———前言———

澳洲住房危机谈了很多年，大家习惯把矛头指向地价、审批、建材和融资成本，但这次最扎眼的答案却是车位。

一项最新研究显示，如果取消新住宅开发中的最低车位要求，公寓价格可能立刻出现肉眼可见的回落，尤其是面积更大的家庭型公寓，节省幅度甚至可超过10万澳元。听起来像流量口号，但它背后并不是空喊降价，而是一套关于城市规划、建设成本和住房供给的完整逻辑。

省下的10万澳元从何而来

按照Grattan Institute在2026年5月19日发布的报告测算，如果大户型公寓不再被强制绑定两个车位，买家在墨尔本平均可少付约10.1万澳元，在悉尼平均可少付约10.4万澳元；即便买家仍然需要保留一个车位，较大的公寓也可能分别节省约3.5万和5.2万澳元。

对普通公寓来说，哪怕只是取消一个被强制配置的车位，墨尔本买家也可能省下约6.6万澳元，悉尼约5.2万澳元。更关键的是，这并不意味着所有公寓都会立刻便宜10万，而是说当前政策把车位成本捆绑进房价里，导致很多不需要车位的人，也在为车位买单。

为什么车位会贵到如此程度

很多人直觉上会觉得，车位不过是一块空间，怎么会动辄几万、十几万澳元？答案在于澳洲公寓最贵的不是画一条停车线，而是地下车库本身。报告指出，在主要城市，公寓地下停车位的建设成本通常在每个5.5万至17.8万澳元之间；如果遇到岩层复杂、污染土壤或者内城受限地块，单个车位成本甚至可能冲到25万澳元。

除此之外，做地下车库还会拉长工期，增加利息、税费和现金流压力。换句话说，车位不是附属品，而是一个会抬高单套住宅成本、压低项目利润率、甚至直接决定项目做不做得下去的重资产模块。Grattan还测算，满足最低车位要求，会让一套典型两居室公寓的建造成本在悉尼增加约7万澳元、墨尔本增加约6.2万、布里斯班增加约11.3万澳元、阿德莱德增加约9.5万、珀斯增加约13.7万。

房产里的强制车位到底有没有必要

报告给出的结论相当直接：很多公寓居民根本不需要那么多车位。澳洲各首府城市中，大约40%的一居室或studio住户没有车，19%的两居室住户没有车，而三居及以上家庭型公寓住户中，也有58%仅拥有一辆车或干脆没有车。

更夸张的是，悉尼和墨尔本的公寓楼里，车位数量已经多于居民拥有的汽车数量，车位占到公寓建筑面积的13%，而夜间最多约40%的车位是空着的。也就是说，过去几十年的规划思路，默认每套房都得预留汽车生活方式，但现实中的住户结构、通勤方式和城市密度已经变了，政策却没有完全跟上。对靠近CBD、大学、医院、火车站和电车线的区域来说，这种错配尤其明显。

取消车位或许也将带来供应的增加

Grattan估算，如果全国未来五年不再硬性要求这些并不必要的住宅车位，澳洲可以少建超过8.6万个不被真正需要的车位，节省约52亿澳元建设资源，并有机会转化出9000多套额外住房。更进一步，模型显示，仅仅取消居民停车位要求，就可能让悉尼和墨尔本约14万套住房重新达到商业上可开发的门槛。

这里的逻辑并不复杂：原本一块地因为要挖更多地下车位、让出更多面积、承担更多前期成本，账算不过来，项目就被搁置；一旦车位不再按最低标准强行配齐，原本卡在盈亏线边缘的中小型填充项目就有机会启动。这对于当下最缺的内城区、中环区增量住房来说，意义远比单套便宜几万还大。

不配车位会不会造成其他问题

Grattan的主张并不是完全不管停车，而是把管理重点从开发商必须先建够车位转成政府用街边停车管理来调节需求。报告建议，在高需求区域通过居民停车许可、限时停车和使用者付费来管理路边车位，而不是把所有成本一刀切塞进新房价格里。

国际经验也被拿来作支撑：当伦敦、西雅图、洛杉矶、布法罗等城市取消最低车位政策后，新住宅实际提供的停车位大约降到过去强制标准的一半左右，内城交通条件更好的区域降幅更明显，说明市场并不会走向一个车位都没有的极端，而是会更接近真实需求。

放到澳洲现实政策里看，维州官方已在2025年12月3日公布车位改革方案，明确根据公共交通可达性调整新住宅和商业项目停车标准：公共交通条件最好的区域，最低停车要求被取消，同时引入最高停车上限；交通条件一般的区域，则执行更低或更灵活的标准。官方给出的理由也很明确减少不必要的车位，可以降低公寓和联排住宅成本，为居民提供不要为不需要的停车位付款的选择。

——结语——

所以，这则事件表面上说的是砍掉一个规划规则，公寓便宜10万澳元，本质上说的却是澳洲住房政策的一次思维转向：城市到底应该继续为汽车预留空间，还是把有限的土地、资金和施工能力优先留给住宅本身？

截至2026年5月，这仍主要是智库推动、地方起步的阶段，离全国统一执行还有距离；但从维州已经落地、媒体迅速放大、市场高度关注来看，强制车位很可能会成为澳洲下一轮住房改革里最受瞩目的切口之一。对准备买房的人来说，这不是一句标题党，而是一个必须提前理解的新变量。