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首置买家区房价跳涨，5%首付新政正式推高全澳低价盘

据澳洲金融时报，房市低端房价涨得比高端更快，原因是首套房买家之间的竞争明显加剧。

根据Cotality的分析，10月全国价格低于政府扩大后“首置房担保计划”上限的住房，涨幅为1.2%，高于上限以上物业1%的涨幅。

这一罕见差距是自2009年以来最强的一次，出现在10月1日“无限额度5%首付计划”正式上路之后，显示该政策很可能是在“火上加油”。

在联邦政府5%首付计划推出后，首置买家竞争加剧，市场底端房价涨幅再次超过高端房。

Cotality的分析显示，价格低于政府扩大后首置房担保计划上限的住房，10月全国上涨1.2%，而高于上限的房产则上涨1%。

这家数据机构进行分析，是为了评估10月1日生效的首置房计划的初步影响。政府提高了符合条件房产的价格上限，并取消收入限制，让无限数量的首置买家可以用5%首付入市，还不用支付贷款保险。

各地价格上限分别为：悉尼150万澳元，布里斯班和堪培拉各100万澳元，墨尔本95万澳元，阿德莱德90万澳元，珀斯85万澳元，霍巴特70万澳元，达尔文60万澳元。

Cotality研究主管Eliza Owen表示，与自2009年以来的数据相比，这次上限以下房价与上限以上房价的涨幅差距“异常强烈”。

她说：“我们还不能完全肯定这里存在因果关系，但……扩大的5%首付计划，恐怕确实是在这把火上再加柴。”

“各个区域和子市场也出现了一些有趣结果。整个10月，墨尔本内东区95万澳元以下的房产价值上涨了1.7%，是95万澳元以上房产涨幅的四倍多。”

在新州，悉尼东区的差距最大，上限以下房价的表现比上限以上高出92个基点。

在较小的首府城市中，布里斯班北部低于上限的房屋10月上涨1.9%，而高于上限的仅上涨1.3%。珀斯市中心以内的涨幅差距接近97个基点。阿德莱德北部上限以下房屋的涨幅则高出24个基点。

Owen表示，霍巴特和堪培拉是“异类”，因为这两个地区整体房价涨幅较慢。

过去两年，市场底端一直涨得更快，因为房价增速最高已达薪资增速的10倍，迫使更多买家转向低价房，从而加剧那一端的竞争。

Owen说，现在还太早，不能把10月的涨幅完全归因于扩大的首置房计划，但她指出，如果大家都把出价推到上限，最终买家花同样的钱得到的房子会越来越小、越来越远。

10月全国房价上涨1.1%，为两年来单月最快增速。自2月第一次降息以来，市场动力不断累积，而该担保计划启动时，住房供应正处于历史低位。

Owen说：“我确实预期这种情况会持续。可负担性压力加上5%首付计划的扩大，会继续把买盘推向价格较低的房源。我也认为高端市场未来可能会跑输。”

“这也是为什么经济学家很久以来都在强调，解决住房可负担问题的关键，不是增加各种购房补贴和奖赏，而是减少流入楼市的资金，把房价压下来，其中一个办法就是限制房产投资的税收优惠。”

信用追踪机构Equifax对按揭查询的分析显示，在悉尼，西区Parramatta、西北的Castle Hill和内西Marrickville，是首置买家最青睐的地区。

Equifax首席解决方案主管Kevin James表示，这些城区距离市中心不算太远，同时仍相对可负担。

James说：“我认为，现在大家的借贷能力已经不足以让他们进入那些更热门、更贵的城区。”相比之下，墨尔本最受欢迎的一些城区对新买家来说仍然“够得着”。

在维州首府墨尔本，市中心内侧的Richmond以及CBD边缘的Southbank，是首置买家关注度最高的地区。昆州东南部则以黄金海岸的Pimpama、Southport，以及布里斯班内南区的West End最受首置买家申请按揭青睐。

不过，Equifax的分析也强调，房价上涨正迫使首置买家考虑在距离CBD更远的地区买房。对9月季度按揭查询的分析显示，这些外环郊区大致位于悉尼、墨尔本、布里斯班和黄金海岸市中心周围60公里范围内。

James表示，这些外郊更适合在本地工作的人，但对需要通勤到CBD的人来说，就会造成压力。他认为，这类地区首置需求强劲，部分原因是人们利用在家办公的机会，或是来自“rentvestor”（买房用来投资，自己继续在市区租房的人）。

在悉尼西南部颇受欢迎的外郊中，Leumeah距离CBD约37公里，火车单程超过一小时；墨尔本西部的Melton South距离市中心约34公里，火车车程略低于一小时。布里斯班的Chapel Hill虽然距市中心仅6公里，但乘公共交通至少需要45分钟。

James说：“我们观察到，新购房者的询问量在上升，但实际开立的住房贷款数量并没有出现相同幅度的提升。”

“有可能是一些人现在相信自己‘有机会入市’，所以先提交按揭查询，做好贷款准备再去看房，但还没有真正买下。”

他表示，这些按揭申请可能会在下一季度的数据中真正转化为成交，那时10月首置房计划的影响就会体现出来；也有可能说明借贷能力仍然是他们面临的一大难题。

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昆士兰破屋改造创成交纪录，布里斯班房市年末热度攀升

一对年轻夫妇将一座1930年代”不可居住”的昆士兰式老宅改造为豪华住宅，本周六以271万澳元刷新街道成交纪录，较两年前购入价溢价174%。这处位于威尔士顿安蒂尔街6号的房产原为两居室陋室，2022年以99万澳元易主时墙体剥落、空间逼仄。

从事建筑业的业主耗时一年完成”高风险翻新”，将其打造为四居室三卫的现代住宅，增配媒体室、设计师厨房、露天餐区及水疗式主卫。最终成交价比安蒂尔街历史最高纪录高出逾20万澳元。六组买家参与竞拍，买家代理2.43万澳元的起拍价迅速淘汰半数竞争者，经过三方拉锯战后，一位买家代理最终胜出。

“所有意向买家都是寻求起居空间与后院贯通的年轻家庭，”销售代理阿利斯泰尔·麦克米伦表示，”改造者将底层完全设计为生活餐饮区，契合市场需求。更值得注意的是，这是威尔士顿405平方米地块上创下的最高成交价之一。”麦克米伦指出，圣诞节前交易潮正助推市场热度。

此笔交易成为昆士兰东南部210场周末拍卖的亮点。截至周六晚，当地房产平台统计的初步成交率达54%。在城市另一端，福莱斯特莱克高端住宅区一栋四居室庄园以182.5万澳元提前成交，跃居该区域历史第三高价。这处占地1011平方米的房产配备泳池、凉亭及媒体室，较2009年65万澳元的交易价增值180%。

“该区域性价比远超周边，”销售代理萨伊德·穆加达姆分析称，”同等级房产若位于查佩尔山，售价可达250万澳元。当前高端市场七成买家来自外区，往往愿意支付更高溢价。”据悉，业主仅花费1.5万澳元进行拍卖前微改造，现计划迁居市中心。

首次购房者同样收获惊喜。斯塔福德坎安格拉街53号的三居室小屋以135万澳元拍出，较2021年购入价78.7万澳元上涨71%，接近区域房价中位数119万澳元的80%涨幅。十组注册买家中，一位来自霍普岛的女士在未实地看房的情况下成功竞得，其动力源于”与姐妹毗邻而居”的诉求。

安普经济学家谢恩·奥利弗指出：”强劲的挂牌量伴随高成交率，表明买方需求旺盛。首套房政策与供应短缺助推市场，而前期涨幅引发的’错失恐惧症’（FOMO）正刺激买家入市。”

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悉尼华人$2800万出售豪华公寓！4年升值$650万

跻身富豪榜的旅游科技企业家Robert Chamberlain以2800万澳元的价格，购入一套可尽享悉尼港美景的豪华公寓。

这位Huno Group的创始人今年以约12亿澳元的资产首登富豪榜，他近日购入了Barangaroo由Crown开发的“权力之塔”的四居室豪华公寓。

这笔非公开市场交易于10月完成，卖家是Siu Ying Kwow，后者于2021年以2150万澳元的价格购入。

这套公寓拥有环绕式海港景观，室内面积约320平方米，并附带额外停车位。

2021年，Chamberlain以1200万澳元的价格购入Dawes Point开发区的一套豪华公寓。

当时距他2019年以5500万澳元资产、35岁之龄首登《澳洲金融评论报》青年富豪榜仅过去两年时间。

2025年，距他2003年在悉尼大学攻读IT学位时创办机票比价网站约20年后，Chamberlain正式跻身富豪榜主榜。

于近日搬进这栋75层弧形大楼还有Anthony Bell，这位知名会计师斥资约2700万澳元购入由WilkinsonEyre设计、可远眺悉尼港的公寓。

去年9月，废物清运巨头Bingo Industries创始人Tony Tartak及妻子Mary以3550万澳元的价格售出他们整层住宅的一半。

今年早些时候，亿万富翁James Packer的顾问Lawrence Myers及妻子Sylvia购入Crown顶层公寓，售价在7000万至8000万澳元之间，但尚未完成交割。

几乎是同一时间，AirTrunk亿万富翁Robin Khuda及妻子Melea以约2100万澳元的价格购入这栋楼里的一套三居室公寓。

其他住在Crown的知名人士包括，LaserClinic联合创始人Babak Moini、F45联合创始人Rob Deutsch及妻子Nicola Perso、西悉尼开发商Arnold Vitocco，以及Jaycar Electronics创始人Gary Johnston的遗孀、慈善家Kerry-Anne Johnston。

2019年，Packer以7223万澳元的价格购入这栋楼里的一套复式次顶层公寓，跨越第48层与第49层，拥有双层挑空空间及无遮挡海港景观。

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澳女买公寓仅6周，房价狂涨$5万！坦言：现在根本买不起

Serena和Miffy在20岁出头就成功进入布里斯班房地产市场，两人兴奋不已。

仅仅六周后，他们购买的公寓市值大幅上涨，两人坦言，“如果是现在，我们就买不起了”。

她们借助联邦政府的5%首付计划，在布里斯班富人区、绿植环绕的New Farm买下了一套一居室公寓。

24岁的Serena表示：“没有这个计划，我们买房会很吃力，它确实帮了我们一把。”

根据政府推出的该计划，所有收入水平的首次购房者如今只需支付5%的首付就能锁定房产，还能避免支付高昂的贷款人抵押贷款保险（LMI）。

此前，该计划对申请人收入有限制：单身人士年收入需低于12.5万澳元，夫妻或伴侣组合年收入需低于20万澳元，而现在政府已取消了这些收入上限。

不过，外界对该计划的反应褒贬不一。Serena和Miffy也表示，买房过程依然“充满压力”，看房时人满为患、房价不断上涨，都让她们的压力雪上加霜。

23岁的Miffy直言，和经验丰富的投资者一起看房时，竞争氛围非常激烈。

“你得在一群人中间挤来挤去，想看一眼卫生间都难，那种感觉太糟糕了，而且每个人都像你的竞争对手。”

“去看房的时候，周围的人都和你不是一个年龄段，会感觉特别孤立。”

据房地产专家估算，仅仅几周时间，她们的这套公寓的市值就已经上涨了约5万澳元。

两人表示，如果现在买房，这个更高的价格很可能会让他们望而却步。

对于仍在努力进入房地产市场的人，她们感到十分同情。

Miffy说道：“房价涨得太快，所有人都快追不上了，买房的最佳时机永远是昨天。才六周时间，价格就涨了这么多，而且还在继续涨。”

尽管该计划帮她们实现了置业梦，但两人不确定它能否为住房可负担性危机提供长期解决方案。

New Farm区Moreton Street一套两居室砖混步梯公寓，最近以略高于100万澳元的价格售出——房地产经纪人称这是一个“喜忧参半”的里程碑。

中介Ben Lobie表示，这是他首次看到这类“普通公寓”突破百万澳元大关。

据悉，这类公寓多建于上世纪七八十年代，没有电梯、配套设施，也没有大阳台。

“这确实喜忧参半：一方面，卖家们非常兴奋，很明显他们开始赚钱了；但另一方面，还有很多人想买却买不起。”

Lobie专注于New Farm区的房产交易，他表示该区域公寓需求旺盛，正推动房价不断走高。

“New Farm大约有2000套两居室公寓，目前市面上在售的只有三四套。”

“因为房源太少，成交的就更少，按理说房价应该会有波动——有的涨、有的跌，但现在完全没有这种情况。”

他估算，去年同期，同类型房产的售价约为70万澳元。“房价不会下跌了。”

房地产专家Tim Graham也认同这一观点。“以New Farm区为例，公寓价格涨幅达到11%，而独立屋涨幅仅为8%。”

不过Graham指出，Moreton Street那套百万公寓的成交价，比他的估值高出约10万澳元，这是由多个因素共同推动的。

“我们发现，公寓市场的租金收益率更高、租金涨幅更强劲，在资本增值方面，公寓已经能与独立屋紧密竞争。”

Domain最新报告显示，随着房价上涨，澳洲购房者正越来越多地放弃独栋独立屋，转而选择更实惠的联排别墅和公寓。

该分析对比了过去一年购房者的搜索记录与实际房源价格，凸显出市场向公寓倾斜的趋势。

Graham表示：“过去18个月来，公寓的资本增值能力已经能与独立屋‘势均力敌’，这股趋势正在席卷全国。而在以前，公寓在房产市场中就像‘小跟班’，根本比不上独立屋。”

他表示，越来越多的人选择这种居住方式，而且这一趋势正蔓延到其他首府城市，甚至达尔文、霍巴特等小型房产市场。

“无论是Downsizer（缩减住房面积的人群）、Right-sizer（调整住房大小以适配需求的人群）、注重生活方式的购房者，还是许多习惯公寓生活的移民，我们预计这一趋势还会持续。”

“布里斯班房产市场最大的问题无疑是供应不足——新房建设速度根本跟不上城市的需求。”

Lobie表示，虽然目前对卖家来说是强劲的卖方市场，但购房者的购房压力也在不断增加。

“人们以为我们中介都对这种行情感到兴奋……有些客户确实很开心，但有些客户并不这样。”

“我们中介公司有一半人现在已经买不起这里的公寓了。我们的工作是帮卖家卖出最高价，但过去一个月，同事们看着每一笔成交，都感到很沮丧。”