买房更难了

终于，澳洲正式对房地产泡沫出手了！

澳洲审慎监管局（APRA）最新正式宣布：

将首次对住房贷款实施债务收入比（DTI）设上限限制，

作为宏观审慎工具的一部分，意在遏制风险贷款的持续增长。

根据新规：

银行发放的新住房贷款中，DTI超过6倍的比例不得超过20%。

该限制将分别适用于自住型房贷和投资型房贷。

目前，约10%的投资型房贷DTI超过6倍，且这一比例正逐渐上升。

相比之下，自住型房贷中超过6倍的仅占4%，这一比例保持稳定。

其中还包括参加政府5%首付计划的借款人。

APRA表示：

从整体来看，这项限制短期内不会对借款人的信贷获取能力产生实质影响，

因为目前大多数银行距离20%的上限尚有较大空间，

只有少数银行在投资型贷款方面接近这一门槛。

该规定也不适用于自住者的过渡性贷款（如换房期间的过桥贷款）以及用于购买或建设新房的贷款。

APRA主席John Lonsdale称：

这项举措得到了其他监管机构的支持，包括澳洲央行。

这是自2018年以来，监管机构首次重新启用宏观审慎政策。

此次干预背景，是今年来随着利率回落、信贷增长回升以及房价上涨，高风险贷款活动有所增加。

尤其是投资者相关的高DTI贷款显著上升。

根据APRA 10月底发布的数据显示：

截至6月底，投资者房贷总额在过去12个月内增长6.7%，达到7670亿澳元。

澳洲统计局的数据显示：

投资者贷款占总房贷的38%，自2022年以来一直高于平均水平的33%。

Lonsdale表示：

如果我们发现宏观金融风险显著上升，或者贷款标准明显恶化，

我们将考虑采取进一步措施，包括专门针对投资者的限制。

举例来说：

一位年收入为16.67万澳元的借款人，如申请100万澳元贷款，其DTI即为6倍。

根据官方统计：

2025年第二季度中，DTI超过6倍的新发放贷款总额为93亿澳元，占新贷款总额的7%。

APRA表示：

如果未来高DTI贷款比例逐渐接近20%上限，该限制将发挥防火墙作用，

预计对投资者影响更大，因为他们通常的DTI水平高于自住买家。

事实上，DTI超过6倍的贷款一直是APRA高度关注的风险指标。

2025年6月季度数据显示：

DTI在4至6倍之间的贷款总额达到至少六年来的最高水平，

超过670亿澳元，占所有贷款的近一半，

而DTI超过6倍的贷款也在逐步上升。

虽然当前的93亿澳元数据远低于2021年和2022年高峰期的水平，

但彼时的官方利率接近零，大幅提升了借款能力，因此不能简单对比。

央行在10月发布的《金融稳定评估》中指出：

投资者贷款虽然历史上违约率较低，但相比自住型贷款，在严重房市下行时面临更高风险。

这是因为投资者更容易因预期房价下跌而抛售房产，毕竟那不是他们的主要住所。

值得一提的是：

新西兰央行早在2024年7月就已对自住及投资用途的住宅贷款实施DTI限制。

而在2014至2018年间，APRA也曾对投资者贷款实行一系列宏观审慎措施。

包括2014年底宣布的投资贷款年增速不得超过10%，

以及2017年初实施的只付息贷款占比不得超过30%的限制。

后者于2018年12月被取消。

这些限制出台时，背景也是贷款增长过快、房价和家庭债务水平居高不下。

此次APRA再度出手，显示出对房地产市场潜在金融风险的再度警惕。