2026年澳洲联邦预算案公布，

将给澳洲投资市场

带来新的结构性变化。

过去多年，负扣税和资本利得税折扣一直是澳洲住宅投资者的重要税务驱动力，也使住宅物业长期成为许多私人投资者配置资产的首选。

根据 《 Commercial Real Estate 》 的 最新 报道， 澳洲新 联邦预算案中的税务调整可能促使 大量 住宅投资者重新评估资产配置，将目光转向商业物业市场。

报道称，住宅投资中的负扣税政策被取消，仅新建住宅项目可获得例外。同时，现行 50% 的资本利得税 （ CGT ） 折扣也将自 2027 年 7 月 1 日起被成本 基准 指数化 调整 机制取代。这意味着，传统住宅投资依赖税务优惠进行资产增值和税务规划的逻辑正在发生变化，投资者 需要 开始寻找新的投资出口。

相比之下，商业物业在新政策环境下的相对吸引力 大大 提升。 房产 研究 机构 在报道中指出，对于正在重新评估投资组合策略的投资者而言，商业物业仍然允许亏损抵扣其他收入，并且在资产类型方面没有类似住宅市场的新限制。

而且在当下，随着商业物业的 新供应减少，优质存量资产更加稀缺 ，商业物业的 租金增长前景更加乐观 。 2026 年第一季度 ， 澳洲多数州和多数商业资产类别的租金均出现增长。

因此， 2026 年 澳洲 联邦预算案不仅是一次税务政策调整，也可能成为投资者资产配置思路转变的分水岭。

墨尔本核心地区租金回升，

投资者青睐稀缺资产

在经历过去几年利率上升、资金成本提高和投资者观望情绪之后，相比依赖 单一 传统资产， 澳洲投资者正在将目光聚焦于 城市核心及近市中心区域、具备零售、餐饮、酒店、住宿及体验消费属性的商业物业。

根据 2026 年最新的墨尔本第一季度零售市场数据进一步印证了这一趋势。前三个月，墨尔本核心 CBD 零售租金上涨了 3.6% 。这反映出业主对旗舰位置的优质商铺需求在不断回升， 优质地段的零售资产已经率先展现出更强的租金支撑能力。

另一份零售市场报告中， 2026 年第一季度墨尔本消费也取得增长。 墨尔本 消费者对于 非可选消费年增长达到 5%，高于可选消费的2.7%。即使在家庭预算仍然受到压力的环境下，与日常生活、便利消费和社区服务相关的零售需求仍然保持韧性。对于位于成熟城区、服务本地居民与通勤人群的零售型商业物业而言，这类消费基础往往能够支撑更稳定的租户需求。

尤其是在墨尔本， CBD 周边成熟城区的商业资产，正受益于人口回流、消费恢复、旅游复苏和优质地段稀缺等多重因素。对于投资者而言，近市中心商业物业的吸引力已经不只是当下租金回报，更包括长期土地价值、未来用途弹性以及城市更新带来的潜在增值空间。

与此同时，酒店和住宿类资产也正在成为资本重新关注的板块。 最新出炉的 《 Australian Hotel Investment Review & Outlook 2026》 报告指出， 澳洲酒店投资市场进入 2026年时具备强劲动能，预计交易量将超过30亿澳元。

有限的新供应、稳健的旅游基本面以及国际投资需求，正在共同支撑酒店资产的投资吸引力。