01房价涨势到头？悉尼墨尔本清盘率走低，买家议价时机已到

地缘政治冲突与加息预期等多重利空因素交织，正将澳洲房地产价格推向关键转折 点。

悉尼与墨尔本两大市场的增长动能已显疲态，市场普遍预期房价可能在3月迎 来下跌。

在3月底到来前的一周，市场疲软信号频传。

最引人注目的是，上周末澳洲首府城 市的拍卖清盘率跌至今年以来最低点。

这一核心指标清晰地表明，买家对卖家的要 价已产生抵触情绪，导致流拍现象增多。

住宅价值正处于转折点。Alex Coppel 目前，悉尼新上市房源较去年同期增加了4%，墨尔本的涨幅更是高达10%。

随着供 应增加，市场议价权开始移交。

据一线观察显示，悉尼和墨尔本的买家正重新获得话语权，这种局面在2022年开启 加息周期后尚属首次。

感到压力的不只是东南沿海地区，全澳各首府城市的初步清盘率较前一周均有所下 滑。

这反映了卖家端的焦虑：上周全澳房产拍卖量环比增长2.4%，创下今年第二高峰。

房地产数据专家Cotality预计，本周末的拍卖规模将进一步扩大。

这种“抢跑式”售 房行为表明，卖家迫切希望在油价推高的通胀重创买家信心及负担能力之前，尽早 套现离场。

Cotality的 Gerard Burg 分析指出，新房源流量持续高于五年平均水平，说明潜 在卖家正试图在利率进一步提高、销售环境恶化之前抢占先机。

与此同时，通胀阴云引发了更多加息担忧。

尽管2月通胀数据略低于预期，但经济 学家认为其参考价值有限，因为该数据尚未反映近期地缘战争引发的油价飙升及供 应链成本上涨。

即便不考虑这些因素，目前的通胀率仍远高于澳联储（RBA）的目标区间。

多家主流经济学家及金融市场预测，5月加息的可能性正不断增加，甚至有人认为 年内可能再次加息。

若利率连续上调，潜在买家的负担能力将面临极大考验。此外，投资者也因担心5 月联邦预算案可能对资本利得税和负扣税（negative gearing）政策进行改革而持 观望态度。

不过，目前的迹象更多预示着房价将从峰值回落，而非全面崩盘。

持续涌入的移民 和稳健的就业市场将为房价提供底层支撑。

值得注意的是，尽管政府致力于增加新房供应，但进度仍大幅落后于需求。

到2026 年2月，新建房屋成本已飙升至16个月来高位，且这一数据尚未计入后续油价上涨 的影响。

对于准备入市的购房者而言，这或许是一个加大议价力度、寻找“捡漏”机会的窗口期。

02房贷压力山大！140万澳人面临违约风险，加息潮恐令财务危机加剧

随着今年两度加息的重拳出击，澳洲140多万抵押贷款持有者的财务压力正逼近临 界点。

据 Roy Morgan 今日发布的调查显示，澳联储（RBA）在2月加息0.25个百分点后， 面临房贷压力风险的家庭比例上升了1%，总数达到130万人。

紧随其后的上周第二次加息，预计将使风险人数再度激增1.7%，推高至140万人， 这意味着全澳每四名房贷持有者中就有一人深陷困境。

通常情况下，当还款额达到家庭收入的25%至45%之间时，即被视为处于风险中；若 仅利息支出就超过上述比例，则被定义为“极端风险”。

据估算，目前约有91.8万澳 洲人正处于这种极端风险状态。

研究警告称，如果 RBA 在5月的会议上再次加息25个基点，局势可能彻底恶化，届 时将有额外28.7万人被卷入风险地带，总人数或将攀升至160万人的高位。

Roy Morgan 首席执行官 Michele Levine 指出，中东冲突的高度不确定性为 RBA 的决策引入了易变变量。

尽管艾博年政府保证未来几周能源供应充足，但伊朗境内 的冲突已令全球经济预测蒙上阴影。

值得关注的是，尽管今年压力剧增，但由于 RBA 此前曾一度将利率下调0.75个百 分点至3.6%，目前面临风险的总人数同比仍减少了23.2万人。

中东冲突正引发严重的经济不确定性。(AP Photo/Vahid Salemi)

受1月通胀率意外跳升及国际局势影响，RBA 通过今年连续加息，已经逆转了去年 的降息红利。

行长 Michele Bullock 此前明确暗示，虽然不希望看到经济衰退，但若通胀难以 压低，央行将不得不采取进一步行动。

目前澳洲通胀率为3.7%，但前景不容乐观。

财长 Jim Chalmers 预测今年晚些时候通胀将升至5.5%，而 Roy Morgan 的最新民调更是显示，民众预期未来几周通胀率可能飙升至6.9%。

03 墨尔本沦为买方市场！74%房产折价成交，部分区房价竟暴跌20%

最新数据显示，墨尔本楼市正经历剧烈震荡，维州首府近四分之三的售出房产成交 价低于挂牌价格。监测机构明确指出，墨尔本已正式进入“买方市场”。

议价空间扩大，趋势正在加速

过去三个月墨尔本各地的销售地图。图片：Spachus

住房监测机构 Spachus 汇总的数据显示，过去三个月，墨尔本房产的挂牌中位价 为77万澳元，而实际成交中位价仅为74.6万澳元，差额高达2.4万澳元。

Spachus 指出，这种向买方市场倾斜的转变正在加速，以往挂牌价与成交价之间的 差距正在向下进一步扩大。

目前，“折扣”幅度在5%至12%之间，而在 Mount Martha、Wyndham Vale 和 Mornington 等区，成交价甚至比亚价低了20%以上。 此外，公寓市场的表现乏善可陈，跌幅维持在5%至15%之间，拖累了整体成交价。

许多房产在市场上的滞留时间已超过80天。相比之下，珀斯和达尔文的房市依 然“极热”，增长率分别达到6.4%和5.3%。

多重因素夹击，市场呈现两极分化

墨尔本房市的低迷与多重因素交织有关。除了新冠疫情留下的经济后遗症，维州政 府针对房产投资者大幅上调土地税，以及持续的加息和买家对未来形势的恐惧，都 导致了市场“回缩”。

SQM Research 董事总经理 Louis Christopher 分析认为，虽然数据显示市场转 冷，但应理性看待。

他解释道，维州政府目前正严厉打击“低报价”行为，透明度的提高和普遍的议价过 程，使得高比例的折价成交变得合情合理，这并不等同于市场崩盘。

Christopher 补充称，虽然他预测受通胀和国际局势影响，墨尔本房价今年可能会 有所下跌，但过去12个月平均要价实际上涨了7.2%，这显示出市场仍具一定韧性。

房贷经纪人 Lachlan Williams 表示，不同区域的结果各不相同。图片：资料图

专家：当下或是捡漏好时机

墨尔本房贷经纪人 Lachlan Williams 观察到，尽管市场整体放缓，但 Hawthorn 和 Camberwell 等富裕区的表现依然强劲。

这些地区200万至300万澳元房产的买家 对利率敏感度较低，抗风险能力较强。

Williams 认为，从长远来看，墨尔本房价反弹是不可避免的。

随着此前低价城市 （如珀斯和阿德莱德）的价格被推高，墨尔本的性价比将再度显现。

他表示，由于土地税改革将不少投资者赶出市场，目前的情绪显得过度负面。如果 投资者长期看好墨尔本，现在恰恰是入手体面房产的绝佳机会。

随着未来利率企稳和库存进一步收紧，这种“相对可负担”的状态很快就会被新的需 求潮所打破。

04

房产盈利创20年新高！但悉墨这些地区卖家却亏惨了

澳洲房东正迎来2005年以来最容易获利离场的时机，但对于身处高密度公寓区的部 分房主来说，盈利依然是一个遥不可及的梦想。

盈利比例稳步攀升

周三发布的CoreLogic《损益报告》显示，在2024年第四季度出售的澳洲房产中， 约有95.9%实现了盈利。

这一数字较第三季度的95.6%有所提升，创下自2005年3月 以来的表现新高。

房产出售获利的可能性处于过去20年来的高位，但部分地区的房主却蒙受了损失。

该季度的盈利中位数也刷新了纪录，达到了36.5万澳元的历史巅峰。

CoreLogic研究主管 Gerard Burg 指出，多数卖家持有房产时长约为十年，这表明 盈利更多取决于长期积累而非短期波动。

他强调，房产市场总有起伏，持有时间越长，越能平摊周期性风险。

数据显示，盈 利房产的持有时间中位数为9.2年，而亏损房产则为8.2年。

城市冷热不均：布里斯班完胜墨尔本 在城市表现上，布里斯班、珀斯和阿德莱德等城市占据主导地位，盈利比例均高达 99%左右。相比之下，悉尼的盈利比例为93.3%。

除达尔文外，墨尔本在首府城市中垫底，盈利比例仅为91.5%。然而 Burg 认为这 未必全是负面信号，可能反映出州政府在增加供应和鼓励置业方面的成效。

他表 示，从买家尤其是首次置业者的角度来看，这反而是个好消息。

独立屋vs公寓：高密度地区成亏损重灾区 房产类型的差异直接决定了财富的增减。

全国范围内，98.1%的独立屋实现了盈 利，而公寓的这一比例仅为92.1%。

这一差距在墨尔本尤为显著：亏损房产的持有时间中位数仅为4年，而盈利房产则 为11年。

高密度地区成为亏损的“重灾区”，在全澳地方政府辖区（LGA）中：

墨尔本：市中心（Melbourne City）高达45.9%的交易亏损，Stonnington 和 Port Phillip 也有超过四分之一的卖家赔钱。

悉尼：Parramatta 有23.9%的卖家蒙受损失，Ryde 和 Strathfield 的亏 损占比也超过五分之一。悉尼市中心（City of Sydney）同样上榜，亏损占比 达11.1%。

Burg 分析称，这些地区过去十年公寓供应量激增，不仅压低了新盘价格，也拖累 了周边二手房。例如墨尔山市中心的公寓中位价早在2017年就已经触顶。

投资者止损与未来不确定因素 数据主管 Angie Zigomanis 指出，由于新公寓的税务和折旧优惠在转手时会消 失，导致二手买家不愿支付溢价。

他观察到，墨尔本公寓多由投资者持有，他们更趋向于“务实止损”——如果持有五年 没见到增长，便会果断割肉，将资金转投他处。

展望未来，Burg 和 Zigomanis 均表示，加息压力和中东局势的动荡可能会让今年 第一季度的数据显得低迷。

Burg 强调，目前最大的担忧是全球局势的不确定性。

风险尚可计划应对，但面对 无法预知的不确定性，购房者和投资者往往会选择持币观望。