难得的入市窗口

澳洲房地产市场正在出现越来越明显的降温迹象，

悉尼和墨尔本的拍卖成交率已经跌至接近2022年楼市低谷时期的水平。

不过，这反而给买家创造了近年来难得的入市窗口。

悉尼知名拍卖师Damien Cooley表示：

目前市场上已经出现一些价格回调的房源。

他说：

现在买家正处于一个机会窗口期，

同样的房子，价格可能比两三个月前便宜不少。

但业内人士也提醒：

在所谓 “买方市场” 中，买家虽然拥有更多议价权，

但如果准备不足，同样可能错失机会。

对于计划参加拍卖购房的人士，专家总结出几个关键建议。

首先，资金准备必须提前完成。

Loan Market Connect Victoria负责人Jacob Decru表示：

参加拍卖前最重要的事情不是看房，而是先拿到正式贷款预批。

他建议买家不要满足于系统自动生成的预批结果，

而应确保贷款申请已经由银行审核人员正式评估。

同时，他提醒购房者不要只关注自己最多能借多少钱，

而应先计算自己真正能够长期承受的还款压力。

Decru建议：

在当前澳储行现金利率4.35%的基础上，再额外预留约1个百分点的加息缓冲空间。

与其问银行能借多少钱，不如先确定自己每月愿意承担多少房贷，再反向推算预算。

买家顾问Michelle May则经常提醒客户：

没有任何一套房子值得你未来天天吃罐头度日。

除了贷款准备外，房屋本身的调查也不能忽视。

专家指出，拍卖成交属于无条件交易（Unconditional Sale），

一旦拍下通常无法因建筑问题、贷款问题或其他原因反悔。

因此，在拍卖前完成建筑检查和白蚁检查非常重要。

May表示，

很多人研究买什么车花的时间，甚至比买房还多。

买房尽职调查应该深入得多。

专家还提醒：

在维州，拍卖前后三个工作日内提交的报价，同样适用无条件成交规则。

到了拍卖现场，最关键的是提前制定好预算。

Decru认为，每位买家都应该准备两个数字：

一个是理想购买价格，另一个则是绝对不能突破的 “离场价”。

一旦价格超过这个数字，就应该毫不犹豫退出竞拍。

拍卖师Ben Quigley则建议买家大胆出价。

他说：

拍卖师通常欢迎有人率先开价，

而有计划、有信心的竞拍往往更容易取得优势。

不过，目前市场出现了一种新的买家心态。

过去几年，人们害怕错过机会。

而现在，越来越多人开始担心自己买贵了。

很多买家因此迟迟不敢出手，最终反而错失心仪房源。

对于当前成交率持续下滑的市场来说，流拍情况也越来越常见。

目前悉尼和墨尔本的拍卖成交率都已经跌至60%以下。

在维州，如果房产流拍，最高出价者将获得与卖家优先谈判的独家权利。

Wallace表示：

拍卖中最理想的位置，就是成为最高出价者后流拍。

即便最终未能成为最高出价者，她也建议买家在拍卖结束后不要急着离开。

因为如果优先谈判者最终未能成交，

中介往往会联系其他有意向的买家继续协商。

与此同时，业内人士也提醒买家正确理解 “卖家出价”。

无论是维州还是新州，只要房产尚未达到保留价，

拍卖师都可以代表卖家出价，但必须明确告知现场买家。

Cooley表示：

在市场转折期，卖家出价非常常见，

买家无需将其视为 “自己在跟自己竞价” 。