澳洲房产投资领域或将迎来1999年以来最剧烈的变革。一个专门审查资本利得税（CGT）的参议院委员会已将富裕投资者锁定为目标，但这一计划极有可能因实际操作难度而以失败告终。


资本利得税变动可能再次提上议事日程。

房产投资者们请做好准备。资本利得税（CGT）再次成为众矢之的，而本轮推动变革的力量较以往任何时候都更具组织性。

回顾2019年大选，工党曾提议将持有超过一年的资产折扣从50%减半至25%；绿党则更进一步，主张除首套投资房外，彻底取消所有房产的税务折扣。

值得注意的是，双方均承诺新规将遵循“祖父条款（grandfathered）”，即现有资产将不受政策变动影响。

去年11月，工党与绿党顺利通过《环境改革法案》，尽显合作默契。随后在11月4日，参议院在低调中成立委员会，专项审查CGT折扣对住房不平等及投资选择的影响。

绿党明确表示不反对降低折扣，财长Jim Chalmers也公开对代际公平问题表达了担忧。

目前可谓万事俱备，工党和绿党已将CGT折扣牢牢锁定。这一次，似乎没有任何明显的阻碍能防止这些变革在议会通过。


资本利得税（CGT）于1985年引入。

回溯历史，澳洲在1985年10月前并无资本利得税。直到前财长保罗·基廷（Paul Keating）引入CGT，并允许根据通胀调整成本基数，以确保公平。

1999年，约翰·霍华德（John Howard）政府为简化极其繁琐的文书工作并提升国际竞争力，废除了指数化调整，改行50%的固定折扣制度。

长期以来，该项折扣一直是舆论焦点。工党认为其过度惠及富人，助长了住房投机并推高房价。联盟党则反驳称，抑制投资会直接导致住房供应减少，进而推高租金。

变革的真正难点在于实施阶段。若采用“祖父条款”，市场极易出现预见性的剧烈波动：政策宣布后，投资者为锁定旧规往往会疯狂抢购，推高价格。

而在截止日期过后，市场则可能陷入长期低迷。


专栏作家 Noel Whittaker 表示，比起针对资本利得税（CGT），还有更好的方法让税收对每个人都更公平。

此外，“祖父条款”还会干扰税务规划，使旧资产因税务优势而变得更具价值。如果变革仅针对住宅物业，资金将不可避免地流向股票或商业地产，导致市场资源配置扭曲。

目前Grattan Institute甚至提出更激进的方案：在五年内将折扣削减至25%，且不设任何豁免条款。

针对“投资者推高房价”的说法，许多专家认为这纯属误导。房价居高不下的根源在于移民激增带来的强劲需求、规划延误导致的供应受限，以及政府各类补贴对市场的扭曲。

在供应有限的系统中，投资者往往成了政策失灵的替罪羊。

这也引出了一个核心问题：我们需要什么样的住房体系？如果私人投资因政策失去吸引力，难道由政府主导、充满官僚气息的租房未来会更好吗？这种前景令人不寒而栗。


墨尔本的公共住房大楼。照片：Jesse Thompson

从税率逻辑来看，澳洲最高边际税率为47%，计入国民保健税（Medicare levy）后，目前的有效CGT税率为23.5%。若折扣降至25%，有效税率将飙升至35.25%。

30%是税务规划的心理红线。一旦税率突破这一水平，投资者将立即改变行为模式。他们可能转向最高税率仅为30%的保险债券，或通过家族公司进行投资。

这种通过加税增加财政收入的策略，极有可能因投资者的灵活应对而落空。


对退休人员的养老金征收15%的固定税“听起来很聪明，但行不通”。

另一个现实是，社区中增长最快的退休群体持有大量低税或免税的退休金（Super）。虽然有人建议对养老金征收15%的固定税，但这在实践中难以行通。

高净值夫妇完全可以将资金转出，以个人名义在免税门槛内进行相同资产的投资。

综上所述，单纯提高资本利得税并非良方。它不仅会扭曲市场行为，还无法显著增加税收。

若要真正解决长期预算赤字，建立基础广泛且普遍适用的消费税（GST）或许才是唯一的务实出路。