房市行情

据 Cotality 最新图表报告显示，过去五年间，澳大利亚房租涨幅几乎是工资增速的三倍，租房可负担能力降至历史低点，全国家庭预算压力持续加剧。

Cotality 分析数据显示，截至 2025 年 9 月的五年内，全国房租上涨 43.9%，而同期工资仅增长 17.5%。

Cotality 研究总监蒂姆・劳斯表示，房租与工资的巨大差距，凸显出租客当前面临的租房困境已极为严峻。

“对许多家庭而言，这意味着预算弹性大幅缩减，居住地点与生活方式的选择也大幅减少。” 劳斯称。

这一不断扩大的差距，与此前五年的情况形成鲜明反转 —— 彼时澳大利亚绝大多数州和领地的工资增速普遍高于房租。

“疫情前，澳大利亚很多地区的租客，工资涨幅略高于房租，至少能保持同步。” 劳斯说。

“2020 年以来，租房空置率紧张、家庭规模缩小、新建住房供应低迷等多重因素叠加，让租房市场进入截然不同的阶段，房租明显占据主导地位。”

“此后，租房市场供不应求、空置率偏低、新增供应有限，共同推动房租大幅攀升，而收入却难以跟上。”

西澳房租涨幅领跑全国

西澳大利亚州的房租涨幅为全澳最高，过去五年房租暴涨 66%，而工资仅上涨 18.5%。

“租房压力在西澳表现得最为突出，该州房租仅五年就涨了近三分之二。” 劳斯表示。

“即便当地工资增速略高于全国平均水平，也完全追不上住房成本的上涨速度。”

澳大利亚首都领地（ACT）是此期间唯一房租与工资涨幅基本持平的地区：截至 2025 年 9 月的五年内，房租上涨 18.5%，工资上涨 17.8%。

“在首都领地，收入增长与房租增长更为同步，相比其他地区，租房负担恶化的情况得到一定遏制。” 劳斯称。

租房负担创新低，房租增速再度回升

在房租增长短暂放缓后，最新数据显示市场形势再度收紧。截至 2025 年 9 月的 12 个月里，全国房租上涨 4.3%，超过 3.4% 的工资涨幅；截至 2026 年 1 月的 12 个月内，房租年涨幅进一步加快至5.4%。

“即便 2020 年以来房租已累计大幅上涨，如今增速却再度回升，这确实令人担忧。” 劳斯说。

“这表明租房需求仍远大于可用供应，租客不得不把收入中更大的份额，仅仅用于维持基本居住。”

Cotality 2025 年第三季度最新住房可负担数据显示，租房家庭目前平均要将税前收入的 33.4% 用于支付房租，创下历史新高。这一比例远高于十年均值 29.2%，也远高于 2020 年第三季度 26.2% 的近期低点。

前景展望：房租或将持续跑赢工资

劳斯认为，若没有持续的住房供应增长，租房市场形势难以快速回归正常。

“许多地区的空置率仍处于历史低位，新建住房竣工量低于满足人口增长所需规模，短期内房租很难明显回落。” 他表示。

“除非工资增速显著加快，或是租房供应出现跨越式增长，否则低收入家庭的租房负担很可能进一步恶化。”

他指出，能够增加住房供应的政策措施至关重要，包括扩大租赁住房建设项目、鼓励私人投资、推进规划改革以在区位优良区域提高建筑密度等，都是缓解压力的关键。

“缩小房租与收入增长的差距，需要政府、行业与投资者协同发力。住房供应越快入市，租客就能越早得到缓解。”

参考数据：CoreLogic，REA