徐凡淋 付珊珊/文

融创的一纸回购通知打乱了华发的资金回笼节奏。

近日，珠海华发实业有限公司（以下简称“华发实业”）发布公告，全资子公司珠海华发房地产开发有限公司（以下简称“珠海华发”）收到融创文旅产业发展集团有限公司（以下简称“融创文旅”）的《关于附条件回购深圳冰雪城项目的通知函》（以下简称“回购通知函”）。

通知函显示，2023年1月，珠海华发收购融创文旅持有的深圳融华置地投资有限公司51%股权并签署相关协议（以下简称“收购协议”）。协议约定，融创文旅有权在2025年11月23日前回购标的股权及标的债权。

两年过去，昔日“不良资产”深圳冰雪城蜕变成为“优质资产”，已到收获之际。

在约定回购到期前两日，11月21日，珠海华发收到融创文旅的回购通知函，融创文旅明确告知行使回购权并提出“原方案中的回购方式、实施时间、交易价格等核心内容已不适用当前情况，诚望就回购方式、回收价格及回购时间等事宜重新展开讨论”。

对于谈判进展，截至12月4日，据融创相关人员透露：“谈判还在推进，双方分歧较大。”华发方面则表示，回购事项及相关细节及回购能否实施存在不确定性。

曾是“地产CP”

曾是密切合作的“地产CP”，融创与华发的关系正从昔日盟友走向直接博弈。

2020年11月，双方联合以127.1亿元竞得深圳前海冰雪世界地块。根据协议，融创持股51%，主导开发运营；华发持股49%，主要负责资金监管与本地协调。该项目规划宏大，总建筑面积超过120万平方米，核心是打造全球最大的室内冰雪世界，并配有住宅、办公及商业等业态。融创创始人孙宏斌曾表示，项目总投资将达367亿元，旨在成为粤港澳大湾区的标杆文旅综合体。

然而，2022年3月，融创陷入流动性危机，其美元债出现违约，股价与信用评级双双下滑。由于无力支付后续地价款，该项目陷入停滞。为缓解资金压力，融创于2023年1月与华发达成协议，以35.7亿元的价格向华发出售其所持的51%股权及相关债权，这一价格较融创初始投入折让超过10%。

该收购协议同时约定，融创文旅享有回购权，期限至2025年11月23日。回购的前提条件包括：在约定时间内取得融资机构同意转让的文件或按比例清偿贷款，并足额支付回购价款。协议中关于回购价格的表述为“按照公平合理的原则协商确定”，这一相对模糊的条款，为后来的争议埋下了伏笔。

已是“现金奶牛”

华发接手深圳前海冰雪城项目后，对其进行了资产重组与运营优化，聚焦于冰雪核心业态，并压缩了部分商业办公规划。2025年7月，华发通过政府土地收储，以44.05亿元处置了项目部分商业用地，实现了现金回笼。

2025年8月底，冰雪世界主体工程竣工，并于9月29日正式开业。试营业首月累计接待游客超过40万人次，单日最高客流量突破4万人次。门票定价为平日368元、周末468元，VIP套票最高达888元。据机构预测，项目成熟后年接待游客量可达300万人次，年营业规模约6.5亿元，净利润贡献约1.3亿元。华发还计划在2026年引进国际冰雪赛事。

然而，就在项目运营渐入佳境时，情况出现转折。2025年11月5日，融创中国境外债务重组获法院批准，财务状况改善。同月25日，融创文旅向华发发出回购通知，提出重新讨论回购方式、价格与时间，意图收回已成为“现金奶牛”的冰雪城项目。此时项目已进入收获期，回购提议打乱了华发的资金回笼与运营计划。

回购博弈下的双方境况

在本次回购博弈中，融创与华发处境迥异。

融创方面，随着其境外债务重组方案获批，财务压力显著缓解，重新获得了参与谈判的资本。融创认为，当初的股权转让发生在其流动性危机时期，交易带有纾困性质，原定价格已不反映项目当前作为优质资产的公允价值。因此，其主张回购价格应重新协商，并调整回购方式与时间。据估算，按原协议框架的回购对价可能不低于40亿元。

华发方面，经过两年投入与运营，已持有项目全部权益并结清了土地款项。项目现已成为能产生稳定现金流的成熟资产，华发本处于收获期。虽然可以拒绝回购，但完全自主运营如此复杂的文旅项目同样面临挑战。

在企业营收方面，华发股份2025年前三季报显示，华发股份前三季度实现营业收入517.5亿元，同比上升64%，归母净利润为1.02亿元，同比下降92.3%；扣非归母净利润为8154万元，同比下降93.5%。盈利压力可能影响其在谈判中的决策弹性。若谈判拖延，将直接影响其年末的资金安排。

这对昔日“地产CP”，从拿地时的“保暖取暖”到如今的“抱团取暖”，博弈仍在继续。当价值回升，这种模式是否公平合理，抑或是行业转型期资本与资源重新匹配的缩影，融创的“反悔”将不是个案。