——前言——

澳洲的拍卖市场，最近出现了一个比流拍更值得警惕的信号，尤其是墨尔本的市场值得关注，在墨尔本，越来越多卖家在拍卖开始前自己先撤了。最新报道显示，PropTrack 口径下，墨尔本上周有155套房源撤回拍卖。

若把撤拍也计入拍卖结果，总占比达到17.94%；前一周为166套、占16.89%，而去年同期约为 12.73%。换句话说，墨尔本已经逼近每五套准备拍卖的房子，就有一套临时退出的边缘。

墨尔本近两成房产卖家取消拍卖！全因加息与联邦预算案！

墨尔本越来越多房主，正在拍卖槌落下前选择退场。最新数据显示，上周当地有155套房产撤拍；若把撤拍房源一并计入拍卖结果，撤拍占比达到17.94%。前一周这一数字为166套，占16.89%，明显高于去年5月同期的12.73%。与此同时，本周墨尔本仍有1048套住宅计划拍卖，Reservoir和Wollert仍是拍卖最集中的区域之一。

这对卖家来说，并不是一个轻松的信号。PropTrack最新研究指出，随着今年连续加息、借贷能力被压缩，悉尼和墨尔本近期拍卖清盘率已低于2022年至2025年同期最低水平，显示买家出手意愿和紧迫感都在减弱；其另一篇分析也提到，高利率与生活成本压力，正让墨尔本买家变得更谨慎。

联邦预算案又给市场增添了一层不确定性。根据澳洲政府2026—27预算文件，政府已宣布将从2027年7月1日起，把负扣税优惠限制在新建住宅，并调整资本利得税安排；ATO也明确表示，这项改革目前尚未成为法律。政策虽然还未正式落地，但已经足以让不少买家和卖家重新评估接下来的交易节奏。

专业拍卖师Andy Reid警告，撤拍看似是在止损，实际上却可能带来双重代价：一方面，卖家会错过那些原本打算在拍卖后再进场谈判的买家；另一方面，也容易向市场发出房主自己都失去信心的信号。在他看来，过早撤拍，有时反而会暴露卖方的弱势。

不过，买家代理Cate Bakos则认为，撤拍潮也反映出卖家正在接受现实：在利率高企、预算案引发观望的背景下，过去预期中的高价未必还能轻松卖到。与其在拍卖现场遭遇零出价流拍，不如先把房源撤下，为后续私下谈判保留余地。

综合来看，墨尔本拍卖撤回率上升，已经不只是卖家怯场那么简单，更像是高利率、税改预期和买家预算收紧共同作用下的市场反应。对准备出售的房主而言，接下来比硬撑上拍更重要的，可能是尽快调整价格预期和销售策略。

新州五年建房预测上调至近30万套，但依旧无法改变买房难！

HIA表示，联邦预算案提出的负扣税和资本利得税改革，短期内确实会打击投资者信心，并压缩部分新房项目的可行性。按照预算文件，政府拟自2027年7月1日起把负扣税优惠进一步引向新建住宅，同时调整资本利得税规则；HIA则警告，这类税改会先冲击市场情绪，并可能削弱未来投资者出资建设租赁住房的意愿。需要注意的是，这些改革目前仍属预算宣布措施，尚未正式立法。

不过，HIA同时认为，真正决定住房建设规模的，仍是融资条件、建筑成本与州政府政策，而不是单一税项。以新州为例，州政府推出的预售融资担保计划被视为关键托底工具：政府可为符合条件的项目承诺购买最多50%的期房，帮助开发商跨过银行预售门槛、尽快开工。HIA因此明确上调了对新州住房供应的判断，认为这是少数能实质增加供应的政策之一。

从最新数据看，住宅建设确实出现了一些回暖迹象。ABS数据显示，2025年第四季度全澳住宅开工量环比上升8%，达到53,567套；其中私人部门其他住宅主要是公寓、联排等高密度住宅。开工量大增23.4%。这说明，在利率回落、部分项目融资压力缓和之后，停滞已久的公寓项目开始重新启动。

KPMG的最新分析也显示，截至2025年12月的一年里，全澳已获批但尚未开工的住宅积压量下降了7%，反映出一部分卡在资金和成本端的项目正在被重新疏通。KPMG认为，2025年的降息以及建筑成本涨势放缓，是推动这一变化的主要原因；但同时也提醒，仍有不少项目在商业上并不可行，行业复苏基础依然脆弱。

换句话说，税改会带来短期扰动，但真正决定未来几年住房供给的，还是州政府能否降低项目落地门槛、让更多中端公寓项目算得过账。新州之所以被HIA相对看好，核心不在于税负更轻，而在于它开始直接解决批了也开不了工的融资堵点；若其他州不能同步改革，住房短缺和可负担性压力恐怕仍会继续存在。