//前言//

楼市涨跌牵动着每一位购房者的神经。

近期澳洲房地产市场持续走冷，业内专家发出重磅预警，市场下行行情下，大批新晋房主面临房产贬值、资不抵债的困境，尤其是享受低首付政策的年轻购房者，更是陷入进退两难的尴尬局面。

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楼市遇冷，数万澳洲新房主面临负资产危机

据澳媒7news.com.au报道，随着澳洲房地产市场步入下行周期，数万新晋房屋持有者正遭遇严峻的置业风险，业内专家明确警示，房地产市场或存在约10%的下行风险，而这一变化可能首先冲击近期购房人群。

所谓负资产，指的是房产当前的市场估值，低于房主剩余未偿还的银行贷款金额。这也就意味着，房主如果选择卖房，不仅无法赚取收益，还不足以结清房贷，最终出现亏损。

专家认为，那些参与政府“5%首付计划”购房的人群风险更高。据悉，该政策自2020年推出以来，已有约30万人参与。

悉尼拍卖师兼房地产市场分析师汤姆·帕诺斯（Tom Panos）在《Sunrise》节目中指出，这类高杠杆购房者在房价下跌时更容易“被放大风险”。

他举例说明：“你以100万澳元买了一套房，贷款比例是95%，自己只付了5万首付。如果房价从100万跌到90万，但你仍然欠银行95万，这就形成了负资产。”

在这种情况下，即便出售房产，也会直接面临亏损。

帕诺斯指出，更严峻的问题在于，如果购房者本身已经承受较大还款压力，一旦被迫卖房，将不得不“割肉离场”，并承担包括利息、律师费、印花税等在内的额外损失。

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超2万购房者身陷“房贷牢笼”

据悉，澳洲曾在去年10月至次年2月放宽5%低首付购房政策，取消了购房者收入、购房总价的限制，面向所有首次置业者开放。

个人理财专家贝茜·韦斯特科特（Betsy Westcott）表示，有约22,900名购房者这期间入市，而这些人正处于负资产的“危险地带”。

她表示：“对于最近刚买房的人来说，这是一个非常现实的危险。”

韦斯特科特进一步解释，如果陷入负资产，购房者可能会进入所谓“抵押贷款牢笼”（mortgage prison）。

深陷其中的房主没有最优选择，要么在亏损状态下卖房，自掏腰包补齐银行欠款；要么咬牙坚持，长期持续偿还债务。

她强调，这种状态“并不好受”，而且在加息背景下，房贷压力还会进一步上升。

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多重因素叠加导致楼市下行

对于本次澳洲楼市降温的成因，汤姆·帕诺斯分析市场可能下行是多重压力叠加的结果。

他指出：“目前有多个因素同时发生，地缘冲突、财政预算调整、央行三次加息，且后续大概率会继续加息”

他认为，这些因素共同作用，导致市场情绪下降、借贷能力减弱，从而增加负资产风险，尤其对高杠杆购房者影响更大。

针对楼市下行引发的市场担忧，澳洲财政部长吉姆·查尔默斯（Jim Chalmers）在周二接受澳洲广播公司电台（ABC Radio）采访时表示，市场调整对于住房负担能力而言是必要的。

吉姆·查尔默斯说道：“我们的工作不是设定某个价格目标，而是确保首次购房者能在一个长期以来极其困难的市场中获得更多可负担的住房选择。”

他坦言，长期以来，澳洲税制与房地产市场的叠加效应，将大量年轻人挡在了购房市场门外，此次楼市调整相关的决策，正是为了破解年轻人置业难的行业痛点。

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房价下跌集中高端片区，刚需购房者难享红利

汤姆·帕诺斯指出，当前房价下跌存在明显的区域分化，刚需群体很难从中获益。他建议购房者将置业规划周期拉长至3至10年，摒弃1至3年的短线投机思维。

以悉尼为例，他指出价格下跌主要集中Eastern Suburbs, Woollahra,  Bellevue Hill, Neutral Bay等高端区域。

他直言：“我不认为首次购房者会去Point Piper升级换购。”

他认为：“即使市场出现10%的回调，如果你能坚持几年不卖房，这套房产最终还是会升值的。”

帕诺斯还预测，这一轮市场调整可能不会只停留在高端区域，而是逐步向低价位市场扩散。尤其是在一些投资者持仓较重的地区，价格压力可能更明显。

写在最后

从报道中不难看出，低首付、低门槛的置业政策看似降低了买房门槛，实则大幅放大了购房风险，尤其是抗风险能力较弱的年轻刚需群体，极易在市场下行时陷入负资产困境。

现在的澳大利亚楼市已经不是简单的“涨或跌”，而是杠杆结构与风险承受能力的问题。

对普通购房者来说，最关键的可能不是预测市场方向，而是判断自己在“最坏情况下”是否还能兜底。

Reference

https://7news.com.au/news/disastrous-prediction-for-thousands-of-new-homeowners-amid-market-downturn-c-22368427

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