联邦政府废除负扣税（negative gearing）举措中的一个漏洞，将使目前拥有自己住房的数百万澳大利亚人在2027年7月之后能够继续享受税收优惠。

 

财政部长Jim Chalmers上周宣布了作为联邦预算一部分的重大税收改革，其中包括从明年7月起逐步取消房产投资者的税收优惠，以帮助试图进入住房市场的年轻澳大利亚人。到目前为止，任何房主都可以从住宅投资物业的净损失中抵扣其总收入，从而减少每年的税单。
 

从2027年7月起，这仅适用于新建住宅、养老基金以及在预算案之夜之前购买房产的人。Chalmers的一位发言人现已向《澳大利亚金融评论》（AFR）证实，这些房产购买也包括自住业主。这意味着，目前拥有在预算案之夜之前购买的住房的澳大利亚人，以后可以购买另一处房产，并将其现有住房转换为负扣税投资。

KPMG首席经济学家Brendan Rynne告诉AFR，祖父条款安排将意味着现有的投资房产和自住房屋的业主更有可能持有他们的房产，以便保留选择负扣税的权利。

 

“这意味着住房 turnover 可能会比我们历史上看到的要少一些，”Rynne说。据认为，在立法中定义投资房产状态将非常复杂，因此该漏洞可能被视为简化改革的必要部分。

 

负扣税和资本利得税（CGT）改革的影响在周末的周六拍卖会上首次受到考验，一些潜在买家表示他们已经注意到市场的转变。

 

负扣税豁免看似友好，专家警告实为“陷阱”

 

一位房地产专家解释说，仍允许新建住房进行负扣税的友好税收豁免，对缺乏经验的投资者来说可能是一个“陷阱”。虽然从明年7月起，对于2026年联邦预算后购买的现有房产，负扣税将被废除，但购买全新住房的投资者仍然可以用其年度应税收入抵消任何净损失。
 

这可能会激励新投资者购买 sprawling 的公寓开发项目或主要城市郊区的房屋与土地套餐——但这类房产历来作为投资“表现不佳”。
 

房地产投资大师、Your Empire首席执行官Chris Gray表示，联邦政府的新建房产豁免可能会“坑害”那些仅仅基于负扣税自由而购买的投资者。“墨尔本Docklands或悉尼Zetland的那些大型塔楼，或者成千上万块所有房产都相同的土地，不一定会自然产生大量需求，而且通常不会增值，”Gray告诉Nine.com.au。

“这是基本的经济学原理。如果某物供不应求且很多人想要，价格就会上涨。当供应量很大时，价格就不会上涨。”

 

未能在预算案之夜晚上7点30分之前购买的首次澳大利亚投资者现在有两个选择：购买新建住房以获得负扣税优惠，或者失去税收优惠购买现有房产。拥有30年买卖房地产经验的Gray表示，经验丰富的投资者会知道远离新建房产。他仍然会选择在需求旺盛的地区购买二手房，尽管至少十年内它可能无法实现正扣税。

然而，一些缺乏经验的买家仍可能被所谓的“人为资本增长”所愚弄。他们的不良投资可能需要数年时间才会意识到后果。

“开发商可能一次卖20套，然后慢慢放出。他们以比如50万澳元的价格卖出第一批，然后下一批52.5万澳元，再下一批55万澳元，”Gray补充道。“每个人都认为它在涨，但实际上并没有。直到五年后有人将其卖给另一个人时，你才可能意识到，该房产根本没有增值。”

 

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