房地产行业化债迈入重组新阶段。12月10日，融创房地产集团有限公司（以下简称融创）公告称，已有H6融地01、H0融创03两只境内债重组获得债券持有人投票表决通过，这距离其11月27日公布召开境内债券持有人会议组织投票仅过去两周。另有8只债券还有两周投票时间，将于12月23日最终迎来10只债券整体重组投票结果。

在行业仍处深度调整期的大背景下，融创境内债整体重组方案率先取得重要进展。在业内人士看来，这标志着房地产行业化债由展期迈入了重组的新阶段。而融创若能将债务顺利重组成功，不仅能改善企业现金流状况，助力经营重回健康轨道，也将给行业带来借鉴意义。

行业首个市场化化债样本

当前房企重组方案能得以通过并不容易，有房企虽然已就重组方案与债权人举行多次沟通，但至今尚未最终落定。

究其原因，一方面受限于当前房地产市场下行，企业销售收入减少、现金流紧张，难以满足落实债务重组计划；另一方面则由于债权人结构复杂、诉求不同，难以同时与各方达成共识。因此，重组方案针对性越强、越细，越能满足不同债权人的个性化需求。

从融创此次提出的重组方案来看，其按境内债权人情况，有针对性地提供了行业第一个市场化化债的境内债重组方案，最大程度照顾到多方利益。

如融创提供了四个选项供债权人自由选择，接受化债的债权人可以在适当折损利益的情况下快速套现，不愿接受化债的投资人则可以选择留债长展期且不设上限。而在化债选项里，融创提供的债转股票经济收益权也是一大亮点。

据Wind监测数据，今年以来，融创中国（HK01918，股价2.61港元，市值242.89亿港元）股价累计上涨已超过90%，成为极少数股价涨幅超过50%的港股房企。

《每日经济新闻》记者注意到，12月9日召开的中央政治局会议再次为房地产市场注入“强心剂”。会议强调，稳住楼市股市，防范化解重点领域风险和外部冲击，稳定预期、激发活力，推动经济持续回升向好。当日，港股房地产板块受此影响尾盘快速拉升，融创中国涨幅达14.68%。

不过对融创而言，仍然面临不小的谈判难度。

据知情人士透露，区别于境外债务重组可以通过协议安排整体打包一起谈，境内债重组只能逐笔谈、逐笔投票。因而，境内公开债整体重组的难度更大、流程更复杂。目前融创10笔公开债存续金额一共154亿元，债权人涵盖个人、私募、银行、信托等多个类型，提供一个让所有债权人满意的方案是非常难的。

“融创在方案设计上还是很有诚意，公平对待所有债权人，提供的四个选项，债权人可以根据自己的持债成本、退出诉求，灵活选择。”该知情人士表示，在现金要约部分，融创也将收购价从最初15%调至20%，留债展期部分更早做选项的债权人可以拿到1%本金及对应利息。

而融创债务重组方案中现金折价收购的成本，应该来自今年融创中国配股融资所得。据悉，今年10月融创中国通过配售4.89亿股所得净额约11.92亿港元，将有大部分用于解决境内债风险上。

“没有任何强制选项，给债权人留足了自由度，而且偿债条件也都最大程度上体现了诚意，从这点来看，融创履行了它不逃废债的承诺。”上述人士表示。

从目前的投票结果看，融创境内债重组仅7天时间就已有2只债券表决通过，这不难看出，其方案在债权人中具有相当高的接受度。

“融创的债务重组方案既创新又能多方共赢，这也是为什么方案目前推进顺利，而且还能给市场带给很大影响。”一位业内人士如是表示，目前已有不少房企在着手推进境内债重组，若融创境内债重组成功，就可成为其他企业复制粘贴的样本，尚未完成境内债重组的房企大概率都会选择跟进。“从这个角度来看，融创这次境内债的成功，不仅关乎自身风险化解和为走出困境赢得时间空间，也关乎行业整体化债方式和进程。”

地产化债迈入重组新阶段

据统计，截至目前已有60多家房企出现债务违约，而在境内债领域，债务展期是房企第一轮化债最常采用的方式。

2022年，先是富力集团、龙光集团等房企实现境内债展期。至当年年底，融创总计160亿元境内债券整体展期方案获债券持有人表决通过，加权平均展期3.51年，此后又按照调整后的安排在2023年兑付6.31亿元。

根据彼时企业公告，多以部分或全部公开市场债券的展期为主，相对较为简单且易操作，或许是由于对行业恢复过于乐观，其展期时间一般维持在3至5年。

然而，房地产市场的回暖恢复仍需时间。今年以来，全国商品房销售额降幅超过20%，房地产投资下降幅度超过10%。从房企销售来看仍然较弱，根据中指研究院发布的《2024年1~11月中国房地产企业销售业绩排行榜》，TOP100房企销售总额同比下降32.9%，1~11月销售总额超千亿元房企为9家（上年同期为16家），销售总额超百亿元房企共76家（上年同期为108家）。

另据光大证券(601788)统计显示，2025年一季度、二季度及三季度，房企海内外债券预计到期（不考虑回售）总规模共计5491亿元。其中，房企境内债在这三个时间段预计到期规模分别为1126亿元、1075亿元及1423亿元，海外债到期金额分别为563亿元、803亿元及497亿元。包括龙光集团、富力集团、碧桂园等此前已展期债券均将在2025年前两个季度面临多笔展期债券的本金或利息支付。

若依然以债务展期作为化债的主要手段，显然已不符合当前市场发展情况，华泰证券(601688)就曾在研报中指出，出险房企对境内债务的化债方式较为单一，随着时间推移，部分房企可能面临再度展期的压力。债券之外，银行、信托贷款等其他有息负债的逾期问题亦亟待化解。

在这样的背景下，房企需要的是一次真正意义上的债务重组，系统性、长期性地解决债务风险。以融创境内债重组取得突破性进展为标志，行业化债已经开始迈入重组新阶段。

值得一提的是，融创中国则延续境外债重组成功的思路，给到债权人现金要约收购、股票及/或股票经济收益权兑付、以资抵债和全额长展期等四个灵活选项，预计化债比例超过50%。而且，融创提供的选项中，没有任何强制选项，同时留债展期部分也没有设置上限。

对此，中指研究院企业研究总监刘水表示，这样市场化化解债务的方案能够从源头减少债务，有助于企业真正走出债务危机，为房企争取恢复流动性的时间，以换取未来企业价值回升以及偿还债务的空间，同时也能更好地保护债权人利益。

据记者了解，近日，龙光也传出境内债重组方案的消息，其中提供了现金兑付、可转换债券和新债券三个置换条件供债权人选择，这也再次印证了房企用债务重组化解债务压力的趋势。

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