市场分化了

澳洲的楼市的确开启了一波回调，但最新数据显示：

房价近期的回调，主要集中在 “家庭改善型住房” 市场，

也就是价格较高的大户型独立屋。

而入门级住房反而逆势上涨，首次置业者和投资者持续推高低价房需求。

房地产数据机构Cotality指出：

随着利率上升、经济前景不确定以及生活成本压力加大，

澳洲楼市今年整体走弱，但不同价位的房产表现明显分化。

受冲击最明显的是高端住宅市场，也就是价格位于市场前25%的房产。

在悉尼，价值232万澳元以上的高端独立屋，过去三个月房价下跌了2.4%。

墨尔本情况也类似，价值约137万澳元以上的高端独立屋，同期下跌了1.9%。

相比之下，价格更亲民的入门级住房却继续上涨。

悉尼底部25%的独立屋价格上涨了2.5%，墨尔本则上涨了0.6%。

即便是在布里斯班和珀斯这样仍在强劲上涨的中型城市，

这种趋势也同样明显。

布里斯班高端住宅仅上涨3.7%，而较便宜的住房上涨了6.2%。

珀斯高端住宅上涨5.7%，但低价房三个月内大涨8.9%。

Cotality研究总监Tim Lawless表示：

目前最强的增长动力明显集中在低价房市场，

尤其是独立屋，因为中等收入家庭已经越来越难负担中高价位住房。

他说：

住房已经变得非常难以负担。

对于普通收入家庭来说，要证明自己有能力偿还高价房贷款非常困难。

他表示：

按去年底的数据计算，如果一个中位收入家庭购买一套中位价住房，

并支付20%的首付，仅房贷月供就要占税前收入的46%。

而在现实中，银行通常不会批准这样的贷款申请。

这意味着，大多数普通家庭实际上只能瞄准市场中价格最低的那部分房源。

除了自住买家，投资者的需求也在持续推高低价房市场。

Tim Lawless表示：

目前投资者活跃度明显高于正常水平，

而他们通常也更偏好低价到中价位房产。

首次购房者同样在积极入场，尤其是在联邦政府推出5%首付购房计划，

以及共享产权计划Help to Buy之后，入门级住房需求进一步被放大。

他说：

首次购房者的政策支持，也在进一步推高低价房市场的上涨压力。

而高端住宅市场承压，则主要来自高利率和房价本身过高的双重影响。

他说：

想买高端住宅的买家，现在面临的财务门槛，比几年前高得多。

不仅房价更贵，借钱的成本也更高。

此外，保险、私校学费、交通和食品等生活成本持续上涨，

也进一步压缩了家庭预算，让银行更难认可他们的还款能力。

Westpac高级经济学家Matthew Hassan也认为：

这一趋势本质上仍然是 “买不起” 导致的结果。

他说：

买家正在主动转向价格更低、更容易负担的房产，

而这种趋势其实已经持续了一段时间。

不过，今年初这种分化进一步加剧，

很可能与联邦政府去年春季扩大5%首付购房计划有关。

他表示：

不少首次购房者在政策放宽后，

经过圣诞和新年期间准备资金和贷款材料，在今年前几个月集中入市。

至于中东局势带来的不确定性，他认为第一季度的房价数据还未完全体现出来。

但4月开始已经能在拍卖市场看到影响，包括拍卖成交疲软以及不少业主临时撤拍。

今年前三个月楼市的核心压力，主要还是来自加息，

以及市场对澳储行将持续加息的预期不断强化。