———前言———

澳洲住房政策又来到一个敏感时点。2026年2月27日，ABC披露联邦政府并未排除调整负扣税的可能；到了2026年3月17日，澳洲参议院资本利得税折扣特别委员会正式提交报告，认为现行CGT折扣设计会扭曲投资决策，并在与负扣税叠加后，把更多住房所有权从自住者推向投资者。

于是，临近5月预算案，房地产与建筑行业全面反击，PIPA、REIA、HIA及Property Council等组织密集发声，核心论点只有一句：在租赁市场已经极度紧绷的当下，税改若处理失当，租客很可能先买单。

为什么这场争论会升温

澳洲官方确实在研究，而且社会对现行税制的不满也在累积。ABC援引政府消息称，CGT与负扣税更可能被打包讨论，潜在方向包括只保留新房负扣税、逐步缩减抵扣，或把可负扣税的投资房数量限制在一到两套。

与此同时，参议院报告并没有直接拍板废除优惠，但其结论已经非常清楚，当前CGT折扣对劳动收入与资本收益的税负处理并不对称，确实会扭曲资源配置，并带来收入与财富分配问题。换句话说，这不是坊间空穴来风，而是已经进入政策讨论深水区。

行业为什么会如此激烈反对

从行业的视角看，市场不是会不会受影响，而是已经在提前反应。PIPA公布的2025年投资者情绪调查显示，16.7%的投资者在过去一年卖出过至少一套投资房；如果负扣税政策被修改，53%的受访者表示将停止继续投资，另有25%表示不确定。

如果持有满12个月后的CGT折扣由50%降至25%，35%的人表示会退出，29%持观望态度。更值得注意的是，在已经卖出的房源中，仅有38%被其他投资者接手，37%流向自住业主，25%流向首次置业者，这意味着相当一部分房源会直接退出租赁池。对行业来说，这就是他们不断强调租赁危机会加深的现实依据。

支持改变的数据支撑有哪些

财政部2024-25税收支出与洞察声明显示，个人和信托适用的CGT折扣在2024-25财年的税收支出估算高达227.3亿澳元；在2021-22年度，约82%的利益流向最高收入十分位人群，约95%的利益流向高于收入中位数的人群。

这也是为什么参议院报告会把焦点放在不平等与代际公平上：当年轻家庭越来越难进入市场，而税制又持续放大持有资产者的优势，政治上就很难不讨论改革。ABC此前援引Grattan与Deloitte相关研究也指出，负扣税和CGT改革对租金的长期影响大概率是温和的，例如Deloitte模型测得的租金影响约为十年累计上涨0.5%，远没有行业宣传得那样剧烈。

这场争论容易被忽略的信息是什么

新州生产力与平等委员会在2024年住房供给评估中说得很直白：负扣税和CGT折扣主要还是刺激住房需求，而不是直接提升供给；截至2024年4月前12个月，新州投资者住房贷款中，真正用于新建房或购买新房的比例只有14%，其余86%流向现房。

也就是说，反对改革的人说不能吓跑投资者有其现实基础，但支持改革的人说“这些税收优惠大多没精准变成新增供给同样站得住脚。问题从来不是黑白分明，而是澳洲把私人小业主既当成租赁市场主力军，又希望他们不要过度推高既有住房价格，这本身就是制度上的两难。

澳洲眼下租赁市场的脆弱

根据REA发布的2026租房可负担性报告显示，在2025年7月至12月期间，澳洲收入中位数家庭只能负担得起37%的挂牌出租房，创下至少自2008年以来的最低水平之一；全国挂牌租金中位数也从2025年第四季度的每周620澳元升至2026年同期的650澳元。

Cotality在2026年3月季度租赁回顾中也指出，全国租金单季上涨2.1%，租房负担已经拉到纪录高位。也正因如此，行业才会把任何税改都视为风险变量。不是因为现在房子太多，而是因为现在房子本来就不够。

——结语——

这场CGT与负扣税之争，说到底暴露的是澳洲住房体系最深的一层矛盾：租赁市场高度依赖私人投资者，但住房公平又要求政策不能继续无差别奖励对现房的资本追逐。完全不动，首次置业者和年轻租客的压力不会消失；改得太急，租赁供给又可能在短期内更紧。

真正成熟的政策，不该是把投资者弱化，也不该把所有税收优惠神圣化，而应是把优惠更精准地导向新增供应，把存量改革做出过渡，把住房建设速度真正提上来。只有这样，澳洲才可能避免在买房更难和租房更贵之间反复横跳。