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三重打击来袭！澳房主将迎最难一年：房价增速断崖、利率飙高、税改在路上

澳洲房产持有者今年正面临前所未有的考验。

随着房价增值幅度缩水、加息阴云不散，加之5月预算案中税制改革的传闻风声鹤唳，多重利空因素正齐聚房产市场。

根据Macquarie周二发布的最新报告，全澳房价增速将出现断崖式下滑，预计从2025年的9%大幅降至今年的仅2.5%。

报告指出，随着政府“5%首付计划”引发的廉价房认购热潮褪去，买家正面临更高的借贷成本。

由于澳联储持续加息，全澳房价增长大幅放缓的风险正在与日俱增。

澳新银行（ANZ）也持类似悲观态度，预测今年房价增速仅为2.8%，到2027年将进一步降至2.1%，并将其归咎于利率攀升及市场信心疲软。

Metropole创始人Michael Yardney表示，上述预测并不令人意外，目前的房价增长确实在趋于平缓。

“房产价值将继续上升，但速度会变慢，且呈现出零星增长的态势，”Metropole创始人 Michael Yardney 说道。

Michael Yardney分析称，年初的乐观预期已被现存的阻力瓦解。

由于通胀依然顽固，澳联储已加息两次并存在再次加息的可能；加之生活成本压力高企，消费者信心处于历史低位，导致买卖双方的情绪双双降温。

不过他强调，增长放缓不等同于价格下跌。

他预计局面不会重演2022年房价普跌5%（悉尼大跌10%）的惨状。

目前，长期供不应求和强劲的人口增长等底层支撑因素依然存在，这为房价提供了安全边际，短期情绪波动难以将其击穿。

但值得注意的是，今年市场将出现严重分化。

悉尼、墨尔本等首府城市及高端房产领域将成为高利率打击的“重灾区”。

ANZ也给出了类似的预测，认为今年房价增长率为2.8%，2027年将降至2.1%，理由是利率上升及信心疲软。

Deyon房贷经纪人、前澳联储经济学家Martin Eftimoski同样认为短期内增幅将受限，利率上升与税制改革将无可避免地拖累增速。

但他指出，由于利率走势和5月预算案仍有变数，目前的推测在年内可能需要不断修正。

针对Macquarie关于“5%首付计划”失去动能的观点，Eftimoski认为有些言过其实。

他表示，该计划正在猛烈推高低价位端房产的需求。

Eftimoski指出，虽然150万澳元以上的高价房产因成交下滑拉低了整体均价，但在低价端，房价增长依然迅速。

此外，该计划尚未达到饱和状态，随着政府加大推广力度，人们对这种新型加杠杆方式的接受度还在逐渐培养中。

Michael Yardney 表示，支撑澳洲房价增长的底层因素（包括长期的供不应求和强劲的人口增长）并未消失。

除了财富增值速度放缓，房贷压力和税收新政已成为悬在房主头上的利剑。

受中东石油危机加剧通胀的影响，澳洲四大行一致预测2026年初会进一步加息。

其中，ANZ、澳洲联邦银行（CBA）和澳洲国民银行（NAB）预测5月将加息25个基点至4.35%。

而西太平洋银行（Westpac）的预判更为激进，认为8月利率将飙升至4.85%。

税制改革的阵痛也可能在5月预算案中显现。

据悉，政府正倾向于将持有房产满12个月的资本利得税折扣从50%大幅削减至33%，且负扣税政策可能被限制在最多仅适用于两套房产。

这对不仅要应付高息、还要面对税务激增的投资者而言，无疑是雪上加霜。

02

持有十年竟然还亏钱？悉尼买房“躺赢”时代终结，这些区谨慎入手

传统观念认为，长期持有房产是财富增值的“金科律令”，但最新数据却揭示了一个残酷现实：时间并非总是盈利的保证。

去年第四季度，全澳仅有一小部分卖家录得亏损，令人意外的是，这些亏损者持有房产的时间几乎与盈利卖家旗鼓相当。

最新数据挑战了一些关于房产销售的传统观点。

CoreLogic 最新发布的《盈亏报告》（Pain and Gain Report）显示，在去年第四季度，全澳 95.9% 的房屋转售实现了名义上的获利。

其中，独栋房屋表现依然强劲，盈利比例高达 98.1%，而公寓则略逊一筹，盈利比例为 91.2%。

平均而言，盈利卖家的房产持有期为 9.2 年，而亏损卖家的等待时间也长达 8.2 年，两者差距微乎其微。

在悉尼，亏损与盈利的公寓转售者，其持有时间中位数分别为 8.4 年和 10 年。

而墨尔本的这一差距更窄，亏损者平均持有了 9.6 年，仅比盈利者少 5 个月。

研究数据进一步揭示了“时间价值”的分层：在购房两年内转售并盈利的，回报中位数为 15 万澳元；持有两到四年盈利 21.5 万澳元；若坚持四到六年，利润则显著跃升至 32.5 万澳元。

对于那些持有 30 年以上的“常青”卖家，平均获利更是高达 89.85 万澳元。

CoreLogic 研究主管 Gerard Burg 指出，若以年均利润衡量，表现最出色的卖家持有期通常均在四年以上。

Gerard Burg 举例称，在新州南海岸的 Kiama，盈利者平均持有 10 年可赚取 73 万澳元。

但如果卖家在仅持有四年后就转售，很可能会面临亏损，因为当地房价仍远低于疫情期间的峰值。

尽管长期持有能提高获利几率，但 Burg 强调，地段与供应量同样关键。

以悉尼西部的 Parramatta 为例，尽管房产平均持有期达九年，却仍有近 24% 的房屋折价出售，这主要是由于该地区公寓供应量激增，极大地压制了房价。

买家代理 Michelle May 分析称，高密度地区那些“平淡无奇”的普通公寓最易亏损。

由于同质化严重，如果邻居急于脱手减价，全楼的价格都会被拖累。

此外，May 提醒投资者警惕新房和楼花（Off-the-plan）。

她形象地比喻道，购买从未入住的新公寓就像买新车，一旦开出车行，“新车味”带来的溢价便会立刻缩水。

为了获得实际收益，May 建议卖家至少持有房产五到七年，以对冲印花税、中介佣金及营销费用等隐形成本。

她强调，确保增值的捷径是购买该类别中的“A级房产”，而非寄希望于捡漏劣质房产。

购买最优质的房产可以是确保资本增值的一种方式。

AMP 首席经济学家 Shane Oliver 也认同长期持有的优势。

他表示，尽管市场存在波动，但随着时间推移，资产增值的概率会随之增加。

即便是在 2008 年金融危机前的高点买入，拉长周期来看，现在的价值依然是盈利的。

不过，Oliver 同时也提醒，墨尔本、堪培拉和霍巴特等多地房产目前仍未恢复到 2022 年的高点。

他建议购房者避开那些设计过于独特、受众过小的产品，以免在未来转售时因买家储备不足而陷入被动。

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价格实惠最大限度利用空间 更紧凑拉链式房屋受欢迎

澳洲房地产开发商正在转向创新的紧凑型建筑，以帮助加快建造更多可负担住房，而与此同时，新州未能实现州政府到2029年建造37.7万套新房的目标。 2025年，新州约有45000套新住宅竣工，为2014年以来的最低水准，可负担性仍然全国最差。

根据PropTrack 2025住房负担能力报告，一个典型的家庭只能购买全国15%的房屋。

Rawson Homes是首批实施「Zipper Lot」的主要建筑商之一。

拉链式房屋（Zipper Lot）是一种新的中等密度设计，房屋建得很近，通常房屋的一侧直接建在或非常靠近建筑红线，与相邻房屋的退缩形成「拉链」图案，这种设计可以在更小地块上以更实惠的价格建造全尺寸的家庭住宅，能够最大限度利用了紧凑地块内部空间，而不会牺牲家庭所期望的便利设施。

目前，这些房屋已在该州的几个总体规划社区交付，其中包括Leppington的Tegel Park，目前202-206平方米的房屋已售罄，在Vineyard的Woodlands，两个阶段房屋均已售罄， Ginninderry的Horizon Hill同样如此。

这类拉链式房屋的定价从大约97万元起。

希松一年多前与丈夫和两个儿子（现时分别为16岁和23岁）一起购买并搬进了Vineyard的Woodlands社区Zipper Lot住宅，他们买了一套五居室的房子，把第五间卧室改造成了一个额外的生活空间。

之前，这家人之前在Schofields租房，他们希望能够住在Hills地区，能在附近买房。

希松说，如果我们真的想离都市更近，可能需要回到公寓，但是我们喜欢这个地方，想住在真正的房子里，在当前生活成本紧缩的情况下，这种住房提供了一种负担得起的选择。

希松说，他们对该物业的宽敞布局和旁边的休闲绿地特别满意，大家都有自己的房子，有自己的生活空间，可以满足自己的生活方式需求，房屋非常实惠，符合他们的所有需求，而且社区整体氛围很和平友好。

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酒店物业市场热度飙升，悉尼酒吧以 4000 万澳元成交

新晋酒吧行业巨头 Tom Francis 旗下的 Francis Venues，以 4000 万澳元价格，将悉尼南部一处酒吧物业出售给运营方 Parras Hospitality。短短两年时间，项目账面盈利约 1000 万澳元，本次套现将助力 Francis 扩充其墨尔本酒吧资产组合。

Francis Venues 于 2024 年，从 MA Financial 背书的 Redcape Hospitality 手中，以约 3000 万澳元购入位于南赫斯特维尔的Kings Head Tavern，随后对后厨、建筑外立面及游戏娱乐区完成全面翻新改造。

“当下悉尼市场行情异常火爆。过去一年，整体环境和我当初收购时相比早已天差地别。”Francis 表示。

“过去六个月，我在维多利亚州落地了多个大型项目。正因如此，我选择适时出售 Kings Head；该物业价值大幅升值、经营表现优异，是套现的绝佳时机。回笼资金后，我将继续布局维州及其他地区的新项目。”

尽管市场担忧，若中东冲突持续蔓延，澳大利亚或将陷入经济衰退，但促成本次交易的 HTL Property 经纪人 Andrew Jolliffe（与同事 Dan Dragicevich 共同操盘）指出：机构数据显示，过去 25 年里，三分之一的地产交易均诞生于市场下行周期。

“在外部环境拖累市场信心的背景下，那些穿越周期、持续布局的投资者，最终都收获了丰厚回报。”Jolliffe 说道，“今年第一季度，悉尼酒吧地产市场表现领跑全澳首府城市。”

两层楼体量的Kings Head Tavern持有凌晨两点营业牌照，配备 27 台博彩游戏机。本次出售后，Francis 在悉尼仅剩余一处物业 —— 位于西南悉尼的Wattle Grove Hotel，其旗下九家经营场所，其余全部集中在墨尔本。

今年全澳酒吧资产交易密集落地，行业热潮延续。仅新南威尔士州一季度成交总额就突破 3 亿澳元，本次交易正是近期行业批量出售潮的最新一例。

由酒店经营者 Colin Peter Parras 执掌的家族企业 Parras Hospitality，目前在新州手握四处物业，本次收购完成后阵容再度扩容。其余三家分别为：悉尼西南沃里克农场的El Toro Hotel、安巴维尔的Ambarvale Hotel，以及北海岸巴利纳的Shaws Bay Hotel。

“过去数年，我们全身心投入打造 Shaws Bay Hotel，刚刚完整度过首个夏季营业旺季，市场反响远超预期。”Parras 表示。

“我们一直希望回归深耕悉尼本土市场，而 Kings Head Tavern 与我们的发展规划高度契合。Francis Venues 完成了出色的翻新运营，我们将延续现有增长势头，持续推动物业价值提升。”