投资者信贷总额增长7.5%，至8178 亿澳元。

White表示，激励政策的最大问题在于推高了房价。

“这刺激了需求，却对供给没什么帮助。” 他说。

他称，当加息时，即便能享受5% 首付计划，首次购房者的借贷能力也会下降。

“粗略来说，每加息 25 个基点，你的偿债能力比率（serviceability rate）就会下降4%，”White说。“比如，我原本能借 100 万澳元，现在就只能借 96 万了。”

他表示，具有讽刺意味的是，政府声称能帮助首次购房者入市的政策，一旦加息，反而会让许多人更难买房。

“有点讽刺的是，如果本周加息，你想买到这周心仪的房子，反而需要更高的首付，”White说。

“激励政策总会带来短期扭曲，而市场最终会找到平衡。”

Mott表示，总体而言，住房需求可能仍将保持强劲。

“尽管加息可能性较大，但住房信贷前景看似稳健，” 他说。

“鉴于实际工资上涨、人口强劲增长和就业前景良好，住房基本面需求旺盛。”

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澳联储加息预期下，澳一地房市反常升温！清盘率或上涨，卖家有望迎大丰收

墨尔本卖家本周有望获得市场助攻。历史成交数据显示，在面临加息压力时，清盘率反而往往会“逆势上涨”。

如果历史性的加息恐慌模式重演，墨尔本拍卖市场本周末可能会迎来爆发。

尽管对于借贷者而言前景难言乐观，但拍卖师们纷纷预测，本周末对“卖家来说的一个很好的时间”。

PropTrack的记录显示，2022年5月4日澳联储启动自2010年来的首次加息时，该市前一周的拍卖清盘率从80.1%飙升至85.5%。

这种趋势在随后的一年里再次得到印证。2023年5月3日澳联储再度加息前，清盘率也从前两周的67.3%升至68.2%。

随着加息可能性临近，墨尔本拍卖市场将开启2026年的征程。

虽然2023年11月澳联储最近一次加息时，清盘率曾小幅回落至59.6%，但业内人士指出，这主要是受墨尔本杯长周末导致的拍卖数量锐减影响，数据存在正常波动。

本周，墨尔本共有648套房产参与拍卖。

Ray White维州首席拍卖师Luke Banitsiotis坚定看好卖家表现。他认为，当前市场供应量仍难以满足购房需求，统计数据和市场趋势均指向一个“丰收周末”。

他说：“通常会有一部分人想提前锁定报价。”

这位拍卖师说，他本周主持了15场拍卖，其中10场在现场成交，其余几场预计也会很快通过协商售出。

“我认为澳联储上调利率并不会让人太意外，所以我预计市场的表现会与当前相同，甚至略好一些。根据我的从业经验，这个周末对卖家来说将是一个绝佳时机。”

不过，如果澳联储在3月17日的下次会议上再次加息，清盘率可能会受到影响——PropTrack的数据显示，2022年除了12月小幅反弹至57.2%以外，其余月份的清盘率均呈下降趋势。

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澳各首府城市房价预测！两年内全面涨破百万，布里斯班恐比悉尼更难负担

澳洲房主被警告要为未来几年令人“震惊”的房价做好准备——到2028年初，全澳各大首府城市的房价都将飙升至100万澳元以上。

KPMG本周发布的预测报告显示，全澳房价预计将在2026年平均上涨7.7%，珀斯和布里斯班等城市的涨幅甚至更高，且这一增长势头有望延续至2027年。

通过对PropTrack的房屋中位价数据与KPMG增长预测的综合分析发现，即便在涨幅被视为“温和”的地区，房价也可能被推向新的极端。

以悉尼为例，尽管预计2026年和2027年的房价涨幅分别为5.8%和5.7%，低于全国平均水平，但由于其基数已高，未来两年的平均涨幅仍将达到19.2万澳元。

这意味着，目前全市中位价已达162万澳元的悉尼，到2028年初将攀升至181万澳元。相比之下，布里斯班的走势更令人揪心，预计其房价今年将上涨10.9%，明年再涨8.9%。

这一增速将使布里斯班目前115万澳元的中位价被推高至近140万澳元，涨幅约24万澳元。

考虑到昆州家庭收入普遍低于悉尼，这种价格飙升可能使布里斯班反超悉尼，成为全澳住房可负担性最差的城市。

KPMG首席经济学家Brendan Rynne指出，当前的房价走势在某种程度上违背了经济常理。

“2025年上半年强劲的涨势本应因为可负担性压力而放缓，但相反，去年下半年进一步加速增长，尤其是在已经过热的珀斯和布里斯班市场。”

部分地区房价强劲增长的主要原因，是人口增长与住房建设之间的严重失衡。

KPMG预计未来两年的住房供应将比目标短缺约30%。

Rynne表示：“尽管新房数量不足，但这些城市的买家仍愿意支付超过供需失衡所能合理解释的价格。”