01、澳洲近200个区五年内房价翻倍

过去五年，澳洲近200个区的房价翻了一番多，其中昆州的区领跑榜单，有93个地区房价增幅超过100%。

Domain最新房价报告的数据显示远离CBD的区吸引力有所上升。

南澳的Davoren Park曾被称为阿德莱德最贫困的郊区之一，这里五年内房产价值增长了近200%。

虽然昆州房价翻倍的区数量最多，但南澳在过去五年中房价也显著上涨——增长超过150%的九个区中，有六个位于南澳。

Domain高级经济学家Joel Bowman表示这种转变“引人注目”。

他告诉SBS新闻：“我认为很难将南澳称为可负担的。”

“我会说现在在阿德莱德买房比在墨尔本更贵。”

阿德莱德北部Playford地方政府区域内的十个区在过去五年中房价翻了一番多。

其中最显著的增长是Davoren Park，五年内中位房价增长了192.5%。

紧随其后的是邻近的Elizabeth East增长了175.3%；Elizabeth Park增长了167%；Elizabeth Downs增长了165.2%；Elizabeth Vale增长了157.1%。

最后，阿德莱德Onkaparinga地区的Hackham West房价增长了152.8%。

西澳也成为房价中位数上涨的主要贡献者，45个区的房价在五年内翻了一番。

珀斯东北部的Swan和西南海岸的Rockingham房价翻倍的郊区数量最多。

昆州的Jacobs Well年增长率为39.6%，五年内房价增长了141.4%。同期该州近100个区的房价翻了一番。

在澳洲各地，增长最快的郊区集中在曾经价格可负担的地区。

Bowman表示相对的可负担性是城镇“低价”区移民增加的关键驱动力。

他说：“特别是在昆州、西澳和南澳，增长最大的地区是那些房价远低于该州典型中位价的地区。”

Bowman提到了距离悉尼市中心33公里的Blacktown North的Colebe。

“那里的房产价值在五年内增长了180%以上。”

对于这些区的房产所有者来说，这份报告预示着他们的资产将获得丰厚回报。但对于租房者和有抱负的购房者来说，情况则大不相同。

全球房地产信息和分析公司Cotality最近的一份报告发现住房负担能力“全面恶化”。

Cotality研究主管Eliza Owen表示：“对于首次购房者来说，这些指标相当令人失望。”

“收入水平与房价之间存在巨大的差异，这表明能够进入市场的人群发生了结构性转变。”

Domain的数据也揭示了负担能力问题：Davoren Park的中位房价现在为55.5万澳元，而最新人口普查显示该地区家庭周收入中位数仅为1161澳元。

类似的负担能力差距正在澳洲各地的区上演。

Owen说：“房价与收入之间出现了这种巨大的差距。”

“这无疑表明在房地产市场，贫富差距正在扩大。”

Bowman表示虽然某些区的房价增长“令人鼓舞”，但租房者或打算搬迁的人将不幸面临更高的价格。

他指出，墨尔本正在成为那些寻求可负担性的人的选择。

Bowman说：“有早期迹象表明人们正在涌向墨尔本。”

“在疫情期间，我们有很多人离开了墨尔本，但我们已经开始看到这种趋势逆转，因为与以往相比，这个城市变得便宜了很多。”

Bowman提到了对“生活方式移民”日益增长的兴趣，这始于COVID-19疫情期间远程工作的广泛普及。

人们开始渴望在沿海或区域地区拥有可负担的房屋，而不是受制于昂贵的城市生活方式。

他说：“向远程工作的转变确实使乡镇地区受益。”

“增长最大的区中，超过八十个位于乡镇地区，而不是首府城市的内环。”

“我们看到的另一件事是紧张的租赁市场。这些地区人口的激增导致澳洲各地的空置率创历史新低。低空置率正在推高这些房地产价格。”

Bowman预计房价只会上涨。

他说：“总体而言，我们预计房价将上涨6%。”

支撑这一预期增长的是今年看到的低利率，加上扩大的首次置业者计划，Bowman表示这将导致更多购房者进入市场。

他预计该计划将导致房价上涨，特别是在“通常较便宜的地区”。

Bowman说：“总而言之，由于生活方式移民、远程工作、负担能力转变和竞争加剧，我们看到了显著的增长。”

02、上涨1万澳元：澳大利亚房东被告知现在就要提高成本

澳大利亚房东在预计为期10年的租金上涨周期中，到2035年将获得每年1万澳元的意外之财，这将对租户产生巨大影响。

但随着全国领先的房地产投资者游说团体呼吁房东尽可能提高租金以应对政府加重税收，以及一项全国性的住宅建设计划，一场战斗正在逼近，旨在遏制租金上涨。

SQM Research创始人路易斯·克里斯托弗预测，明年澳大利亚各大首都的租金将上涨2-4%。

克里斯托弗先生表示，墨尔本可能会更低，预计维多利亚州首府将上涨1-3%，因为该州政府目前为租户做的贡献超过其他首府。

其他城市的涨幅可能更高，布里斯班预计增长3-5%，霍巴特预计增长6-10%。

但这一数字不太可能维持在这个水平，SQM预计2026年全国将建成18万套新住宅——这应比近年来更好地应对人口增长。

全国范围内，联邦政府正推动建造120万套新住房，以应对全国住房可负担性危机——尽管远未达到五年计划第一年所需的24万套。

如果历史性规范持续，澳大利亚租户到未来十年末可能每年多付1万澳元。

尽管如此，克里斯托弗先生指出，大多数较大的澳大利亚租赁市场与消费者物价指数的表现相当接近——接近2.6%，与储备银行的通胀目标区间一致。

“疫情应该会恢复到疫情前的水平，这会随着时间成为现实，”克里斯托弗先生说。

展望未来，这一趋势将导致全国平均每周650澳元的房租膨胀至830澳元，将租户的年租金从33,800澳元拉升至近44,300澳元。

这些单元并没有带来太多缓解，如今典型的单元每周花费居民630澳元，十年末租户每年可能比现在多出10,166澳元。

在悉尼，租房每年多花12,909澳元，12个月内多花12,102澳元。

2035年，布里斯班租户的房屋和单元租金将比现在高出10,250至10,500澳元，而珀斯居民也可预期涨幅达到五位数。但两城市的房屋租赁市场将更具挑战性，霍巴特的典型趋势可能上涨9359澳元，阿德莱德则可能上涨9843澳元。

在地方层面，租房成本每周1000澳元的郊区数量预计将从全国目前的418个几乎增加到2035年的1193个。

虽然增加建筑应能帮助防止租金大幅上涨，但克里斯托弗先生仍建议租户如果负担得起，买房会更好。

“如果你有机会作为首次购房者进入，你应该认真考虑，”克里斯托弗先生说。

“是的，市场明年会回升，但我认为转为首次购房者的租户情况比那些留在租户的更好，我认为短期内不会改变。”

澳大利亚房地产投资者委员会主席本·金斯利表示，他们正在建议全国的会员和所有房东追求远高于CPI的租金上涨。

金斯利先生说：“当空置率较低的条件时，我们鼓励我们的PICA会员和所有房东在土地市场条件允许的情况下，将租金提高4-5%。

“让他们的投资恢复正常。如果政府继续加税并增加成本，我们将进一步建议5-6%。

“我们认为这是一个非常合理的回应，以获得目前我们未能获得的投资回报。”

PICA 2025年会员调查今年收到约900份回复，其中65%表示他们能够转嫁过去一年面临的额外成本不到10%。

不包括利息，近270家表示成本上涨了11-20%，160家则增加了21-40%。

虽然涨价对租户来说难以承受，但金斯利先生警告说，如果租金跟不上房东成本，收益率下降过低，越来越多的人会选择出售，并将资金投入更安全的财富增长方式。

03、布里斯班圣诞购房潮来袭！买家激增25%，房产售出速度快近一周

据RealEstate网站11月30日报道，最新分析显示，布里斯班购房者正抢在年底前出 手，导致买家群体激增高达25%，房产中位上市天数从34天缩短至28天。

来自PRD Real Estate的最新分析发现，买家群体在年末几个月增加了多达25%，许多交易在几天之内就完成。

销售主要来自首次购房者和低收入买家，75万澳元以下房产的销售激增，而150万澳元以上房产的销售则明显下降。

PRD首席经济学家Diaswati Mardiasmo博士表示，她的团队通常在假期期间看到咨询量和转化率上升20%至25%，而今年的增长幅度比2024年更大。

她说：“我们看到大量首次购房者表示，他们希望尽快完成交易，尽早进入市场。”

“有些人是因为预计2026年可能加息，有些人则希望在圣诞节和学校假期前安排好财务。”

REA的数据分析显示，布里斯班的房产出售速度比年初快了近一周。

2025年以来，全市房产的中位上市天数减少了6天，从1月至2月的34天降至目前的28天。

截至11月23日的最新季度数据显示，布里斯班的成交率为56%，较前一季度的52%上 升，也高于再前一季度的39%。

Ray White Collective的经纪人Ben Osborne将这些新买家称为“疲惫型买家”。

他说：“他们整年都在找房，多次错失心仪房产，现在决心终于买下一套房，结束漫长的搜寻。”

“随着家庭和专业人士希望搬迁，在新年伊始住进理想地点，或提前为孩子即将在布里斯班入学做准备，咨询量正在上升。”

Osborne表示，这正是当前市场在年末表现强劲的几个原因之一，尤其当卖家准备好迎接消费高峰时。

他说：“那些准备充分、展示效果良好的房产往往能迅速吸引真正有意向的买家，从而在年底最后几周也能取得理想的销售结果。”

Mardiasmo表示，这种购房行为在新冠疫情之后急剧上升，当时市场在价格和交易活动上都出现了爆炸式增长。

她说，与2022年和2023年相比，现在房贷和购房金融服务的广告明显增多，更多人正在利用政府新的首次购房补助。

她说：“现在比以往任何时候都更注重在圣诞节前重新贷款、理清财务状况，我知道有些买家担心银行的贷款审查标准会变得更严格。”

04、房价是收入 8.2 倍！澳洲年轻人买房只剩三条路

更多首次购屋者在一个难以负担的房市中，选择搬离城市、先买投资房（而不是自住房），或依靠父母提供高达 100 万澳元的现金资助。

虽然一项扩大后的联邦政府计划允许买家用 5% 的首付购房并广受欢迎，但有些买家仍难以找到自己负担得起的房产。

本周，根据 Cotality 的研究，全国住房可负担性达到有记录以来最糟水平，典型澳洲住房的价格飙升至家庭收入的 8.2 倍。

Cotality 发现，典型家庭可负担的房价与典型住房实际价格之间有 近 30 万澳元的差距。

典型的卖家可以获得刚超过 30 万澳元的账面利润，研究机构表示，卖家最近的资本增值可能会被重新投入房地产市场，用于升级住房或帮助子女购房。

Cotality 澳洲研究主管 Eliza Owen 本周表示：“这些价格来自收入以外的某些地方。仅靠收入已经不足以进入市场，因此如果你碰巧来自富裕家庭，或获得某种财富意外之财，这会让一部分人在进入房地产市场时比其他人更有优势。”

MortgageWorks 总监 Anthony Roddy 注意到，家庭为首次购房者提供的资助金额比十年前更大。

他说：“十年前，大额赠与大概是 15 万或 25 万澳元。现在看到 50 万到 100 万澳元的赠与已经一点也不罕见。”

自从政府上个月提高了该计划的房价上限以来，他一直在为多名使用澳洲政府 5% 首付计划、并购买高于先前上限房产的客户处理申请。

他指出，越来越多被价格挤出的买家选择先购买投资房、而在自己喜欢的地点租房，也就是 rentvesting。“我从未见过像现在这么多的案例，”他说，“我的客户有很多都是这样做的。”

Shore Financial 执行长 Theo Chambers 表示，随着租金上涨导致难以存钱，昂贵的房贷又迫使家庭缩减开支，买家对住房可负担性的压力“比以往任何时候都大”。

他说：“如果需要牺牲假期一阵子，如果需要减少外出吃饭，或减少购买有机食品，他们都会愿意这么做。”

他表示，自从取消收入上限后，5% 首付计划的兴趣增加。此前，该计划仅开放给收入低于 12.5 万澳元的单身者，或收入合计低于 20 万澳元的夫妻。现在，只要房价在规定上限内，首次购房者无论收入多少都能使用该计划。

他说：“不仅 150 万澳元的价格上限带来了变化，取消收入上限的影响甚至更大，特别是在悉尼。很多收入高于先前门槛的人想买房，但又需要使用这项担保。”

他表示，来自父母的现金赠与很普遍，金额从 2 万到 50 万澳元不等。

父母也会提供高达 10 万澳元的资助，帮助已拥有住房的年轻家庭升级住房。

Equilibria Finance 董事总经理 Anthony Landahl 表示，客户会考虑一些妥协方案，例如搬离原本地区或居住在较小的房型，如联排别墅而非独立屋。

他说：“人们正在搬往不同区域，他们被都市区的房价排挤出去。许多买家被他们想进入的市场直接价格淘汰。”

他指出，在过去三到六个月中，选择 rentvesting 的买家明显变多。

他说，现在更多买家可以使用 5% 计划，但也有些人寻找的房子仍高于上限，因为住房价格太高。这使得要存到 20% 的首付非常困难，因此更多父母加入协助。

他说：“我们有时会看到 10 万或 15 万澳元的资助，为的是让子女能避免支付贷款保险，只是为了让首付够用。这些金额并不小。”

他说：“无论你是想买第一套房还是升级住房，可负担性正在成为巨大的挑战。人们现在做出的选择与几年前非常不同。”

他说：“‘我负担不起在这座城市生活，我要搬到别的地方’，或‘我负担不起买自住房，我决定先买投资房’，这些对话比几年前常见得多。”