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澳洲联邦预算中针对投资房税收优惠的改革方案，

正在引发房地产市场对于部分地区房价走势的担忧。

最新研究显示：

全澳已有30个以投资客为主房地产市场区域，被认为最容易受到政策冲击。

未来房价可能长期停滞，甚至失去上涨动力。

房地产数据机构FoundIt Property Data Solutions最新分析指出：

昆州、西澳和新州部分高度依赖投资者买盘的区域，

在负扣税（negative gearing）和资本利得税（CGT）优惠收紧后，可能面临需求回落。

其中，昆州受影响区域最多。

位于布里斯班湾区的Thorneside的公寓被列为风险最高市场之一。

当地公寓中位价约75万澳元，租金回报率约4%，近三成住房用于出租。

与此同时，当地挂牌量三个月内暴增55%，房屋挂牌出售时间也明显拉长。

此外，Kilcoy、Cooloola、Hermit Park、Pialba、Urangan等地独立屋，

以及Redcliffe、Golden Beach、Inala等地公寓，也被列入高风险名单。

西澳方面：

Busselton East独立屋市场最脆弱，

其后包括Spearwood、Dianella South、Hamilton Hill等区域。

新州则包括Tuncurry、Urunga、Forster、Batemans Bay等地独立屋，

以及Blacktown North、Warilla、Corrimal、Wollongong East等地公寓。

根据联邦政府今年5月预算案提议：

从2027年7月1日起，新购买的二手投资房将无法继续享受负扣税优惠，

同时资本利得税折扣也将被削减。

政府表示，希望借此让更多首次置业者进入市场，预计未来十年可新增约7.5万名首次购房者。

不过，FoundIt研究主管Kent Lardner认为：

政策影响不会平均分布，

而是会集中打击那些高度依赖投资者支撑的市场。

他说：

这些市场过去主要依赖投资客撑起买盘，

一旦贷款政策收紧，冲击会最明显。

报告指出：

很多被列入高风险名单的区域，本身房价已经远超当地普通首次购房者承受能力，

部分地区房价甚至达到当地收入的7倍以上。

这意味着，即使投资客退场，自住买家也未必能顺利接盘。

目前银行贷款方面的调整也已经开始。

包括Macquarie和Westpac在内的银行，已开始重新评估投资者贷款能力和借贷标准。

Lardner表示：

更可能出现的情况并不是房价暴跌，而是部分区域进入长时间 “横盘” 。

他说：

更现实的情况，是这些依赖投资者的市场长期停滞，

而不是顺利完成从投资客到自住买家的转换。

另一家研究机构InvestorKit也警告：

高密度公寓市场风险尤其明显。

该机构高级研究分析师Junge Ma表示：

最危险的并不一定是投资者比例最高的地区，

而是多种风险同时叠加的市场。

她表示：

一些房价较低、租金回报率较高的投资区，反而可能更有韧性，

因为首次置业者和自住买家有机会部分填补投资需求下降后的空缺。

相比之下，一些高端公寓市场则更依赖高杠杆投资者，

一旦融资能力下降，市场更容易受到冲击。

InvestorKit认为：

新州Waterloo目前风险最高，

因为当地高端公寓市场高度依赖投资者，而且供应量集中。

此外，新州的Zetland、Rhodes，

维州的Docklands、Southbank、墨尔本CBD，

以及昆州的Newstead、Fortitude Valley、Teneriffe和Broadbeach，

也被点名为较脆弱区域。