最新市场研究显示，墨尔本零售地产市场正在进入一个更为稳健且具上行动能的阶段。
根据 2 月最新出炉的 《 2025 第四季度零售市场报告 》 分析 ，当前市场基本面表现强劲，供需关系趋紧，租金增长加速，投资信心明显回升 。
数据显示，截至 2025 年第四季度，墨尔本区域型零售商圈的整体空置率降至 1.5% ，处于历史低位区间。
自 2020 年以来，空置率持续下降，反映出市场需求在疫情后逐步修复并实现稳固增长。报告指出， 2025 年全年未录得新增区域型购物中心供应，供给端几乎停滞，而需求端却持续释放，这种结构性供需紧张为租金增长提供了坚实基础 。
从租金表现来看，墨尔本零售市场已经进入 “ 租金上行周期 ”。 2025 年租金同比上涨 1.0% ，其中大型零售物业表现尤为突出，连续两个季度录得约 2.0% 的环比增长，全年同比增长达到 4.47% 。
社区型 与 远郊零售商圈 的租金 同样 呈现增长态势。租金的普遍回升不仅意味着租户扩张意愿增强，也体现出业主在谈判中的议价能力正在改善 。
Coles营收喜人，核心资产加持
在利率周期逐步明朗、资金重新偏好 “ 可穿越周期的现金流资产 ” 的当下， 拥有全国级超市巨头 Coles 作为核心租客的零售物业 ，正在成为澳洲商业地产里最受追逐的品类之一。原因很简单：它同时具备 租户信用、必选消费、稳定客流 三重 投资保障 。
从新披露的经营数据看， 澳洲超市连锁巨头 Coles 在 过去的 2025 财年再次 实现销售增长，并且在 2026 财年 继续保持增长势头 。
Coles 的财年营收报告中，集团销售额财年增长了 3.6% ，达到了 443 亿澳币，税后净利润增长了 2.4% ，达到 10.7 亿澳币。销售增长主要来源于超市业务板块的强劲表现，超市业务销售额增长 4.3% ，达到 400 亿澳币。
在 Coles 的销售收入体系中，交易数量和客单价双重提升，特别是季节性促销活动“ Great Value ， Hands Down ”受到澳洲人的欢迎。
在电商方面，超市线上销售额增长 24.4% ，达到 45 亿澳币，而且配合 Coles 配套的“ Click and Collect ”服务，完善高效的线上线下综合服务给澳洲人带来极大的生活便利。再得益于各类大型购物节促销活动，线上渗透率提升至 11.2% 。
所以，由 Coles ， Bunnings 等巨头 承租或加持的物业，往往被 投资者 视为 “ 核心资产 ” 的代表。当市场对周期更敏感时，租金来源若来自 高频刚需消费 ，资产的现金流确定性往往更强。
优区好租客，双重保障
在澳洲零售体系里，像 Coles 这样具备全国网络、供应链能力与品牌护城河的租户并不多；而 能在优质区位形成长期消费黏性 的门店更为稀缺。
墨尔本的一些沿海湾社区一直都是 “富人区”的代表，其中， Brighton 长期被视为湾区高端生活方式的代表区域之一 。
Brighton 的社区住户画像数据中，高收入家庭占比处于高位，住户收入中位数高于墨尔本平均水平 23.8%，而且人口流入还在增加，这为区域零售消费提供了坚实的购买力基础。
对Coles 超市这样的商业物业 而言，这种社区结构的意义在于 这样的 高净值客群密度，直接转化为 零售 高客单 ， 稳定复购与更强的抗周期消费韧性。
Coles超市
382-385 Bay Street,
Brighton, 维州
物业类型：零售物业
出售方式：公开招标
截标时间：3月11日 星期三 下午5:00
Coles Brighton 是一项稀有的高品质超市投资项目，为主要服务区域内规模最大的超市，经营表现持续高于行业基准水平 ；
预计到 2046 年，区域零售消费支出将以每年 4.6% 的速度增长 ；
年净收入约 $270 万澳元 * ，目前签有 20 年的长期租约 ；
净租凭结构，由租户承担所有支出，且加权平均租期为 8.4 年 ；
物业配备 197 个产权内停车位，并设有 Click & Collect 取货设施 ；
该物业的净可出租面积为 3,819 平方米 * ；
墨尔本海湾区高端住宅区 Brighton 的标志性 Coles 超市投资项目 , 属区域内极具代表性的冠军型核心零售物业 ；
Bay Street 是 Brighton 区域的核心零售与生活街区，汇集多元化的咖啡馆、特色零售商店及各类生活服务设施 ；
物业位于富裕且持续增长的海湾沿线服务区域，该区域住户收入中位数高于墨尔本平均水平 23.8% ，主要贸易区域预计至 2046 年将新增 22,750 名居民 。
