5月12日晚7:30，一条分界线悄悄划定。联邦财长Jim  Chalmers公布了执掌以来第五份预算案，自称这是“25年来最重大的税制改革”。

对持有或计划购买澳洲投资房的华人家庭来说，这份预算的影响，远比表面看起来复杂得多。

✦  利好来了：20亿刀盖新房

预算案推出了一项 20亿澳元地方基础设施基金，专门用于拨款建设道路、供水和污水处理等配套设施，目标是帮助各州加快住宅审批、解锁土地供应，预计10年内可协助建成多达 65,000套 新住宅。

此外政府还承诺了以下配套支持：

◆   $7510万 推进海外技术工种资质互认（电工、水管工等），缓解建筑业人手短缺

◆   $1亿 简化环境审批流程，让基建项目跑得更快

◆   维持逾 $1200亿 十年基建管道，包含 $86亿 新增道路和铁路项目

✅  谁受益：新房开发商、住宅建筑商和民用工程公司，将是这轮政策最直接的受益者。

✦  但【刀】也来了：负扣税和CGT大改

从2027年7月1日起，游戏规则正式改变。

⚠️  关键节点：  2025年5月12日晚7:30之后购买的二手投资房，将从2027年7月1日起适用新规则。

✦  华人投资者要特别注意什么？

🏛  持有家族信托（Family   Trust）的投资者

从2028年7月起，家族信托将面临30%的最低税率。过去通过信托把收入分配给低收入家庭成员来压税的方式，基本将失效。

具体影响（RSM澳大利亚测算）：

原来一个四口之家通过信托分配20万收入，总税负约 $24,008（平均税率≈12%）；新规实施后，信托层面先缴30%税共 $60,000，最终实得大幅缩水。

👤  准备【以租养贷】的年轻买家

政策明确将负扣税的利好定向引导至新房市场。如果你计划购买二手投资房边出租边积累资产，这条路从2027年起将明显变窄——租金亏损只能【挂账】，未来才能抵扣。

📈  正在观望是否入市的买家

CBA经济团队预测，这轮税改将导致房价增速比原预测低约3%。短期内，部分投资者抢在CGT新规生效前出手，可能引发二手房市场短暂波动。建议密切关注未来12个月的市场数据。

✦  底线在哪里？

这届政府的逻辑很清晰：把税收优惠的水龙头，从二手房拧向新建房。

政策设计者希望资本从炒旧转向建新，帮助更多首次置业者入场。

但行业内部的声音同样清晰：仅靠税制引导，并不能解决澳洲住宅供给不足的根本问题。

建筑成本、施工效率、劳动力短缺——这些结构性问题，预算案并没有给出足够的答案。

✅  利好

20亿新房基础设施资金，开发商和建筑商受益，首置业者路径更清晰

⚠️  变量

二手房投资者税负上升，信托结构需重新规划，市场信心短期承压

📌  现在该怎么做？

如果你正持有澳洲投资房，或正在考虑入市，建议在2027年7月新规生效前，与税务顾问重新审视你的持有结构和购房计划。

核心问题只有一个：你的资金，是继续布局二手房，还是转向新建住宅？