5月12日，澳洲联邦财长Jim Chalmers将公布一份可能影响无数人钱包的预算案。

传了许久的资本利得税（CGT）改革，这次怕是真的要落地了。

01

霍华德时代的“遗产”要被动了

总理Anthony Albanese和财长Chalmers最近话里话外反复强调——“代际公平”。

说白了就是：房子这事儿，年轻人实在是怨气太重了。

但这场改革到底是一剂良方，还是饮鸩止渴？

各方吵得不可开交。

目前澳洲这套CGT规则是1999年霍华德政府定下的：只要持有资产超过12个月，卖掉后赚的钱，有一半不用交税。

一套房子你持有12个月以上卖掉赚了50万澳元，计入应税收入的只有25万。

就是这个政策，最近被参议院一份报告点名批评，称其与负扣税共同作用，扭曲了住房所有权结构——“房屋所有权正在从自住业主向投资者手中转移”。

目前最流行的两个改革方案如下。

方案A：把折扣从50%直接砍到25%甚至33%。

方案B：回到1999年之前的“通胀指数化”模式，只对扣除通胀因素后的“实际”资产增值征税。

消息人士透露，如果两种方案都没能让税务局满意，他们还有一个更狠的“绝招”——拉清单，把负扣税也给收拾了！

02

政府的算盘：我这是为了年轻人好

财长查默斯说了大实话：“在当前税制里，确实存在明显的代际不公”。

这不只是嘴上说说。

这两年持续攀升的生活成本和加息压力，已经把买房门槛拉到了一个离谱的高度。

澳大利亚工会理事会（ACTU）认为，如果在不削减折扣的前提下乱动负扣税，那些原本可以进入市场的租客将直接被踢出游戏，只有砍了折扣，年轻人才能有机会。

国库部的算盘打得更响。

数据显示，仅在2025至2026财年，因CGT优惠“放弃”的财政收入就将高达210亿澳元。

如果改成25%折扣，每年能多收65亿。

到2035/36年，CGT和负扣税两项加起来，每年可以让联邦少收超过240亿澳元。

反对的声音

4月23日，有资深房地产人士直呼：“这将是数十年来最大的一次政策冲击”！

行业组织的模型预测说，取消CGT折扣将导致新建住房减少3.3万套，建筑业岗位流失3000多个，GDP下降30亿澳元。

多位专家也警告，这不会让房价下降，“只会让持有成本更高的开发商们想方设法把这笔多出来的开支转嫁给租客”。

零售端的恐慌，更离谱。

物业管理公司Blink负责人内森·伯奇（Nathan Birch）甚至给出了一个30%的租金涨幅预测。

他威胁道：“这简直就是给贪婪的投资者提供了一个坐地起价的绝佳借口！”

但他说对了一点，在当前全国空置率仅1.1%的情况下，任何政策一旦吓跑了投资者，租金大概率要再飞一会儿。

支持改革的人有理有据。

国会预算办公室（PBO）的研究发现，CGT优惠的最大赢家是澳洲最富的五个选区（全在悉尼和墨尔本）。

Wentworth选区的居民人均每年拿到的CGT减免高达13,450澳元，而悉尼西部的Blaxland选区人均只有333澳元。

这不就是拿穷人的钱补贴富人买更多房吗。

但反对的人也不是没有道理。

建筑商协会和房地产理事会坚称“负扣税和折扣刺激了供应”，谁承想被过去25年的数据当场打脸——自1999年折扣实施以来，澳洲的新房建设根本就没见着质的飞跃。

而现在，政府甚至还在考虑把负扣税限制在个人名下两套房产以内。

但问题在于，那些退休人士只有一套投资房，他们怎么办。

5月12日预算案倒计时已经开启，澳洲的房东、租客和首次置业者们，都还在屏息以待。